房屋动迁纠纷

【案例回放】

案例一：房屋动迁拒绝继母入住纠纷

2000年，杨女士经人介绍与离异的顾先生认识，相恋后搬去和顾先生及其女儿顾玲（化名）同住在上海市普陀区的房屋中。 2005年，杨女士和顾先生结婚，杨女士的户口迁入该房屋。

2010年初，顾先生的房屋被动迁，顾先生与顾玲瞒着杨女士将动迁置换得到的松江九亭一处房屋登记在顾玲一人名下。同年8月，顾先生与顾玲趁杨女士生病住院之际迁入新房，之后顾玲阻止杨女士搬进新房同住，致使杨女士不得不在外租房居住。此后，双方多次因居住问题发生冲突。

庭审中，顾先生与顾玲称，置换的房屋是顾先生婚前房产动迁后购置，杨女士对该房屋中没有任何权利，现顾先生将置换的房屋赠予女儿顾玲，而杨女士与顾玲之间也没有形成抚养关系，杨女士没有权利主张同住。

● 案例分析

本案中，杨女士是否享有动迁安置房屋的居住权，关键在于杨女士是否为顾先生动迁房屋的同住人。

从案情可知，杨女士与顾先生相恋后一直居住在上述房屋内，且她的户口在结婚后迁入该房屋，所以应当认定杨女士是顾先生的同住人。现顾先生将房屋登记在女儿顾玲名下，两人实际居住其中，因此两人均有安置杨女士居住的民事责任。

顾玲阻止杨女士搬进房屋同住，双方为此多次冲突，如果法院判决杨女士搬入房内居住势必增加矛盾，为此法院判决两被告赔偿杨女士动迁安置至今的租金补偿款2万元，并从即日起每月支付杨女士租金补偿款1500元。

案例二：姐姐单位分的房纠纷

1998年单位分给王晓红一套住房，承租人为王晓红，承租房内有5人，分别为其本人、父亲、丈夫、儿子和妹妹王晓燕。2001年，王晓燕要结婚，便与姐姐商量，因丈夫家没有婚房，想在姐姐家里结婚，出于姐妹之情，王晓红一家三口搬到了公婆家居住，户口也同时迁走。2015年，王晓红单位所分的房动迁，因承租人改为其父，其父与动迁组签订了《动迁货币安置协议》，不料就在协议签订好后，其父因病去世，后由妹妹与动迁组签字，拿走了动迁款300万元，姐姐得知后，将妹妹告上法庭。

● 案例分析

本案焦点在于这300万元动迁款究竟姐姐有没有份，本案存在两个法律关系：首先，该套动迁房虽然是王晓红单位所分，后王晓红一家三人户口迁出该房屋，承租人变成了王晓红父亲，动迁中王晓红父亲与动迁组签订的《动迁货币安置协议》是有效的。其次，在动迁货币款拿到前，王晓红父亲因病去世，那么王晓红父亲所持有的份额动迁款100万元就成为遗产，应由王晓红和王晓燕来继承。第三，因王晓红一家户口不在该房内，也不是同住人，且在他处有房，因此其余200万元应由户口在该房内且为同住人的妹妹王晓燕一家三人所得，当然，考虑到该房本来是由王晓红单位所分，因此，王晓燕应从200万元中拿出适当的份额给予王晓红补 偿。

案例三：居民房屋征收补偿纠纷

上海市顺昌路某号二层统间系原告霍佩英租赁的公有房屋，房屋类型属旧里，房屋用途为居住，居住面积11.9平方米，折合建筑面积18.33平方米。该户在册户口4人，即霍佩英、孙慰萱、陈伟理、孙维强。因旧城区改建需要，2012年6月2日，上海市黄浦区人民政府作出黄府征〔2012〕2号房屋征收决定，霍佩英户居住房屋位于征收范围内。因霍佩英户认为其经营公司，上海市黄浦区人民政府应当对其给予非居住房屋补偿，致征收双方未能在签约期限内达成征收补偿协议。2013年4月11日，房屋征收部门即第三人上海市黄浦区住房保障和房屋管理局向上海市黄浦区人民政府报请作出征收补偿决定。上海市黄浦区人民政府受理后于2013年4月16日召开审理协调会，因霍佩英户自行离开会场致协调不成。上海市黄浦区人民政府经审查核实相关证据材料，于2013年4月23日作出沪黄府房征补〔2013〕010号房屋征收补偿决定，认定霍佩英户被征收房屋为居住房屋，决定：一、房屋征收部门以房屋产权调换的方式补偿公有房屋承租人霍佩英户，用于产权调换房屋地址为上海市徐汇区东兰路某弄3号204室，霍佩英户支付房屋征收部门差价款476706.84元；二、房屋征收部门给予霍佩英户各项补贴、奖励费等共计492150元，家用设施移装费按实结算，签约搬迁奖励费按搬迁日期结算；三、霍佩英户应在收到房屋征收补偿决定书之日起15日内搬迁至上述产权调换房屋地址，将被征收房屋腾空。霍佩英户不服该征收补偿决定，向上海市人民政府申请行政复议，上海市人民政府经复议维持该房屋征收补偿决定。霍佩英户仍不服，遂向上海市黄浦区人民法院提起行政诉讼，要求撤销被诉征收补偿决定。

