房屋租赁纠纷

【案例回放】

案例一：无效租赁合同纠纷

上海市卢湾区某处房屋系由上海某工贸公司未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，此后将该房屋抵债给上海某投资管理中心，该投资管理中心将其中某号门面房出租给仓某，双方约定每月租金为3150元，租赁期自2009年12月10日至2011年12月9日。

2010年6月25日，仓某将该房屋转租给俞某使用及经营，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期自2010年7月1日起至2011年6月30日止，每月租金4000元（税收自理），现金支付，电费一元一度，装修押金3000元及房租押金3900元，该两项押金于签约当日已经支付完毕。此后，由于周边房租上涨，仓某希望提高房租，但俞某不同意，于是仓某从2011年4月起拒收房租并要求俞某搬离房屋，因此，俞某实际支付房屋租金至2011年3月31日。仓某提出俞某要么加租金要么搬走，但俞某坚持房屋租赁合同未到期不愿搬走且租金按照合同不变，双方多次协商未果，2011年4月6日，因仓某欲强行将俞某的物品搬离该租赁房屋，双方发生争执并报警，又因无法及时调解达成一致，接警民警要求双方维持房屋原状，均不得进入，经公安部门调解未果后，仓某遂诉至法院。

仓某的诉讼理由是俞某在合同履行期间存在拖欠房屋租金及擅自转租的违约行为，因此要求俞某搬离承租房屋，并要求支付拖欠的电费70元，且认为是俞某违约，因而不同意返还装修押金及房租押金。而俞某认为自己并未拖欠租金，只是仓某出于赶走自己的目的而拒收租金，并且仓某也没有合法的转租权，同时，由于在2011年4月5日后未再使用房屋，故租金只愿支付到2011年4月5日。俞某认为自己虽然在网上有发布转租信息，但并未转租出去，因而这也不构成违约。电费同意支付，但应按国家规定的每度电0.6元计算，而非仓某主张的按每度电1元计算。在法院审理案件过程中，受理法院于2011年6月16日组织双方至此租赁房屋办理交接，但俞某以尚未得到赔偿为由拒绝交接房屋。

● 案例分析

本案焦点涉及无效合同处理原则，根据最高人民法院司法解释的规定，双方就此类房屋订立的租赁合同无效。

首先，按照无效合同的处理原则，俞某应搬离此租赁的门面房，并返还因占有租赁房屋而获取的占有利益，返还方式为支付房屋使用费。仓某与俞某签订的房屋租赁合同虽无效，但合同约定的租金标准系双方协商一致的结果，与合同签订时的市场行情相符，且标准明确，可以确定为房屋使用费标 准。

其次，俞某一直正常使用该租赁房屋至2011年4月5日，并且俞某本人也同意租金支付到该日，由于租金已交至2011年3月31日，因此，2011年4月1日至2011年4月5日期间，俞某应按每月4000元的标准支付仓某此期间的房屋使用费。2011年4月6日至2011年6月4日期间，俞某并未使用该租赁房屋，其未能正常使用房屋的原因在于仓某欲强行将俞某的物品搬离该租赁房屋而引发冲突，致使俞某无法继续使用该租赁房屋，房屋空置的责任在于仓某，故仓某无权要求此期间的房屋使用费。2011年6月16日，法院曾组织双方交接房屋，但遭俞某拒绝，房屋未能即时交接的责任在于俞某，故其应承担自2011年6月16日起至实际搬离之日止的房屋使用费（按每月4000元计）。第三，俞某在使用租赁房屋期间产生的电费，理应由其承担支付义务，而电费一元一度是双方协商一致的结果且标准明确，因此不能按照0.6元每度电计算。

最后，装修押金是在俞某对承租房屋进行装修的时候交给仓某的装修保证金，俞某装修时并未对房屋造成损坏，亦未有违规装修行为，因而装修押金应当予以返还。房租押金在房屋租赁期满或解除租赁合同时，如无拖欠房租及其他费用，未有构成其他房屋设施损坏的情况下，房租押金理应返 还。

案例二：承租人优先购买权纠纷

王某购买了一处房产，并将该房屋出租给张某。后王某想出售该房屋，王某的朋友李某愿意购买他的房产，并交了定金给王某，而王某出售该房未事先告知张某，现张某也想购买王某的房子，为此，张某与李某发生了纠纷，李某说他已交了定金，张某说其作为该房屋的承租人，享有对该房屋的优先购买权。李某认为自己与王某是朋友，应享有优先 权。

