不动产特征与特性

1．2．1　不动产释义

不动产——动产的对称，是一个法律上的名词，其实即是物业，它包括土地及其上之房屋等不可移动、可以有固定地址的建筑物。动产与不动产的划分，是以物是否能够移动并且是否因移动而损坏其价值作为划分标准的。动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。不动产是指不能移动或者若移动则损害其价值或用途的物。

动产和不动产有时是可以互变的。例如，果园中果树上的果实，挂在果树上时是不动产，但是如果采摘了下来，就变成了动产。钢材、水泥等是动产，但是用其做成了房屋，就变成了不动产。

1．2．2　不动产的自然特性

不动产的自然特性如下。

（1）不可移动性：又称位置固定性，即地理位置固定。

（2）个别性：也称独特性、异质性、独一无二，包括位置差异、利用程度差异、权利差异。

（3）耐久性：又称寿命长久，土地不因使用或放置而损耗、毁灭，且增值。我国土地有使用年限。

（4）数量有限性：又称供给有限，土地总量固定有限，经济供给有弹性。

1．2．3　不动产的社会经济特性

不动产的社会经济特性如下。

（1）价值量大：与一般物品相比，不动产不仅单价高，而且总价大。

（2）用途多样性：也称用途的竞争、转化及并存的可能性，主要指空地所具有的特性。从经济角度上来看，土地利用的优先顺序：商业、办公、居住、工业、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。

（3）涉及广泛性：又称相互影响，不动产涉及社会多方面，容易对外界产生影响。在经济学中称为外部性，分为正的外部性和负的外部性。

（4）权益受限性：由涉及广泛性引起。政府主要通过设置管制权、征收权、征税权和充公权4种特权进行管理。

（5）难以变现性：也称为变现力弱、流动性差，主要由价值高、不可移动、易受限制性等造成。影响变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。

（6）保值增值性：增值指不动产由于面积不能增加、交通等基础设施不断完善、人口增加等，其价值随着时间推移而增加。保值是指不动产能抵御通货膨胀。