第二节 文献回顾
农地问题长期以来一直是经济、政治、法律等领域研究的重点，近年来随着城市化进程的加快，城市土地问题日益引起关注，研究的资料也可谓不胜枚举，作者在对既有文献的整理中，结合本书的研究角度，主要围绕两个方面：一是关于城市土地管理的现代理论，这些理论为本书的写作提供了理论工具；二是从经济思想史的角度针对近代上海城市土地管理的研究。对于城市土地的现代理论研究成果丰富，而对于近代上海城市土地管理思想的研究则寥寥可数。但是以近代上海城市土地为研究对象的经济史的相关著作，成果丰硕，这些研究既有在对近代上海城市研究中涉及到的，又有利用一些现代理论对近代城市土地管理进行专项分析的，它们为本书的研究提供了丰富的史料背景，因而也成为本书研究不可或缺的部分，所以，对相同领域经济史研究的把握也是本书研究前所必备的辅助前提。
一、对城市土地管理方面的现代理论研究状况
（一）国外的研究状况
国外对于城市土地管理的研究是在20世纪20年代后普遍展开的，最初侧重于城市土地使用管理的研究上，形成了各种理论观点[2]，主要有：芝加哥伯吉斯（E.W.Burgess，1925）对芝加哥城市土地利用结构分析后总结出的同心圆理论，该理论将城市土地利用在空间上的排列形态描述为呈五个同心圆的环状结构，由内而外依次为中心商业区、过渡地带、工人阶级住宅区、中产阶级住宅区、高级人士住宅区，当城市扩展时，每一个内环带必然延伸并向外入侵邻近地带产生土地使用的更替。该理论为美国20世纪六七十年代城市更新政策提供了依据；而哈里斯（C.d.Harris，1954）、乌尔曼（E.L.Uilman，1954）等人的多核心理论则强调城市土地利用过程中会形成多个商业中心区，这些中心区在城市发展过程中会逐渐填充城市中心地带，而新的中心又会产生；著名土地经济学家霍伊特（Homer Hoyet，1939）则创立了扇形理论，该理论的核心是各类城市用地趋向于主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向郊区呈扇形发展。这几个理论被称为城市土地利用的生态学派理论，它们主要停留在对城市土地利用空间结构的描述阶段，并不能解释清楚某种特定的土地利用模式及其增长趋势的形成原因，不能用来决定城市系统变化对土地利用模式的影响，也不能解答社会经济变量与土地利用方面之间相互联系的问题。而以阿郎索（Alonso，1960）等人为代表的经济区位学派，注重运用空间经济学理论和系统的数理分析方法来演绎和构建城市土地利用的理论模型，分析和解释城市土地利用的区位决策和空间模式；以Chapin和Webber等人为代表的行为学派强调对人的研究，提倡把人的价值观、意识和能动性等非经济的社会动力因素纳入城市土地利用的研究范畴，用城市社会系统来代替市场作为土地利用区位决策的场所；20世纪七八十年代崛起的政治经济学派则指出，对城市土地利用空间结构的认识必须从土地开发过程及其所在的社会背景和政治经济结构入手，只有这样才能透过繁杂错综的种种结构表象来把握和揭示深藏在其背后的内在动力机制和演变规律。在以中国为个案进行的研究中，Sun Sheng Han发表于Urban Studies Volume：37的文章Shanghai between State and Market in Urban Transformation，以上海市为例，分析了中国城市发展中国家和市场的角色定位，认为在上海城市发展中政府在发展时间、步骤及经济和空间整合过程起决定作用，尽管强有力的国家控制仍在，但国家与市场交互影响着中国城市转变将越来越明显。Feng Deng的论文Leasehold，ownership and urban land use（2000）以中国为例，分析了土地租赁、所有权和城市土地利用之间的关系，指出土地租赁在转型经济中是一种有效选择[3]。
（二）国内的研究状况
