不动产登记发展现状

1．4．1　国外不动产登记现状

目前，世界各国和地区为保护权利人的产权、保证交易的安全，普遍实行不动产登记制度，其模式大体分为契据登记制（又称法国登记制）、权利登记制（又称德国登记制）和托伦斯登记制（又称澳洲登记制）3种。对不动产进行统一登记是世界各国和地区通行的做法，典型国家包括美国、德国、新加坡、澳大利亚、英国、日本等。美国沿袭了英国的不动产所有权制度，但是在不动产登记领域，英、美两国却建立了两套截然不同的制度，英国采用托伦斯登记制，而美国的大多数州采用契据登记制，仅5个州采用托伦斯登记制。

契据登记制是指不动产物权的取得、变更和灭失，在当事人订立契据时就产生法律效力，但不进行不动产登记，不得对抗善意第三人；权利登记制是指不动产物权的取得、变更和灭失，在当事人意思表示一致，经过登记机关实质审查确定，并进行法定登记后才发生法律效力；托伦斯登记制是指首先由政府进行一次不动产总清理，将不动产按照自然区划编制成不动产登记簿，然后按照不动产的权利人确定的权利进行总登记，总登记之后发生的不动产物权变动则在总登记的基础上进行变更登记。

1．4．1．1　契据登记制度

1804年在《法国民法典》中第一次对契约自由和意思自治的思想进行了系统、规范的阐释，开启了契约自由和意思自治的先河。在这种意思主义原则下，当事人之间的物权变动仅以当事人之间存在合法有效的债权意思为生效要件，没有登记过的不动产物权变动是合法有效的，登记仅产生对抗第三人的效力，即契约登记制度。契据登记制又称法国登记制或者登记公示主义，首创于法国，后被日本、意大利等国家所继受。

契据登记制度有以下特点：

（1）采用登记对抗主义。不动产权利的设立、变更和消灭仅依当事人契约达成即发生物权变动之效力。登记不是物权变动的生效要件，该登记只是对抗要件。显然，这与法国民法在物权变动中所采取的债权意思主义紧密结合。

（2）形式审查主义。即对登记申请只审查是否具备登记手续，对登记权利有无瑕疵不加以审查。

（3）自由登记主义。即法律不强制登记，而依当事人自主选择。

（4）登记簿采取人的编成方式。因无强制登记的规定，所以不以不动产为标准，而以权利人为标准，仅在契约上记载经过事实，并且不核发权利证书。

（5）登记无公信力。即登记簿上的登记权利对受让第三人没有确定为真的效力，如果有人主张，则依实体法确定其归属。

1．4．1．2　权利登记制度

德国不动产登记的做法由来已久，其法律依据可以追溯到1897年生效的《土地登记条例》、1900年生效的《民法典》以及之后陆续颁布的一系列法律。100多年以来，德国权利登记制度作为房地产交易的法律依据一直为人们所奉行。不动产权属的变更必须登记，登记之后方才具备法律效力。德国房地产登记簿通常包含1份清单和3个分簿。有关房地产本身的情况诸如地点和面积、所有者的相关信息、房产获取方式、使用负担以及抵押权情况都有详细记载。该登记簿是记载房地产权属关系的权威文件，也是所有者财产关系的证明。房地产登记簿由德国当地法院负责管理并开放查询。由于公证机关的参与，交易自身以及交易方信息的准确性都能得到保障。购房人身份信息的真实性都会得到严格审查，在德国几乎从来没有听说过在房产交易中使用虚假信息的事情。

权利登记制度有以下特点：

（1）登记生效主义。不动产权利的设立、变更和消灭，除当事人意思表示一致外，非经登记不得生效，故又称“登记要件主义”。显然，这是德国民法在物权变动中所采取的“合意＋登记原则”的体现。

（2）采取实质审查主义。即登记机关对于登记之申请，除须审查登记书件是否在形式上完备外，对于不动产物权变动之原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须详细审查，经确定后方予登记。

（3）登记有公信力。即已经登记的不动产物权具有确定的效力。一项物权，即使依实体法认定其登记原因不能成立或该项物权无效，应予撤销，但只要通过登记，登记簿上予以记载，仍然可确定其效力，并可以此对抗第三人。