● 案例分析

本案焦点在于承租人优先购买权与定金法律应该考虑哪个？房屋出租人王某在未告知承租人就收取李某的定金，明显有悖于法律规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《上海市居住房屋租赁管理办法》第二十条（优先购买权）规定：“房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买 权。”

这里需要明确两个法律概念，优先购买权是指在限定的期限内，自然人或法人在同等条件下，先于他人购买出卖人财产的权利（优先是在购买顺序上的优先）。同等条件是指购房人所愿支付的价款、价款的支付方式等条件均相同。

本案中，应该考虑作为承租人张某可优先购买王某的房屋。

案例三：承租人擅自转租纠纷

陕西镇安县的戴某将其位于某小学后门口的门面房屋一间出租给陈某，双方于2009年8月31日签订房屋租赁合同书，约定每月租金550元，租赁期限一年，房屋在租赁期间承租方陈某只有使用权，无权转让，若有特殊情况，转让需经出租方允许。同日陈某支付戴某一年租金6600元。2010年8月31日，一年租赁期限到期时，陈某又支付了一年租金6600元给戴某，双方未签订书面房屋租赁合同 书。

2011年2月14日，陈某未经出租人戴某（即房东）同意，擅自将该房屋转租给李某，收取转让费22800元。很快，房东戴某就知悉此事，李某于2011年2月16日开始营业时，戴某出面阻止经营，并要求李某搬离承租房屋。李某找原承租人陈某协商解决此事，要求陈某与房东戴某进行协调，或者让其继续经营使用该房屋，或者陈某退还转让费，但陈某不予理会，陈某认为自己已收转让费，是李某自愿租赁，且房屋也已交付给李某经营使用，现在房东戴某阻止其经营与己无关，应由李某自己找房东戴某解决。三方为此僵持不下，房东戴某只好诉至法院，以陈某为被告，以李某为第三人，要求解除与陈某之间的租赁合同，并要求判决陈某退还李某转让费22800元。

● 案例分析

首先，房东戴某与承租人陈某于2009年8月31日签订房屋租赁合同书，约定租期一年，但在租期一年期满时，陈某又向戴某支付了一年的租金，并且戴某也接受了该笔租金，这一行为视为双方重新签订了房屋租赁合同，以行为方式续签了一年租赁合同，在双方没有表示出修改原合同内容意愿的情况下，合同内容应遵照原书面合同。

其次，房东戴某与承租人陈某签订房屋租赁合同书时，明确约定陈某对该房屋只有使用权，其不得转租，如转租必须经出租方同意方可。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定：“……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”因此，陈某未经出租人戴某同意，擅自将该房屋转租给李某，构成了违约，该转租行为无效，根据合同法的规定，出租人戴某可以要求解除合同。

第三，由于陈某未经房东戴某同意，擅自转租房屋构成违约，导致租赁合同被解除，陈某与李某签订的转租合同未经出租人同意而归于无效。转让费是基于转租合同的成立并生效才给付的，现因转租合同无效，各自应当返还财产，即李某应当将房屋返还，而陈某应当将转让费返还。

最后，在房东戴某起诉到法院后法院受理案件期间，李某一直实际占有并使用该转租房屋，关于此期间，虽然没有转租效力，但毕竟李某实际占有使用了该转租房屋，因此李某应当支付该实际占有期间的房屋使用费，即按照陈某应当向房东戴某所支付的租金（每月550元的标准）来承担，费用一直计算到实际搬离之日。

案例四：承租人提前退租纠纷

2012年8月中旬，经房产中介公司介绍，唐先生与程小姐签订了房屋租赁合同：唐先生将自己在上海市长宁区黄金城道上的一套房屋及车位出租给程小姐，租期一年，租金每月2.3万元，租赁保证金（押金）4.6万元；若承租方中途擅自退租，应按月租金的两倍支付违约金。同时，合同附件列明了房屋内家具、家电清单。签约当天，唐先生即将房屋交给程小姐，程小姐也如约支付了押金。