国内对城市土地管理的研究主要开始于20世纪80年代以后，对城市土地有偿使用的建议是在1980年的城市规划工作会议上才第一次提出。对城市土地管理的研究，有的从中西比较的角度出发，如1996年赵尚朴主编的《欧美亚各国城市土地使用制度探索——城市土地使用制度研究》一书，收集大量有关国外资料，对比英、美、法、德、日、韩等国家的城市土地使用制度，对中国城市土地使用提出了很多建议，认为必须巩固我国的城市土地国有制，完善城市土地使用和管理的办法，强调城市用地要严格服从城市规划，力求合理、节约、高效益。柴强的《各国（地区）土地制度与政策》（1993），对亚、欧、美等许多国家的土地制度和政策进行了介绍，尤其是土地管理体制与城市规划等方面，通过比较介绍，对各国的土地制度予以了简要评价，借以对我国的土地制度与法规提供借鉴。李芸的《都市计划与都市发展——中外都市计划比较》（2002）系统研究了国内外都市计划发生发展及其理论应用，对当前国际上有代表性的都市计划理论流派和法规体系进行了比较分析。有的学者对上海的开发予以了关注，唐子来的《20世纪90年代的上海城市开发与结构重组》（2000）、吴志强的《全球化理论的实证研究：上海城市土地开发空间布局的特征》（2000）、胡俊的《90年代的大规模城市开发——以上海市静安区为例》（2000），这三篇论文都对20世纪90年代以来上海的城市土地开发对上海城市空间布局造成的影响进行了分析。中国社会科学院财贸经济研究所和美国纽约公共管理研究所合作编写的《中国城市土地使用与管理》（总报告）（1992），则对中国解放以来若干专门问题进行了研究，如城市土地产权制度、土地计划体制、土地市场培育、土地收益分配、土地管理体制等，针对目前存在的问题，提供了若干可供选择的解决办法。
这些理论研究为本书的写作提供了分析工具上的支持。
二、对近代上海城市土地管理思想的研究
以上海为研究对象的经济思想史著作有两本，分别为马伯煌主编的《上海近代经济开发思想史》（1991）和钟祥财的《对上海地区经济思想发展的历史考察》（1997），但两者均没有对上海城市土地管理思想作专项研究。
马伯煌的《上海近代经济开发思想史》，以近代上海经济为研究对象，从政策思想和相关学者的经济思想出发，从宏观、微观两个角度进行了全面分析，宏观方面侧重于近代上海各时期政府的一些经济开发措施，包括对上海经济地位的认识、各阶段政府开发上海的举措、兴办实业的思想等，微观方面则分析了外资企业和民族企业的企业开发思想。认为上海的经济开发思想经历了三个阶段，即19世纪40年代初上海开埠起到90年代中日甲午战争前夕的半个世纪，为“中体西用”之说开发思想原则阶段；19世纪90年代中叶到20世纪20年代中叶，为晚清自救和民初各种救国思想尝试的阶段；1927年南京国民政府成立到1949年为第三阶段，这一阶段是国民党政府以上海为经济命根而采取的各种政策思想的发展阶段。虽然内容丰富，但没有专门论述关于土地管理方面的思想，只是在晚清市区开发和孙中山“建国方略”及国民党“大上海计划”中有所涉及，但也为本书提供了非常宝贵的参考。
钟祥财的《对上海地区经济思想发展的历史考察》，则以与上海相关的人物为研究对象，分析他们的经济思想，但他们的经济思想并不局限于关于上海经济方面，与城市土地管理相关的思想几乎没有涉及。
三、对近代上海城市土地的其他相关研究
相对于经济思想史研究的相对匮乏，从经济史的角度对于近代上海城市土地的研究则繁盛得多，这些研究也为本书的写作提供了丰富的资料。
（一）对于近代上海城市土地制度、开发研究的论文
对于近代上海城市土地研究的论文，有的侧重于制度，有的侧重于具体方面，还有很多在分析租界问题中有所涉及。
从制度角度进行考察的有：马学强的《“民间执业，全以契约为凭”——从契约层面考察清代江南土地产权状况》（《史林》2001年第1期）、《明清江南城镇房地产交易与地权问题》（《杭州师范学院学报》1996年第1期）、《近代上海道契与明清江南土地契约文书之比较》（《史林》2002年第1期），其中前两篇虽不仅论述上海的土地产权状况，但从江南这个大的范围对于明清时期的城镇土地利用契约文书对产权状况进行了分析，而最后一篇则专门对上海道契——这一研究近代上海城市土地最重要的契约进行了研究，通过与江南土地契约的比较分析了上海道契对传统的承袭及其欧美特征，揭示了土地契约制度向近代的转型，这几篇文章为上海土地产权的研究提供了重要基础。曹胜梅的《四明公所事件之根源——四明公所地产权问题试析》（《档案与史学》2002年第4期）则从四明公所事件这一近代上海有名的事件入手，对于租地契约性质进行认定，从土地制度及中法法律意识的差异角度分析了该事件。而陈正书的《近代上海城市土地永租制度考源》（《史林》1996年第2期），则对近代上海典型的土地制度——永租制进行了分析，认为永租制这一制度本身有其中西渊源。郑祖安的《1845年的〈上海土地章程〉产生的背景及其意义和影响》（《档案与史学》1995年第1期），对于租界的根本大法《上海土地章程》进行了研究，提供了史料基础。