（4）登记强制主义。即法律规定物权变动当事人必须到登记机关申请登记，否则，其权利不予确认。

（5）登记簿采取物的编成主义。即登记簿的编制，以不动产（土地和建筑）的编号为准，依其登记先后而编成，不发权利证书。

（6）不动产权利以静态登记为主。即登记不动产现在的状态。

1．4．1．3　托伦斯登记制度

澳大利亚采取托伦斯登记制度，该制度源于南澳大利亚州，由托伦斯爵士在1858年创立，自19世纪60年代开始在澳大利亚推广应用。托伦斯制度采取登记生效主义，房地产权利的取得不仅取决于签订契据，而且要到政府房地产登记机构进行登记，并由政府房地产登记机构给权利人发放房地产权利证明后，权利才生效并受到法律的保护。房地产登记可以由本人申请，也可以委托律师、房地产经纪人申请。申请方式主要有上门申请、邮寄申请，申请人可以直接到房地产登记办公室申请，也可以将登记所需材料邮寄给房地产登记办公室。申请人申请登记后，登记机关给权利人发放一张权利证书，证书内容一般包括房地产的唯一代码、权利人姓名等内容。房地产登记机构为社会提供非常便捷的房地产登记信息查询服务，如在新南威尔士州，只要交付查询费用后，就可以按照权利人姓名或地址查询房地产权利状况，并打印相关信息。

新加坡的不动产登记制度采用托伦斯登记制度，这一制度随着20世纪60年代新加坡土地所有权法案的生效而逐步取代原有的土地契约制。托伦斯土地登记制度是一种严密、权责分明的登记制度，登记具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，所登记的土地或不动产由政府担保，保证其产权的权威与合法，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已登记的土地及不动产，其权利人、土地面积、地块位置、边界及其相关权益等都经过政府登记机构的审核和认定，政府保证其准确、真实。虽然土地所有权法案生效较早，但新加坡也经历了较长一段地契系统与中央登记系统两套系统并存的时期，在一些比较老的社区，房屋不动产依然按照老的地契系统。到了90年代，新加坡相关土地管理部门开始加速新老系统的转换，要求所有不动产都必须转换至中央登记制度下。经过数年的整合，到21世纪初，新加坡全境不动产基本上已经统一在中央登记系统下。而随着电子科技的进步，新加坡政府也在同步推进电子政府以提高生产力，使得不动产登记系统电子化成为必然发展的趋势。在房产交易过程中，基本上可以做到让所有人查到某一块地契所在地块的详细信息，这套房子在建好后有多少买家转手以及目前这套不动产是否有相关贷款、按揭等信息。值得注意的是，新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，而反过来，如果民众要查询某一个人名下有多少房产则是不被允许的，这涉及到个人的隐私。

托伦斯登记制有以下特点：

（1）登记非完全强制。即当事人有权选择是否登记，但一经登记后便进入强制状态。托伦斯登记制度将不动产登记建立在土地登记的基础上，政府不强制一切土地必须申请登记，但是任何土地一经申请、第一次登记后，其权利的转移或变更，非经登记不发生效力。

（2）采取实质审查主义。登记机关对登记原因及其证明文件予以审查，并可要求经公告程序后，方予以登记。

（3）登记具有公信力。权利一经登记，国家便提供保障，并且具有不可推翻的效力；对因登记机关的过错导致登记错误，致使权利人受到损害的，登记机关负赔偿责任。

（4）交付权利凭证。土地权利人持有权利证书，作为土地登记簿的副本。

1．4．2　国内不动产登记现状

1．4．2．1　不动产登记的制度解析

不动产物权变动的外在表现即为登记，按照登记的效力不同，不动产的物权变动模式又可以分为登记对抗主义和登记生效主义。登记生效主义又被称为实质登记主义，其含义是，依法律行为发生的物权变动，除当事人意思表示一致这一要件外，还必须将该变动的行为予以登记，并自登记时起不动产物权变动方可生效，是一种“合意＋登记”的模式。

登记生效主义是指将登记作为不动产物权变动的要件，非经登记不能在当事人之间产生物权变动的效果，更不具有对抗第三人的效力，而且其登记还有公信的效力。其优点是物权变动的时间通过公示得以确定，使物权、产权归属关系登记的公示公信力得以向社会明确，对善意第三方的保护较为有利；缺点是未充分尊重双方当事人达成的协议，过于注重形式，缺乏必要的灵活性，容易造成公权对私权的过分干涉。

在登记对抗主义这种法律模式下，登记并不是物权变动的生效要件，登记也并不产生公信力，仅产生对抗力。其优点是不以登记作为物权变动要件，充分尊重当事人的意思自治，使不动产交易较为便捷；缺点是因不动产物权的变动缺乏表面的公示形式，易使善意第三人利益受损，容易形成在不动产之上的多种权利状态。而登记要件主义更偏向于维护第三人的利益，维护交易的稳定合法性，缺点是交易受到更多的约束，不利于交易的方便快捷。动产之上设立抵押权的，是以登记为公示方式，该登记属于登记对抗主义。

