物业管理纠纷

【案例回放】

案例一：业主拒交物业费引起纠纷

孙某为某小区6号楼1单元501室的业主，2009年3月1日，孙某与甲物业公司签订了一份物业管理协议，约定由甲公司为其提供物业管理服务，同时约定了具体的物业服务收费标准。随后，孙某以地下室电梯有问题，小区内可视对讲机不通，绿化少，下雨时小区内积水严重，停车混乱，车辆经常被划，私搭乱建严重，小区环境脏，经常停电，公共设施无人修理，小区外的人随意进出小区，随意张贴小广告等为理由，认为物业公司虽提供了物业服务，但有瑕疵、不达标，因此拒绝支付甲公司的物业管理费。经甲公司多次催缴都遭到孙某的拒绝，甲公司遂将孙某诉至法院，要求孙某支付拖欠的物业管理费6516元。

● 案例分析

本案中，孙某与甲物业公司签订了物业管理合同，存在物业管理关系，因此，孙某与甲物业公司应当按照合同的约定履行相应的义务并享有相应的权利，即：甲物业公司应向孙某提供合同约定的物业管理服务并有权收取相应的物业管理费用，孙某应当按照合同约定遵守相关物业管理的规定支付相应数额的物业管理等费用并享有业主应有的权利。本案中，由于甲物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，如机动车停放管理混乱、绿地维护不好、小区公共秩序管理混乱、公共设施无人维护等均属实，基于此可以认定物业公司提供的服务项目和质量与合同约定的标准具有较大的差距，业主可以要求减收物业费用，但无权拒绝支付物业费用，因为物业公司事实上已经提供了物业管理服务，只是提供的物业服务存在一定的瑕疵。故而，孙某以甲物业公司提供的物业管理服务不符合物业管理服务合同为由，拒绝支付所有物业管理费用的做法是违反合同约定的，孙某可以通过与物业公司协商或找物业管理部门来协调该纠纷，商议减收一定数量的物业管理费。如果甲物业公司的行为已经构成根本违约，符合解除合同的约定，孙某还可以通过业主委员会解聘物业管理公司这一途径来解决这一纠 纷。

案例二：物业未尽安保义务纠纷

王某系A小区2栋103室的业主，2009年王某与甲物业公司签订物业管理服务协议，约定由甲物业公司负责A小区的物业管理。甲物业公司负责A小区的清洁卫生工作、花圃修剪工作等，并每天安排保安人员对小区进行看守和巡逻。2010年5月4日，王某家里遭到小偷盗窃，财产损失将近三万元，王某认为是物业公司未尽到安全保障义务，导致自家遭到小偷盗窃，因此拒绝交纳物业管理费。物业公司则认为自己已经履行了合理的安全保障义务，且已经为小区提供了合理的物业服务，王某已享受到物业公司提供的服务，应交纳物业管理费。为此，双方发生纠纷，且协商未果。因此，甲物业公司将王某诉至法院，请求判令王某支付物业管理 费。

● 案例分析

本案中，对于物业公司是否对业主的财产损失负赔偿责任，应考虑该物业公司对该小区的安全保障义务及物业管理过程中是否存在过失或过错。

物业管理的安全保障义务，是指物业公司为维护小区内公共秩序和物业使用的安全，以及保证业主的人身和财产利益不受侵害，而依照物业管理合同及相关规定，应尽的对小区实施必要的防范性安全保卫活动。《物业管理条例》第二条、第四十六条及第四十七条，已经明确物业公司安全保障义务的基本内容和范围。当然，物业合同可以在此基础上增加物业公司安全保障义务的基本内容和范围。一般而言，小区业主与物业公司签订的《物业管理合同》中，如果没有就小区的安全保障有特别约定的，则物业公司的安全保障义务一般不涉及业主的人身和财产安全，尤其是业主房屋内的私人财产更不在安全保障义务的范围之内，除非业主的人身或财产损失是由于物业公司的过失或过错所导致的。也就是说，在无特别约定的情况下，小区物业的安全保障义务一般只涉及小区公共部分的管理及维护，小区业主房屋内的财物安全不属于物业管理的范围，只要小区物业谨慎地管理和维护了小区房屋及配套设施，既使其未能阻止损害结果的发生，也无需赔偿业主的损失。

本案中，物业公司与王某签订了《物业管理合同》，约定物业公司对小区的公共区域及设施进行管理和维护，负责必要的清洁、养护、维护等公共管理服务，同时对小区实施治安管理，负责小区的安全防范，配备保安队在小区进行巡逻。由此看出，王某与小区物业所签订的合同中，并未对业主的私人财物的管理和保护作出特别的约定，应当认为小区物业对王某房屋内的财产不负有安全保护的义务，这是其一。其二，由于2010年5月4日，王某家里被盗当天，小区物业公司能够提供其值班记录制度、当日的值班记录等证明其已经尽了安全保障小区公共区域的防范义务。同时王某无法证实其房屋内财物被盗是由于小区物业的过失或过错所导致的，所以小区物业不需要赔偿王某的财物损失。

