房地产改革的下一步

经过多年的探索，中国的房地产改革终于出现了一些希望，房地产市场的总体格局开始成形。这个格局在目前的阶段主要由两个房地产市场组成，一个基本上由市场调节的商品房市场和一个基本上由政府控制的非商品房市场，或者政府管制市场。

住房是一个社会性极强的特殊商品。道理很简单，因为人人需要有房住。中国古人所言“居者有其屋”，不仅仅是一个社会理想，也是对住房的社会性的强调。因此，在任何社会，房地产基本上属于社会领域，尽管其经济性质很浓厚，但并非单纯的经济领域。从这个角度看，无论哪一个市场，都需要政府的调节和规制。当然，政府规制和调节的目标和意义，对商品房市场和政府管制市场是不同的。

对形成中的房地产市场新格局，社会争议不断。具有新自由主义导向的市场提倡者，并不认为房地产是一个社会领域。对他们来说，所有的领域都可以是经济领域，所有的事物都可以商品化或者货币化。因此，他们竭力反对政府对商品房的干预，相信房地产应当由市场的供求模式来决定。前些年一些城市针对飞涨的房价实施限购令，马上就引发了社会的强烈反弹。他们简单相信，增加土地供应量是调控房价的最有效手段。（当然，他们忽视了土地是有限的这个简单的事实。）很自然，他们反对发展出第二个市场，即由政府控制的市场。对他们来说，穷人没有房住可能是一个不可避免的结局。在另一极端，提倡政府干预的人则认为政府干预力度不够，希望政府用一切可能的手段来控制房价。政府不能有效控制房价，是近年来民众对政府政策甚至政府本身开始不信任、抱怀疑态度的一个重要原因。

毋庸置疑，中国的房地产市场一直以来是“摸着石头过河”，无论是政府还是开发商或者其他的社会角色，思路并不是很明确。

任何市场都需要政府的规制

在房地产领域，即使是商品房市场也并不是不要政府的规制。和原始市场经济不同，现代市场经济都是（政府）规制经济，任何一个经济和产业领域，包括房地产市场，政府都会有不同程度的规制，根本不存在一个完全放任的市场。各国政府对这个市场都有诸多的限制。一个毫无规制的房地产市场只是个理想，只存在于一些迷信市场原则的原教旨主义者的头脑里。

诚然，在不同的国家，房地产在其经济发展进程中都扮演过很重要的角色，房地产在经济社会发展的一定阶段，也带动过其他经济方面的发展，但从来就没有变成一个支柱经济产业。前些年在美国发生的次贷危机，就是非常失败的案例。美国想通过完全市场经济的方法（新自由主义的方法）来实现具有高度社会主义性质的事业，即让低收入群体同样可以有很好的住房条件。政府放松了对金融业的管制，没有对金融业在房地产方面的投资作有效监管，结果触发全球性金融危机。

同样，政府管制的房地产市场，并不是说要回到从前的计划经济时代，完全用政治和行政的手段，由政府来包办和分配居民住房，那样房地产也同样会导致失败。原因很简单，计划经济很少考虑到人的需求是不同的这样一个事实。因此，即使是政府管制的房地产，从房地产开发到管理的各个环节，也要引入市场机制。市场机制可以用来提高效率，一旦政府管制变成单纯的政府官僚行为，就会出现低效率现象，不仅不可持续，而且也会导致民众的不满。

中国的现实是，第一个市场即商品房市场在过去的很多年里发展过快，导致泡沫过大。在短短的时间里，房地产迅速发展，变成了经济的支柱产业，并且形成了无比庞大的既得利益群体，包括开发商、银行、地方政府，他们形成利益共同体。当然，已经购买了这些商品房的社会群体，也是这个既得利益群体的一部分。如同卖房者，已经购房的群体也希望住房只涨不跌。这些年来，中央政府治理房地产市场可以说是屡战屡败。因为在这么庞大的既得利益群体面前，中央政府显得有些无能为力。

房地产市场需要规制的必要性

实际上，到今天，这个房地产已经有如金融危机之前的美国金融业“过大而不能倒”，在很大程度上已经绑架了整个中国经济，这个市场不能突然垮掉。一旦垮掉，就会导致整个金融体系的崩溃，整个经济的崩溃，而且也会出现巨大的社会抱怨。不过，这个市场存在着明显的巨大泡沫，如果再继续这样下去，最终必然会导致更为巨大的金融和经济危机。无论从哪个角度来看，政府的干预和规制已经变得非常必要。

现在的问题不再是要不要政府干预，而是如何干预。政府干预和规制的目标不是搞垮这个市场，而是逐渐减少泡沫，让这个市场走上可持续的道路。要达到这个目标，政府所能使用的方法很多。一些城市已经根据不同的情况通过限购令，一些城市同时也在使用征收房地产税。不过，从国际经验来看，最有效的是通过限制土地的供应量。

政府在加大力度限制第一个市场的同时，必须大力发展第二个市场。第二个市场主要是针对低收入社会群体。不过，这个市场也相当复杂，这里面有刚刚进入工作市场的年轻人，也有低收入家庭，并且随着时间的推移，这个市场的需求也会发生变化，例如会出现从低收入进入到较高收入、但仍然不足以进入商品房市场的社会群体。因此，这个市场必须提供各种类型、面积的住房，来满足不同层次社会群体的需要。从长远来看，这一市场又会分化和发展出一个二手交易市场，即在较低收入社会群体中进行。这个二手市场交易如果只容许政府进行，那么成本就会非常高。总体说来，因为这是一个政府管制市场，信息的公开与管理是关键，否则就会出现腐败现象。

政府规制市场现在非常小，这个市场的目标只有20%。而这个百分比在新加坡是80%多，即使在被视为是完全市场经济的香港也占40%多。中国正在进行高速的城市化，并且中产阶级（尤其是中上阶层）还小，穷人很多。这表明，在中国，这个比例应当比较高。现在政府只提出20%的目标就遭到如此强烈的反对，这表明，除了既得利益变得非常强大之外，新自由主义作为一种思想意识，已经在房地产市场领域占据主导地位。

实际上，商品房市场和政府管制的市场在很大程度上是并行不悖的。商品房市场的对象是中高收入群体，而政府管制市场是针对低收入群体的。只要中国的经济是可持续发展的，每年就会涌现出足够的中高收入阶层成员来维持这个市场的可持续性。而正在发展的第二个市场并不会对第一个市场产生任何有害的影响，因为第二个市场是针对低收入阶层的，目标是实现基本的社会正义和公平，从而维持社会的稳定。换句话说，第二个市场基本上是社会保护举措。很多国家都有类似的举措。

现在两个市场的政策概念已经出现，政策的实施也成为政府的头等议程。不过，两个市场如何磨合、如何和谐发展，仍然需要一个过程，很多问题需要经过艰苦的探索才会找到解决方式。