房地合一的内容及评估

房地合一是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。“房地合一”的原则，即地流转时房随之流转，而房流转时，其占地范围的地也随之流转。土地和房屋天然的不可分离性，使得房地合一的模式成为集体建设用地使用权流转制度中无法回避的问题，也成为学术界长期争论和探讨的热点问题之一。

一、房地合一简要内容

1．房地关系的理论和制度分析

（1）附合说。关于土地使用权和建筑物所有权附合的理论和制度，是以德国民法为代表的一种观点。德国民法否认建筑物具有相对独立性，即在他人土地上建造房屋，建筑者无法取得该房屋的所有权。这种现象显然有悖于法理。因此，为了补救这种不合理的现象，德国于1919年颁布《地上权条例》，该条例第十二条规定“在他人地上设定地上权后，该土地上的建筑物为地上权的构成部分”。地上权的设立，目的就在于确保他人土地上所有建筑物的权利。虽然颁布了《地上权条例》，但德国的现行法律仍以地上权对建筑物的“附合”而否认建筑物的相对独立性，地上权的效力和范围及于建筑物等附合物。

（2）主从说。关于土地使用权和建筑物所有权主从关系的理论和制度，是以日本民法为代表的一种观点。日本、我国台湾地区的民事立法均承认建筑物可成为独立的所有权客体。我国台湾地区的地上权以土地使用为目的，因而在“构筑物”或“竹木”尚未存在之时便可设定地上权，“构筑物”或“竹木”灭失之后地上权并不当然灭失。我国大陆地区的民事立法也承认建筑物可以成为独立的所有权客体。笔者认为，在承认建筑物相对独立性的前提下，我国大陆地区集体建设用地使用权和建筑物所有权具有主从法律关系。

（3）房随地走与地随房走。在传统民法理论和制度中，主从关系一般指主物和从物之间、主权利和从权利之间的关系。从物是相对于主物而言的，必须具备三个要件：一是从物不是主物的组成部分，与主物相对独立；二是从物具有经常性辅助主物的功能；三是从物与主物属于同一个民事主体。区分主物与从物的法律意义在于对主物的处分及于从物。日本民法和我国台湾地区民法均规定，抵押权的效力及于抵押物的从权利。例如，抵押物如果是建筑物，其所占有土地的使用权（或地上权）即从权利，建筑物所有权便是主权利。我国实行土地使用权和建筑物所有权权利人一致的原则，同时也承认房屋等建筑物具有相对独立性，可以成为所有权客体；无论是土地使用权还是建筑物所有权的处分，其效力均及于另一方。因而，笔者认为土地使用权和建筑物所有权之间具有主从的法律关系。同样，我国集体建设用地使用权及其建筑物之间具有相同的主从关系。需要指出的是，土地使用权和建筑物所有权之间主从关系的划分不是绝对的，两者主从位置在一定条件下可以互换，其关键是看哪一个为具体法律关系的客体。如上述案例中买卖的标的是房屋所有权，则集体建设用地使用权是从权利，而房屋所有权是主权利，反之亦然。而且，我国法律也允许“房随地走”和“地随房走”两种法律事实并存。如我国《城镇国有土地使用权出让和转让条例》第二十三条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。”而第二十四条则规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。”

2．房地一体流转制度的设想

根据我国法律规定，农村集体组织成员在宅基地上建造的房屋，属农民个人财产，根据我国《民法通则》之规定，农民享有个人财产占有、使用、收益、处分的权利，为此农民当然也就有权处分宅基地上建造的房屋，在“地随房走”的现行体制下，必然导致农村宅基地使用权转让。而按现有法律法规、政策，宅基地严禁流转。2007年，国务院、国土资源部在多个会议中反复强调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”。可见，制度上仅规定“房地合一”的原则对于集体建设用地使用权流转制度的建立和完善而言远未足够。从珠江三角洲城市发展来看，在具有较大市场经济潜力的地区，集体土地范围内已经没有多少剩余的建设用地。因此，集体建设用地使用权流转制度不仅应当包含房地一体的流转类型，而且还应当成为真正的“房地一体”的流转制度。现有的法律、政策障碍可以通过制度设计加以平衡。

二、房地产估价基本权意

房地合一评估就是采用市场法或收益法直接评估出房地产的价值，一般是适用交易市场、租赁市场活跃的住宅和写字楼的评估。顾名思义，房地产估价可以简单地理解为估测房地产的价格。但科学、准确且具有法律效力的评估，必须是由专业估价人员根据据估价目的，遵循房地产价格的形成规律与估价原则，按照估价程序，运用科学的估价方法，并结合估价人员的丰富经验所进行的评估。因此，理解房地产估价首先必须掌握如下有关概念。