还有些文章则从城市建设的角度进行研究，对于城市土地略有涉及。如《近代上海绅商与闸北城区建设》（王恩重，《历史教学问题》1996年第4期）、《塘工局与上海浦东早期市政建设》（朱年发，《档案与史学》1994年第3期）、《吴淞开埠与城市建设》（沈渭滨，《档案与史学》2001年第6期）、《上海租界越界筑路与城市道路的发展》（张伟，《文史杂志》1999年第4期）、《简论上海的越界筑路》（张伟，《学术月刊》2000年第8期）、《租界在近代上海交通发展中的作用》（陆兴龙，《上海经济研究》1996年第10期）、《租界与近代上海房地产》（张伟，《西南交通大学学报》2002年第9期）、《旧上海公共租界筹集建设资金的形式》（方子文，《上海财税》1994年第8期）、《1913—1927年上海华界市政及其地方自治遗留档案》（张爱平，《档案与史学》2000年第2期）、《吴淞商埠开发规划》（张謇，《城市规划》2001年第3期），这些文章从市政、财政等角度对城市建设提供了史料辅助研究。马学强的《通商开埠前后上海地价初探》（《档案与史学》1999年第3期）从地价角度进行了研究。
从上面的分析来看，专题研究上海土地的论文较少，尚无专门研究城市土地管理的论文。
（二）对近代上海城市土地研究的著作
上海作为典型的近代崛起的城市，是受西方影响最大、中国现代化起步最早、程度最高、全国最大的多功能经济中心的城市，因此很多学者对近代上海予以了关注，关于上海的论著也是卷帙繁复，本书只是根据写作的需要梳理出从经济史、经济思想史角度进行研究的成果。由于上海在近代社会近百年中始终是三界（华界、公共租界、法租界）两方（中、西）并存，所以，研究近代上海，租界是不可回避的问题。
1.对近代上海城市土地有所涉及的专著
研究近代上海城市的专著中，上海社科院出版的张仲礼主编的《近代上海城市研究》（1990）是最具代表性的著作。该书分总论、经济篇、政治社会篇、文化篇4大部分共20章，既全面、系统，又有重点地分析上海城市形成、兴起、发展的原因，初步提出了中国近代城市发展的3条规律和近代上海城市发展的9个特点。其中在经济篇中专辟一章分析了近代房地产业与城市建设，分析了租界市政当局和模仿租界设立的华界市政机关在城市管理和建设上所做的工作，并指出随着土地资源利用的近代化，财政收支上也发生了相应变革，同时，作者还从制度层面上剖析了市政机关和市政管理的演变，该书为近代上海城市的研究奠定了基础。
紧随其后，上海社科院又出版了《东南沿海城市与中国近代化》（1997）、《长江沿江城市与中国近代化》（2001），前者专门分析了东南沿海城市房地产业的近代化，指出在近代城市化的背景下，城市土地交易方式、管理上发生了变革，并就上海租界、华界的市政管理、市政建设、城市规划的相互影响及演变作了分析，后者则分析了沿江城市市政工程建设与公用事业发展。另外，《从传统到近代：江南城镇产权制度研究》（2002），则将视角投向江南城镇，对于城市土地交易中的产权问题进行了深入的分析，其中对于近代上海城市的土地制度也着墨很多，对于近代上海房地产市场的形成，近代上海租界的道契与传统江南土地契约文书的关联和区别，国家法律和民事习惯对于土地产权运作的影响，作了客观公正的评价。
另外，对近代上海土地问题有所涉及的还有：《上海通史》（1999）的晚清卷及民国卷、《城市进步、企业发展和中国近代化》（1994）。
这些著作从经济史的角度对近代上海房地产业的发展进行了分析。
2.在对租界问题的研究中涉及城市土地问题的专著