1．4．2．2　国内不动产登记发展历程

我国不动产登记采用的是登记生效主义，这在我国房地产法律规范的历史发展和沿袭中一直得到确认。新中国成立之初，不动产以确权登记为目的。1950年6月中央颁布《土地改革法》，同年11月政务院发布《城市郊区土地改革条例》，内政部出台《关于填发土地房产所有证的指示》，随后各地方政府也相继制定出补充规定，并设立房地产管理局等机构，对建设用地、房屋、耕地、山林、鱼塘等所有权进行统一登记，颁发土地房产所有证。从1950年至今已走过了60多个年头，为了更好地满足市场经济发展对不动产登记的需要，2007年国家颁布了《物权法》，明确提出“国家对不动产实行统一登记制度”，但是该项改革的推进确有难度，历经6年多的探讨，建立统一的不动产登记才被提上议事日程。2013年11月，国务院提出由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”；2014年1月21日，中央机构编制委员会办公室（简称中央编办）印发了《关于整合不动产登记职责的通知》（中央编办发〔2013〕134号），明确提出由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、林地、草原、海域等不动产登记工作，牵头建立不动产登记信息管理基础平台。国土资源部、住房和城乡建设部、农业部、林业局、海洋局等部门，通过数据交换接口、数据抄送等方式，实现土地、房屋、林地、水域滩涂、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。2014年5月，国土资源部在地籍管理司加挂不动产登记局牌子，将不动产登记职责统一到一个部门，实行“一站式”服务；2014年11月28日，中央编办批复同意中国土地矿产法律事务中心更名为国土资源部不动产登记中心，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面的支撑工作；2015年3月，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）正式实施，这标志着全国范围内的不动产登记工作正式拉开帷幕。

1．4．2．3　国内不动产登记面临的问题

我国不动产登记面临着如下4个方面的问题：

（1）法律法规尚不完善。与不动产统一登记相关的法律较多，除《物权法》外，还涉及到《土地管理法》《城市房地产管理法》《草原法》《森林法》《农村土地承包法》《海域使用管理法》《渔业法》等，这些法律关于不动产登记机关、登记管辖、登记内容、登记程序等方面的规定都不尽相同，甚至存在一些盲区或争议，《条例》虽然最大限度地兼顾上述法律关于不动产登记的差异性，但对某些存在争议的内容并没有做出明确的规定。在具体登记工作中，工作人员遇到复杂的问题，在《条例》中找不到合适的依据，为避免出现工作失误乃至行政败诉，往往趋于保守地理解执行相关规定，这样容易降低服务效率，引起服务对象的不满。

（2）各地基础参差不齐。截至目前，全国仍有部分地区尚未建好房屋登记信息系统。有的地方虽然新建了房屋登记信息系统，但没有完成对历史登记数据的清理、录入和关联工作，只有新登记的房屋信息可以准确查询，以往的房屋登记信息存在房屋坐落不完整、无身份证号码或身份证号码残缺等问题；个别地方甚至有登记档案遗失、登记数据无法采集等历史遗留问题。若房屋登记信息系统的数据不准确、不全面、不及时，其提供的查询结果便缺乏认可度和公信力。

（3）业务系统较为庞杂。《条例》以《物权法》中规定的登记类型为依据，概括规定了首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记8种登记类型。这8种登记类型对于不同的不动产而言其复杂程度各不相同，尤以土地登记和房屋登记最为复杂。8种登记类型各自的复杂程度也不相同，其中，首次登记、转移登记、查封登记还存在许多复杂的情况，业界仍存在不小的争议。再者，目前不动产登记处于区域分割、部门条块分割的状况，不同类型的不动产由不同的主管部门负责登记，部门之间业务系统并没有统一的数据采集标准和使用规则，各个部门甚至各个地方所建立的不动产信息均局限于该部门、该地区使用，各部门的信息平台就像孤岛一样矗立在信息海洋中，没有形成联动的网络。

（4）相关部门协作不力。长期以来，我国各类不动产登记职责分散在不同的部门。随着社会主义市场经济体制逐步完善，人民群众财产权意识不断提高，对产权保障和交易安全的要求日益提升，分部门对不动产进行分散登记的弊端日益显现。分部门登记导致不动产权利相互交叉、重叠，不利于权利人保护自己的合法权益，不利于不动产交易安全，影响市场决定性作用的充分发挥和有效运行。同时，由于登记机构设置重复，登记部门多，人为地增加了公民和社会组织负担，影响政府行政效率和公信力。2014年2月，国务院批复《国务院关于同意建立不动产登记工作部际联席会议制度的批复》（国函〔2014〕28号），建立联席会议工作机制。目前，各省也建立了相应的联席会议机制，绝大多数省份成立了省级不动产统一登记机构。但到了市、县两级，除了几个试点的城市，大多数地区都在观望等待。具体到某一地区，相关部门多以自身利益为重、相互推诿扯皮，联席会议的作用发挥有限，部门之间协调不畅。在机构整合到位之前，市县级信息平台统一工作几乎无从谈起。