阶层不同与住房差异

（三）阶层不同与住房差异

笔者曾利用潜在类别模型，将住房产权、住房数量、住房面积、住房价值、住房类型和居住小区等变量的联合列联分布采用潜类分析技术对城市居民住房调查数据加以估计，将城市居民群体划分为五个阶层：多产权房阶层、继承性产权房阶层、商品性产权房阶层、福利性产权房阶层和无产权房阶层^[27]。其中，笔者将继承性产权房阶层、商品性产权房阶层、福利性产权房阶层合称为有产权房阶层。不同阶层的住房存在较大差异，具体分析如下：

1.无产权房阶层的住房状况

无产权房阶层是指没有一套产权房的阶层，一般来说，租房或借房群体都属于这一阶层。依据其经济能力的高低及购房能力的强弱，无产权房阶层又可从高至低依次分为三类群体（见表III-2-9）。

A1类居民群体：是指具有购房能力而没有住房的居民群体。数据显示，这类居民不仅其个人月收入（4500元以上）高于商品性产权房阶层居民的个人月均收入（4500元以下），而且其家庭年收入（12万元以上）也高于商品性产权房阶层居民的家庭年均收入（10万元左右）。当然，有购房能力而没有购房的原因是复杂多样的。这类居民一般是通过租房市场租房居住。

表III-2-9　城市居民经济实力与有无住房产权的交互分类表

B1类居民群体：是指具有较弱的购房能力而没有住房的居民群体。这部分居民的个人月收入在2500~4500元之间，家庭年收入在6万~9万元之间，住房面积一般在70平方米左右。这部分居民不仅能以市场价格租住私房，而且能够在信贷支持下购买住房。与第一类居民一样，这类居民一般也是通过租房市场租房居住。

C1类居民群体：是完全不具有购房能力而没有住房的居民群体。这类群体不仅没有能力在住房市场买房，而且没有能力在租房市场租房，他们的经济能力只能租住低于市场价格的房屋。依据其租房类型，这类群体又可细分为两种：一是租住公房群体。这里的所谓公房，实际上是房改前政府房和（企事业）单位房的遗留，公房因此又分为政府直管公房和单位直管公房，公房租金标准参照市场租金标准但又低于市场租金标准。这部分居民的居住面积为50~70平方米；二是租住廉租房群体。廉租房的住房租金标准由政府确定，其住房租金价格不仅远远低于市场租金价格，而且明显低于公房租金价格。这部分居民的居住面积在50平方米以下。

此外，无产权房阶层在租房状况方面：回答住房租金200元以下的占31.90%，200～400元的占15.85%，400～600元的占29.65%，600～800元的占5.74%，800～1000元的占3.25%，1000元以上的占13.61%；回答住房面积在50平方米以下的占66.26%，50～70平方米的占24.79%，110平方米以上的占6.32%；回答住房结构为1室1厅的占45.62%，2室1厅的占49.68%，3室以上的占3.65%。

2.有产权房阶层的住房状况

有产权房阶层是指仅仅拥有一套产权房的阶层。主要包括福利性产权房阶层、商品性产权房阶层和继承性产权房阶层三个阶层。福利性产权房的住房类型为单位房和保障房；商品性产权房的住房类型为商品房；继承性产权房的住房类型为祖传私房。有产权房阶层的住房状况见表III-2-10。

表III-2-10　有产权房阶层的住房状况一览表

在住房状况方面，住房条件最好的是继承性产权房阶层，这一阶层的住房面积最大，均值达153.55平方米，住房价值最高，均值达86.48万元；住房条件其次的是商品性产权房阶层，这一阶层的住房面积均值为75.61平方米，住房价值均值为75.16万元；住房条件相对较差的是福利性产权房阶层，这一阶层的住房面积均值为47.15平方米，住房价值均值为35.38万元（见表III-2-10）。

3.多产权房阶层的住房状况

多产权房阶层是指拥有两套或两套以上产权房的阶层。在多产权房阶层中，回答有两套房的占94.95%，回答有三套房的占4.1%，回答有四套房的占0.63%，回答有五套房及以上的占0.32%（见表III-2-11）。由此可见，拥有两套住房的居民占绝大多数，其原因可能是许多居民既从体制内即通过房改获得一套福利性住房，又从体制外即通过住房市场购得一套商品性住房。与此同时，拥有三套及以上产权房的居民所占比例并不高，这可能是因为被调查者害怕露富而在接受调查时没有完全说出自己的真实住房数量。此外，从我国住房现状看，多产权房阶层中无疑存在一个“炒房阶层”，然而，调查数据的局限性致使笔者无法深究这一阶层。

表III-2-11　多产权房阶层的住房状况一览表（%）