【案例回放】
案例一：业主汽车被水泡产生纠纷
马先生是哈尔滨市某花园小区的业主，2010年8月2日马先生在买房的同时和该小区的物业公司签订了《停车位租赁合同》，约定：马先生作为承租人租用其中一个车位，租期一年，自2010年9月23日起至2011年9月22日止，合同还约定该小区的《车库管理制度》作为合同的组成部分，与该合同具有同等的法律效力。合同签订后，马先生依约向物业公司缴纳了当月租金100元，取得了小区地下停车场的车位使用权。2011年8月10日，突然下起了暴雨，大雨来势汹汹，地面的积水迅速上涨，很快就倒灌进了地下车库。当物业公司工作人员反应过来时，车库内的积水已经没过脚踝。物业公司迅速组织人员向外排水，但由于雨势实在太大，排水的速度赶不上上涨的速度。等马先生闻讯赶来时，积水已达一米多深，人根本进不去。马先生刚买不久的一辆新款奔驰车正停放在车库里。雨停后，待积水快排完时，马先生第一个冲进停车库，只见自己的爱车浑身湿漉漉的，里外已被泡得不成样子。马先生当场要求物业公司给个说法，修车并赔偿损失共计80多万元。但物业公司认为地下停车场被淹属于不可抗力，可以免责，自己不用承担赔偿责任。2011年10月，马先生将物业公司和该小区的开发公司诉至法院，要求两公司承担连带赔偿责任。
● 案例分析
首先，对于物业公司而言，存在着违约与侵权这两种责任的竞合。一方面，基于马先生与其签订的《停车位租赁合同》，物业公司有保证租赁物处于正常的使用状态，并对停在车位上的汽车有妥善保管的义务，现物业公司违背了这两项义务从而造成汽车被水泡的后果，已经构成违约，马先生可以根据《停车位租赁合同》要求物业公司承担违约责任；另一方面，作为马先生所有权的载体，汽车遭受了严重损坏，且物业公司对此有过错，马先生可以根据《物权法》和《侵权责任法》规定，要求物业公司承担侵权责任。但是，要注意的是，上述违约责任与侵权责任，马先生不能同时主张，只能择一行使，从本案来看，马先生主张的是侵权责任。这种侵权责任是因物业公司未尽必要的管理义务所导致的，与第三者故意侵权的性质不 同。
其次，马先生与小区的开发公司之间并无任何约定，因此可以排除约定的连带责任情形。至于是否构成法定的连带责任，必须搞清楚开发商有无过错，即开发商所开发建设的地下停车场是否具备车库使用功能、所设计的排水系统是否存在缺陷以及施工是否符合设计要求等。如果地下停车场的排水设计不存在缺陷，施工亦符合设计要求，则开发商并无过错，无需承担责任，更谈不上连带责任了。本案在庭审过程中，经有关权威鉴定机构鉴定，地下停车场的排水系统并无设计及施工方面的缺陷，开发商并无过错，因而对于马先生要求其承担连带赔偿责任的请求法院不予支持。
案例二：瑕疵车位纠纷
2015年1月，阿辉与T房地产公司签订合同，购买位于某小区的410号车位，价格为6万元，而当时其他车位的售价为7万元。合同注明：“因该商品房为现房，买受人经入户实地勘察后确认对该商品房位置、公共配套设施及该车位所在小区的平面布局等有关情况已作了充分了解，并同意该商品房现状。”
合同签订后，阿辉支付了购房款。2015年11月，阿辉在410号车位的交接单上签名。阿辉发现，410号车位旁紧靠着一个大铁门，铁门敞开的位置无法完全靠墙体，占用了车位的部分面积。大铁门属于人防钢结构防护密闭门，平时敞开，战时关闭，影响了其正常停车。
后阿辉诉至法院，请求T房地产公司立即采取补救措施拆除位于讼争车位旁边的大铁门并赔偿相应的损失。
T房地产公司认为，阿辉买的车位属于现房销售，其在购买前已经实际现场勘验。另外，讼争车位所在楼盘工程已通过竣工验收备案，防空地下室工程通过竣工验收。讼争车位当时售价为6万元，而其他车位的售价为7万元，阿辉对此均知 情。
● 案例分析
本案的焦点问题在于T房地产公司是否因交付存在瑕疵的车位构成违约。
首先，阿辉与T房地产公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有 效。
其次，阿辉明知诉争车位存在瑕疵。讼争车位为现房销售，阿辉在购买车位前已经实地现场查验该车位的现状，且双方签订的合同中亦明确注明买受人对该车位有关情况已作了充分了解，并同意按车位现状、协议约定的交易条件购买。该车位比其他车位价格低15%左右，从价格差异可见，阿辉在购买之前已知悉该车位存在瑕疵，现又以该车位存在瑕疵为由主张T房地产公司违约有违诚信。
第三，阿辉清楚瑕疵对其车位可能造成的影响。阿辉通过多次实地现场勘察，清楚该铁门是民防设施，明确了铁门所在的位置及铁门占用车位面积的大小，其在与T房地产公司签订买卖合同时再次对以上事实进行了确认，愿意签订《商品房买卖合同》及补充协议购买该车 位。
综上，购房合同是双方当事人的真实意思表示，T房地产公司依约交付车位，虽然存在瑕疵，但符合合同约定，且并不影响合同目的的实现，所以T房地产公司的交付行为并不构成违约。阿辉的诉求，缺乏事实和法律依据，不能成立。
案例三：未依约交付车位纠纷