案例三：暴雨房屋渗水引起纠纷

天降暴雨，某小区的部分住宅出现了严重的渗水现象，地板、屋顶、墙体等均受到不同程度的损坏。其中，两名业主的经济损失分别高达5.6万余元和4.4万余元。两业主以房屋质量有缺陷、物业公司疏于管理而造成损害发生为由，将开发商和物业公司告上法庭。经有关部门鉴定，认为房屋渗水主要是因屋檐落水管口被垃圾堵塞排水不畅所致，其次是因为屋面存在机平瓦少量破损、檐沟柔性防水层局部起鼓等缺陷。法院经审理认为：房屋建筑共用部分的维护、养护和管理以及疏通下水道是物业公司应尽的责任，而排水设施未达到设计要求是开发商的责任，判决由物业公司和开发商分摊该两名业主的损 失。

● 案例分析

业主入住房屋后，对居住过程中产生的问题，特别是房屋质量问题一定要区分清楚开发商与物业公司的责任。

本案中，开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任，而物业公司作为物业的管理者，进驻小区进行管理时，面对的是已建设完毕的物业，主要职责是对小区物业进行维护，确保其正常的使用功能，根据建设部1998年下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。在《住宅质量保证书》中，开发商应明确住房部位、部件的保修期限，若委托物业公司进行维修，应明示委托单位。而《住宅使用说明书》则应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。可见开发商对确保房屋质量承担着重要责任。本案中，受损业主房屋屋顶机平瓦少量破损，檐沟柔性防水层局部起鼓，说明排水设施未达到设计要求，与房屋漏雨有一定的因果关系，开发商应对此承担责任。

本案中，业主房屋渗水主要就是因屋檐水落管口被垃圾堵塞排水不畅所致，物业公司没有尽到疏通下水管道的职责，管理上存在过错，应向业主承担赔偿责任。但业主也应注意，并非所有的房屋问题都是由开发商或物业公司的过错造成的，也存在由于业主装修房屋或对房屋设施使用不当而给自身财产造成损害的可能，因此，在装修房屋过程中，一定要遵守与物业公司或开发商签订的《装修协议》、《物业服务协议》中的相关内容，并按开发商提供的《住宅使用说明书》正确使用房屋，避免因自己的过错给自己及相邻产权人的财产造成损失，因而引起不必要的纠纷。

案例四：原房主欠物业费引起纠纷

张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人，所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收，将该套房产进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功，停止向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在，暂时不交物业管理费也没什么大的关系。

由于张先生没有及时返还银行的贷款，银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼，法院判决将张先生的房子进行拍卖，拍卖结果银行竞买成功。于是，该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。

这时，物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果，银行拒付，胡女士也拒付过户前的物业管理费，张先生又不知去向，致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。

● 案例分析

本案中，物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。在本案中，物业管理公司混淆了物业管理法律关系。物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时，首先应当直接要求张先生履行其义务，而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的；其次，物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律，以法律的强制力保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施，物业管理公司就会坐失良 机。

【法律小贴士】

▲ 物业收费纠纷中三个认识误区：

误区一：物业管理服务不到位业主拒交物业管理费。物业管理企业向业主收取物业管理费包括很多具体项目，如保洁费、保安费、绿化费、生活垃圾外运费、化粪池清淘费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费，等等。业主认为物业公司管理不到位通常是指保洁、保安、绿化方面，如果这些方面确实与物业服务合同约定的标准差距明显时，根据有关规定，业主可以要求减收物业服务费，但不能拒交，因为物业管理企业客观上提供了一定的服务，业主拒交物业费的主张是不合理的。

误区二：业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，业主拒交物业管理费。《物业管理条例》规定，未经业主大会决议，无论是物业管理委员会还是业主委员会，均不得擅自选聘或解聘物业管理企业。但即使这种情况发生了，单个业主也不能以物业公司进入不合法为由，拒绝向给小区实际提供物业管理服务的物业管理企业交纳物业费。因为由单个业主来否认物业管理企业与管委会或业委会订立的物业服务合同，本身就违法。在合同法上，这种物业管理合同实际上仍处于一种效力待定状态，假设之后召开的业主大会决定承认这份合同，则该合同就具有合法效力；即使业主大会最终决议否定了这份合同的效力，业主也应根据物业公司已提供的事实服务，交纳相应的物业费。如果业主对物业公司的服务存有异议，应通过建议召开业主大会的渠道解决，采取拒交物业费的方式不当。

误区三：与物业管理公司未签订过物业服务合同，业主拒交物业管理费。根据《物业管理条例》规定，选聘物业管理企业是业主大会的职责之一，作为业主大会执行机构的业主委员会，可以代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。这份合同对小区内的全体业主均具有约束力，因此，物业管理企业进入小区提供物业管理服务，只要与执行业主大会决议的业主委员会订立物业服务合同即可，无需再与每位业主单独订立合同。另外，即使物业管理企业与业主委员会或业主均未订立服务合同，但物业管理企业提供了事实的物业服务，业主事实上接受了服务的，物业管理企业仍可以要求业主缴纳相应的物业服务费用。

【法律链接】

《物业管理条例》 （2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布　根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》修订）

《上海市物业管理条例》2016年修订