然而仅仅过了两个月，同年10月下旬，唐先生接到中介公司电话，说程小姐已经搬离所租房屋并且已将钥匙交给中介公司。听到消息唐先生感到有些意外，第二天到出租屋一看，唐先生更是吓了一跳。原来，程小姐不仅搬走了她自己的东西，还将屋内唐先生的洗衣机、微波炉以及厨房用品等都带走了。唐先生感到有些不可思议。经交涉，程小姐发给唐先生这样一条短信：“洗衣机、微波炉我去买新的给你。有些东西我承认我是扔掉了，我把我买的自己个人厨具也拿过来给你吧。”但之后程小姐并未按照短信中说的去做，唐先生也没有把押金退给程小姐。

2013年1月，唐先生向长宁区法院起诉，要求程小姐支付违约金4.6万元，返还洗衣机、微波炉等被程小姐拿走的物品，或折价赔偿11928元。唐先生将程小姐告上法庭后，程小姐也向法院提起诉讼，要求唐先生返还押金4.6万元。

法庭上，程小姐承认搬家时带走了唐先生的洗衣机和微波炉，而且已在搬家时丢失，愿意赔偿唐先生1000元。至于唐先生说的电饭煲、饮水机、餐具等其他物品，程小姐表示并不存在。程小姐说，自己因为工作原因与唐先生协商提前终止租赁合同，由于唐先生表示没空过来签协议，所以才将房屋钥匙交给了中介公司，并结清了水、电、煤费用。因此，租赁合同是双方协商解除的，她并没有违约，不同意唐先生的诉讼请求。

● 案例分析

本案中，程小姐承租房屋仅两个月余就因个人原因搬离房屋并将钥匙交给中介公司，客观上导致租赁合同被提前解除，显然属于违约行为，应当按照租赁合同的约定，按月租金的两倍向唐先生支付违约金。同时，手机短信等在案证据表明，程小姐在搬离涉讼房屋时确实遗失了洗衣机、微波炉和其他一些物品，程小姐也表示了赔偿和弥补的意思，法庭酌情确定程小姐应赔偿唐先生6000元。

程小姐有权收回保证金，但同时须支付违约金，程小姐的官司不是白打了吗？从最终结果看，程小姐的“押金案”确实白打了。但从法律关系分析，由于租赁合同没有约定以没收租赁保证金作为违约责任的承担方式，而且双方就违约责任如何承担另有诉讼，因此，在不涉及合同解除后违约责任如何负担的前提下，仅从租赁合同对押金的约定而言，程小姐的诉讼请求具有法律和事实依据，法庭予以支持。 长宁区法院经审理判决，程小姐应向唐先生支付违约金46000元，并偿付遗失物 品。

【法律小贴士】

▲ 无效租赁合同的处理：

出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。作为承租人防范的办法就是租赁前认真查看出租人的房产证照，没有产权证或与产权证登记不符的房屋不能租赁。

▲ 优先购买权：

出租人出售出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权。在有转租的情况下，转租人优先于次承租人的购买权。如果房屋还存在共有人，共有人的优先权排在第一位，比所有承租人都有优先购买权。此外，如果房东将房屋给近亲属，承租人不得行使优先购买权。

▲ 转租的问题：

如果转租没有经过房东同意，房东是可以解除合同的。但是，如果房东知道租客将房子转租了，却在6个月内都没有提出异议，就视为默认同意转租，不能再以“未经同意”的理由解除租赁合同 。

▲ 签订房屋租赁合同的注意事项：

（一）核实相关信息

签订房屋租赁合同前，承租人应当核实房东身份，如果是房屋所有权人，要求其出具身份证、房屋产权证和土地使用权证，认真核实房东身份，包括房产证登记业主与身份证的对照核实、身份证与业主本人的对照核实等。如果是转租，应当要求转租人提供房东信息以便进行核实，并查看原出租人同意转租的证明以确定转租人具有转租房屋的权利，同时核实转租人的身份信

息。出租人在出租房屋时，应当查看承租人的身份证，认真核实其身份信息，并将身份证号码填写在房屋租赁合同上，以免不法分子有可乘之 机。

（二）合同形式与租赁期限

房屋租赁合同中，合同是否采用书面形式将对租赁期限构成影响。租赁期限在6个月以下（不含6个月）的，可以自由选择合同形式，即可以签订书面合同也可以是口头租房约定，但租赁期限在6个月以上（含6个月）的，应当签订书面租房合同，如果不签订书面租房合同的，无论是否约定了租赁期限，都将视为不定期租赁，即视为没有约定租赁期限。

【法律链接】

《中华人民共和国合同法》

《中华人民共和国物权法》