2014年12月，小武与X房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定小武购买该公司开发的某小区71号车位，总价款23.5万元，X房地产公司于2015年8月31日前将验收合格且符合合同约定的商品房交付给阿辉使用，X房地产公司不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。合同附件明确标示了71号车位的位置及公共部位，71号车位位于两根立柱之间，其中一侧有一空闲位置。
合同签订后，小武向X房地产公司支付了全部款项23.5万元。71号车位所在楼盘于2015年8月22日工程竣工验收合格，X房地产公司向小武发出交房通知书。交接车位时，小武认为71号车位移位，与合同附件平面图标示的位置不符，拒绝接收该车位，并提起诉讼要求X房地产公司要严格按照合同附件标识的方位向阿辉交付71号车位及其相应的逾期违约金。
● 案例分析
本案的焦点问题在于X房地产公司交付的车位是否符合合同约定。
阿辉与X房地产公司签订的《商品房买卖合同》及其相关附件和补充协议，意思表示真实，内容合法有效。各方应本着极大的诚意、秉承诚实信用之原则，严格、适当地履行。阿辉于合同签订当日即支付了全部房款，其已全面履行了合同项下的义务。但是X房地产公司交付的71号车位的黄线已明显偏向水泥柱的一侧，与合同约定的位置存在严重偏差、不符，显而易见地给买受人小武停车造成不应有的不便，小武有权予以拒绝接受交房，并要求X房地产公司承担逾期交付的违约责任。而且X房地产公司还因此添加并多售车位，已严重违背诚实信用原则，是根本性违约。
案例四：开发商擅自改车位纠纷
2014年5月，阿俊与Y房地产公司达成购房意向，阿俊向Y房地产公司购买一小区的20号车位。同年，小林也与Y房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定小林向Y房地产公司购买同一小区的21号车位，所附平面图标示该车位宽2.5米、长5米，与20号车位紧邻。
车位交付时，阿俊发现Y房地产公司将分界线划至其车位内，妨碍了其对车位的正常使用。之后，阿俊向法院起诉，请求判令小林和Y房地产公司立即排除妨碍，将20号车位与21号车位的分界线恢复至两柱之间的中间线并赔偿相应的损 失。
法院经现场勘查认定，20号、21号车位位于两根立柱之间，立柱之间宽6.54米，有黄线划分的大小两个车位。左右两侧黄线宽大于6.54米，长5米。面向车位方向，左侧为20号车位，右侧为21号车位，车位分界线明显偏向左侧立柱。20号车位黄线内的面积小于21号车位黄线内的面积。
● 案例分析
本案的焦点问题在于业主对车位之间共有部分是否享有合理使用的权利。
首先，根据Y房地产公司的自认及小林、阿俊所出示的所有权证书，及法院的现场勘验结论，应认定在20号车位与21号车位之间存在约10平方米的共有部分，依法属全体业主共有。基于Y房地产公司与小林所签订的《商品房买卖合同》，Y房地产公司系将该共有部分出售给小林，该行为依法属于应由业主共同决定的事项，现无证据证明该行为得到业主的表决通过，故该公共部分不因Y房地产公司的出售而认定小林对此共有部分独享占有使用权。
其次，小林与阿俊作为业主，均享有共有之权利，即双方均可依法合理使用。因该共有部分位于小林所有的21号车位与阿俊所有的20号车位之间，非其他车辆必经之通道，且无法达到小林与阿俊所有的车位面积标准，其他业主均难以长期持续使用该共有部分，仅小林与阿俊可使用该共有部分，故双方对该共有部分享有平等合法使用之权利。该分界线并非确定小林与阿俊专有物权之依据，而是保障双方合理、规范、平等行使共有物权之标准。
最后，至于小林与Y房地产公司关于阿俊不具有诉讼主体资格的主张，因该共有部分与阿俊相连，影响阿俊对共有部分的合理使用，其当属权利人可依法提起诉讼。因Y房地产公司的出售行为和小林的占有行为均构成对阿俊共有权利之侵犯，共同承担排除妨碍之责任。若Y房地产公司对小林的交付存在违约情形，则小林可另行主张。
【法律小贴士】
▲ 车库车位的产权要有合同约定，口头承诺不可信
依照《物权法》的规定，对于建筑区划用于停车的车库车位，可以通过出售、附赠以及出租等方式来约定。在签订合同时，应使用房地产管理部门或者其他有公信力的行业协会制定的合同示范文本，认真阅读确保准确理解合同中有关交付条件、产权办理、违约责任及争议解决方式等相应条款，还需要就合同补充性事项与开发商进行充分的协商。
▲ 小区车位车库的产权归业主所有的几种情形：
1.属于建筑区划范围以内且规划的目的在于停放车辆，开发商以约定的形式明确其归业主个人所有；
2.对于车库车位所占用的建设用地面积和建设用地使用费进行了分摊的，车库车位归业主共同所有；
3.开发商在建筑规划之外通过占有共有道路或其他公共设施新增的车库车位归业主共同所有；
4.私自改绿地、草地、花园等公共设施为车库车位的，归业主共同所有，业主享有请求恢复原状的权 利。
【法律链接】
《中华人民共和国合同法》
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