根据日本学者的研究成果，初期居住在平安京的人口总数大约是12万～13万左右，包括贵族、官人以及一般庶民等各阶层。〔174〕除了官衙、寺院和市场的占地外，京域内的大部分地都是住宅地。
平安时代的贵族邸宅，其代表性的建筑样式是寝殿造。所谓寝殿造，是古代中国的宫殿、住宅形式传入日本以后的变异。寝殿造的构造一般是：主屋是朝南的寝殿，在寝殿东西两侧对称地列有对屋，这些对屋通过渡殿等廊的结构，与寝殿相连；同时，东对屋、西对屋还分别向南延伸出廊，在廊中开有东中门、西中门，廊的南端设有钓殿或泉殿；寝殿的正南面建有庭院，院中有池，池中筑有小岛、桥等。寝殿造实际上并不是利于日常生活的建筑样式，但贵族们的邸宅主要是举行宴会、礼仪的空间，因此开放式的寝殿造成为主流。〔175〕永延二年（988）九月，摄政藤原兼家在其新造的二条京极第举行宴会，参加者“诵诗句，唱歌曲，河阳游女群集”，盛宴程度被称为“希代之事”。〔176〕
位于左京二条二坊的关白藤原赖通的邸宅（高阳院）是采用寝殿造结构的著名邸宅之一。宽仁三年（1019），藤原赖通开始建造高阳院；治安元年（1021）十月，藤原赖通迁进高阳院。藤原赖通的邸宅占地4町（东西8丈，南北8丈），其庭中掘池、作山、立石，“高大庄丽，无可比类”〔177〕。高阳院的布局以寝殿造为基本，同时又有所变化，不仅寝殿的南面设有南池，而且还有东池、后池，池水相连环绕寝殿。〔178〕但是并非所有的贵族邸宅，都采用寝殿造的结构。根据考古发掘，平安京右京六条一坊五町的贵族邸宅遗迹等，其主屋的南面都未设有园池。〔179〕
平安京内，除了贵族的豪宅以外，也存在着许多被称为“小屋”（“少屋”）、“小宅”等的建筑。在11世纪之前，所谓的“小屋”，一般是指规模小且简陋的住宅；小宅则是相对于贵族邸宅或寺院而言的小规模住宅。〔180〕
由于平安京的地形，右京比左京低湿，渐渐地平安京的中心移向左京。身处10世纪后半叶的庆滋保胤，将亲眼所见左右京的变迁记录在了其著书《池亭记》中。现抄录部分内容如下：
予二十余年以来，历见东西二京。西京人家渐稀，殆几幽墟矣。人者有去无来。屋者有坏无造。其无处移徙，无惮贱贫者是居。或乐幽隐亡命，当入山归田者不去。若自蓄财货，有心奔营者，虽一日不得住之。往年有一东阁，华堂朱户，竹树泉石，诚是象外之胜地也。主人有事左转，屋舍有火自烧。其门客之居近地者数十家，相率而去。其后主人虽归，而不重修。子孙虽多，而不永住。荆棘锁门，狐狸安穴。（中略）东京四条以北，乾艮二方，人人无贵贱，多所群聚也。高家比门连堂，少屋隔壁接簷。东邻有火灾，西邻不免余炎。南宅有盗贼，北宅难避流矢。南阮贫北阮富。富者未必有德，贫者亦犹有耻。（后略）〔181〕
文中的东京、西京分别是指左京和右京。依据庆滋保胤的描述，右京的人烟渐渐稀少，滞留在右京的人多是无处迁移、不怕贫贱的人或者隐居、亡命者。而原来建在右京的一些贵族豪宅，由于长期无人居住，任其荒芜，最后成为动物的穴居。不过，虽然与左京相比，右京逐渐萧条，但也没有成为幽墟，不仅依然有人居住，而且右京的京职官衙并没有被废置，只是在庆滋保胤等贵族们的眼中，右京渐渐成为不属于贵族世界的空间。〔182〕
另一方面，左京的四条大路以北，成为住居集中的空间，既有贵族的豪宅，也有贫者的小屋，鳞次栉比。一家遇火灾或盗贼，邻家也难避灾难。住在有权势的贵族豪宅近旁的贫穷者，房屋虽破，却不能翻修；高兴时，不能大声笑，悲哀时，不能放声哭；若有贵族初置宅邸或者扩大住宅面积时，贫穷者的小屋还要被吞并。〔183〕在贫富聚集的左京，富者未必就有德。当时，贵族的邸宅流行“或穿垣引水，或壅水侵（浸）途”，将流水引入宅内，把污秽排往墙外，不加清扫，朝廷虽然屡屡发布禁令，但都无济于事。〔184〕
贵族们的居住形式多种多样，既有花费巨资营造豪宅者，也有迟迟不建自宅者；既有居住在自家邸宅者，也有寄居他人之家者。以《池亭记》的作者庆滋保胤为例，他“常思损益”，没有建造自己的住宅，而是长期寄居在别人的家里，直至临近50岁时，才在六条大路以北，卜地初建自己的邸宅。〔185〕在平安京，寄居他人之家是非常普遍的社会现象。根据《日本三代实录》的记载，唐人崔胜移民日本后，长达28年都没有自己的住宅，贞观十三年（871）被命令寄住在右京五条一坊的庶人伴中庸的宅地，至元庆元年（877），崔胜上言：“归化之后，廿八年於兹矣。未有立锥之地，曾无处身之便。平生之日，无复所愁。身亡之后，妻孥何赖，请永给此宅，以为私居”。〔186〕由此可以看出，对于没有自己的住宅而长期寄住他人之宅的人来说，其死后，他的家人就可能要面临无处可居的状况。
除了长期性的寄住以外，还有临时性的寄居。〔187〕此外，不少贵族结婚后，并不居住在自家，而是去妻子家居住，这也可以说是寄居形态的一种。例如，深受一条天皇和藤原道长信任的藤原行成，结婚后，离开自己居住的宅邸，搬到妻子家，与岳父、岳母同住，但是当他的妻子死后，他就又搬出了岳丈家。
平安京内还存在不少空闲地，其原因或是“贫家疏漏徒余空地”，或是“高门占买曾不作营”。〔188〕此外，还有一个原因是离开京都前往地方赴任的官人，其住宅由于无人照料，渐渐地变为荒墟。〔189〕
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