黄浦区人民法院认为，被告上海市黄浦区人民政府具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告霍佩英户的合法权益。

● 案例分析

本案典型意义在于，对如何界定被征收房屋是否属于居住房屋、进而适用不同补偿标准具有借鉴意义。老百姓最关注的“按什么标准补”的前提，往往是“房屋属于什么性质和用途”，这方面争议很多。法院在实践中通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质，但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才有可能酌定不同补偿标准。本案中原告未能提供充分证据证明涉案房屋系非居住房屋，故法院不支持其诉讼请求。

案例四：租赁房屋遇动迁纠纷

一份租期8年的房屋租赁合同，尚未正式起租就因拆迁而被迫解除。房客以房东恶意隐瞒真相为由向法院起诉，要求房东返还全部租金及押金80万元，并赔偿损失60万元。上海市长宁区人民法院一审审结此案。法庭认为双方对租赁合同被迫解除均无过错，适用公平原则判决房东在返还全部租金及押金后，再补偿房客8万元。

2012年3月，某食品公司与陈女士等5人签订了一份房屋租赁合同。约定，食品公司租赁陈女士等人名下的5间店铺，租期8年，月租金16万元，押三付二，先付后租，起租日为当年6月1日。签约后，食品公司向陈女士等共计支付了80万元租金和押金。 5月6日，食品公司开始对承租的房屋进行装修。

然而仅仅过了一个星期，食品公司突然接到城管部门的通知，说涉案房屋已被列入拆迁范围，不能进行装修。与此同时，工商管理部门也以同一理由退回了食品公司办理经营证照的申请。遭此突变，食品公司立即将这一情况通知陈女士等人，并于5月底之前撤离房屋，交还钥匙。

由于双方对解除合同、退还租金押金以及赔偿损失等未能协商一致，食品公司向法院提起诉讼。食品公司认为，陈女士等人在签署租赁合同时恶意隐瞒了涉案房屋即将动迁的真相，以致公司遭受巨大经济损失，要求解除涉案租赁合同，判决5位被告返还租金及押金80万元，另赔偿装修工程违约金等损失60万元。

陈女士等5位被告觉得很冤枉。她们告诉法官，签订租赁合同时她们确实不知房子将要动迁，不存在故意隐瞒的情况。陈女士等人表示，她们同意解除合同，但不应承担赔偿责任。

● 案例分析

法院查明相关部门于2012年3月就涉案房屋发出征收评估公告。此前，城管部门在了解到涉案房屋出现 “内部停业可能变更装潢”的情况后，致函工商部门建议暂停办理相关店面营业变更事项，并劝阻翻新装潢以免不必要的损失。法庭还查明，因停止装修，食品公司向相关装潢公司支付了36万元违约金。同时，因租赁合同不能正常履行，食品公司还发生租用仓库及工人工资等损失。

法院对此案作出一审判决：原、被告双方签订的房屋租赁合同于2012年5月31日解除；五位被告应返还食品公司租金及押金共计80万元，另行支付食品公司补偿款8万元。

租金一分钱没拿到，却要“倒贴” 8万元？法院认为：民事活动以利益均衡作为价值判断标准。当事人发生利益关系摩擦时，应以权利义务是否均衡来平衡双方的利益。本案中，涉案房屋面临营业执照无法办理、装修不能正常进行等情况出乎原、被告签订合同时的意料，而且双方对此均不存在过错。但是，原告租赁涉案房屋用于经营有较大的前期投入，合同不能正常履行确实存在较大损失。综合原告主张的仓库租金、违约金、工人工资等各项损失，法庭基于公平原则酌情判令被告向原告作适当补偿。

【法律小贴士】

▲ 拆迁需注意的相关事项：

一、明确拆迁建设项目的性质。首先应该明确房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁，还是经营性建设项目房屋拆迁。相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。

二、签订拆迁补偿安置协议。依据我国法律法规的规定，拆迁人应当订立拆迁补偿安置书面协议。可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；选择产权调换的，应与拆迁人就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。拆迁补偿安置协议订立后，应当办理房地权属注销登记手续。如果利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对被拆迁人予以补偿、安置外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予一次性停产停业综合补助费。如果房屋为公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。在拆迁补偿中需要注意的一点是，被拆迁人的合法权益应当受到保护，但如果被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，不能得到补偿；房屋属未超过批准期限的临时建筑，仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。

【法律链接】

《国有土地上房屋征收与补偿条例》国务院令2011年第590号

《关于房屋征收范围内房地产登记有关事项的通知》沪房管〔2012〕15号

《上海市国有土地房屋征收与补偿实施细则》市政府令2011年第71号