租界问题，是研究近代上海的学者不可回避的问题，而租界的发展史实质就是土地不断扩张、市政设施、管理不断完善的历史（姑且不论帝国主义对中国主权的不断侵害），所以研究租界的专著中都不可避免地从不同角度分析了此问题。其中代表性的有徐公肃、丘瑾璋合著的《上海公共租界制度》（1933），搜集的资料较丰富，从法理的、历史的角度剖析了公共租界面积的扩充以及行政制度，对租界的法律性质进行了界定。梅朋、傅立德所著的《上海法租界史》（1983），详细地介绍了法租界发展的历史，其中对于法租界的根本章程、组织制度、市政管理介绍翔实，为进一步研究法租界提供了史料基础。此外，对于租界的研究专著还有《上海公共租界根本章程》（1926）、《上海租界问题》（1924）、《租界制度与上海公共租界》（1936）、《上海法租界市政概况》（1937）、《上海公共租界市政概况》（1937）、《上海租界志》（2001）等，但这些著作大都是历史性的描述，从经济学角度进行分析的很少或较肤浅。
3.研究近代上海城市土地问题的专著
对于近代上海城市土地问题的研究，民国时期就有学者关注。笔者查到的专著主要有以下两类。
（1）综合方面的论述。陈炎林所著的《上海地产大全》（1933），这本著作资料非常丰富，该书共计78章，内容涵盖租界、华界的地产章程，涉及土地买卖、抵押、租赁等各方面，跨及地产经济学、建筑学、保险等领域，专门论述土地凭证、税收、地产估价等，并介绍与土地管理紧密相关的公用事业，对于对租界、华界的比较、地产经营等都提供了非常详细的资料，该书虽资料价值很大，但也仅限于一般性的记录，并无深刻分析。《上海市地政》（1947）主要涉及组织制度方面。《上海之房地产业》（1945）、《旧上海的房地产经营》（上海文史资料选辑第六十四辑，1990）主要介绍房地产经营方面。《上海房地产志》（1999），主要记录从近代到解放后上海房地产发展的历史。
（2）专题方面的论述。有的学者仅就近代上海城市土地的某一方面进行了分析。如《上海市地价研究》（1935）、《上海市办理地价税之研究》（1977），这两本都是关于城市土地税的研究，从地税的制定、征收、征收部门的组织机构、相应的规章等方面进行了分析。《上海市之都市设计与土地利用》（1937）则从城市规划、土地利用的角度进行了分析。桑荣林的《上海道契》（1997）则以土地凭证——道契为研究视角，记录了近代上海土地变迁的历史。
4.海外对近代上海城市研究中的相关著作
海外对于近代上海城市的研究，侧重于社会方面的较多，其中涉及城市建设方面的著作主要有：美国人罗兹·墨菲的《上海——现代中国的钥匙》（1953）（Rhoads Murphey：Shanghai：Key to Modern China），这本书重点论述了从1843年开埠到1949年解放这一百多年间上海城市发展、演变的历程，并把它与其他城市进行了比较。CHANG YING－HWA的论文The Internal Structure of Chinese Cities，1920’s and 1930’s：An Ecological Approach（1982）[4]对中国20世纪二三十年代的北京、南京、上海、天津四个城市进行了比较研究，对于公共土地利用、商业土地利用、居民土地利用等不同类型城市土地进行了分析，并研究了不同类型土地之间的联系与区别。这为本书的写作提供了一定历史资料。
对既有文献的回顾使我们了解到前人研究成果之丰富，这既为本研究提供了一定的可以借鉴和参考的资料，同时也增强了研究难度，使我的研究不应仅仅局限于整理资料，更重要的在于运用既有的资料从新的视角来分析问题。另外，通过对既有研究成果的分析，可以发现，目前的研究尚无对本专题的专项研究，存在一些不足，主要表现为：（1）绝大多数研究侧重于经济史的分析，局限于对客观经济现象的描述，缺乏深入的理论分析及对经济行为背后思想动因的揭示。（2）运用现代经济理论对近代城市土地问题进行研究的方面较少，这种研究既要求研究者具备扎实的现代经济理论和熟练掌握经济学分析工具，同时还要有深厚的史学功底。（3）对于近代城市土地思想的探索，没有放在当时城市化的宏观背景下进行研究，未分析近代历届政府在西方影响下，城市土地管理思想是如何发展演变并中西融合的。这些不足为本研究提出了努力的方向和研究空间。
【注释】
[1]秦仁山：《论研究城市产生与发展的方法》，《城市经济研究》1986年第6期。
[2]李红卫：《广州城市土地使用与管理研究》，万方学位论文数据库。
[3]资料来源于ProQuest国外学位论文数据库。
[4]资料来源于ProQuest国外学位论文数据库。
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