1．房地产估价专业人员

房地产估价专业人员是指经房地产估价人员资格考试合格，由有关主管部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价业务的专业人才。在中国内地房地产估价专业人员被称为估价师，在英国和中国香港地区等地被称为测量师，在日本和韩国被称为不动产鉴定士。

（1）基本要求。一名合格的房地产估价专业人员，应具有：扎实的房地产估价理论、方法及房地产制度政策、开发经营、城市规划、建筑等方面的知识；丰富的房地产估价实务经验；较高的市场调查、推理判断技能；良好的职业道德修养。

（2）注册管理。为了达到上述要求，建设部根据《中华人民共和国房地产管理法》和有关法律、法规的规定，于1998年8月颁布了《房地产估价师注册管理办法》，自1998年9月1日起施行。该办法共九章三十四条，规定房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动。未经注册的人员，不得以“房地产估价师”的名义从事房地产估价业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。估价师分为全国注册的和地方注册的，分别由国务院建设行政主管部门和省、市、自治区房地产行政主管部门管理注册工作。该办法对初始注册、注册变更、续注册、撤销注册、执业、权利与义务、法律等等作出了具体规定。

2．估价目的

估价目的就是评估房地产的动机，即评估所服务经济行为的具体类型的价值的真实。如是为了买卖、租赁还是为了抵押、典当等而评估房地产价值。估价目的不同，所采用的评估方法及具体操作过程也有所不同，导致估价结果也出现相应的差异。

3．估价原则

估价原则是指评估人员在估价过程中应当遵守的标准或注意事项。主要包括最有效使用原则、合法原则、预测原则等。

4．估价程序

一般而言，房地产估价的基本程序是固定的，但运用某种估价方法评估的具体程序则有一定差异。

5．估价方法

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。因此，房地产价格通常可以从三个途径来求取：一是参照类似房地产近期的市场交易价格；二是参照重新建造类似房地产所需要的费用；三是依据该房地产的收益能力大小来衡量其价值。由此形成了房地产估价的三大基本方法，即：市场比较法、成本法和收益法。除此之外还有一些其他方法，如假设开发法、路线价法、长期趋势法、残余法、购买年法、利润法、分配法等。其他估价方法实质上是三大基本方法的派生，而且不同的估价方法有其不同的用途。每种估价方法都有一定的适用条件，运用不同的方法评估同一房地产会得出不同的结论。

三、房地产估价对象

房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

1．居住房地产

（1）按档次划分：一是普通住宅。它是为普通居民提供的，符合国家住宅标准的住宅。普通住宅符合国家一定时期的社会经济发展水平，符合国家人口、资金和土地资源等基本国情。它代表一个国家或地区城市居民实际达到或能够达到一定经济条件下的居住水平。我国城市中量大面广的是普通住宅（即经济适用房），此类住宅采用地方或国产建筑材料，进行一般水平的装饰装修，选用国产中档厨卫洁具和设备。现阶段国家对普通住宅往往既制定下限标准，也制定上限标准，以利于宏观调控。普通住宅的工程造价和房屋售价均较适中。目前，可按1996年颁布的《城市住宅建设标准》作为普通住宅评估的比较尺度。随着社会经济的发展，普通住宅的标准也会逐渐呈阶段性提高。现阶段，我国建国以来修建的标准住宅仍属于普通住宅范畴，但在进行估价时，应视其与新居住标准的差距和改造的难易程度，给予适当的折扣。二是高级住宅。它是为满足市场中高收入阶层的特殊需求而建造的高标准豪华型住宅，包括高级公寓、花园住宅和别墅等。这类住宅的户型和功能空间多样化；每套建筑面积较大，从一百多平方米到几百平方米不等；装修、设施和设备高档化，较多地采用进口和出口高级装饰材料和洁具设备；户外环境要求高；服务标准高，管理系统完善，往往采取封闭式安全保卫措施和高质量的物业管理。高级住宅税费额度大，其工程造价和市场售价均较高。三是简易住宅。主要指建筑年代较早、功能短缺、设备不全、设施陈旧、结构单薄的住房。简易住宅中的公房一般不出售，有待拆除重建；私房售价（扣除地价）一般较低。

（2）按市场化程度划分：一是社会保障性住宅。体现政府、单位、个人三者共同负担投资和税费的原则，为保障居民必要的居住水平，以优惠的税费和价格向居民提供的住宅，如为中、低收入者提供的住宅。其价格是不完全的成本价格，不包括土地增值的价值，有的甚至只包括部分成本费用。这类房地产的估价较为复杂，往往因交易对象不同，交易目的不同而出现不同的价格。二是市场化商品住宅。市场化住宅包括向高收入职工家庭出售的实行市场价的公有住房，单位和个人在市场上购买的住宅商品房，以及其他以市场价格交易的各类住宅。

2．住宅评估的标的物

（1）居住户。居住户可以是独立的，独院独栋的，也可以是与邻居有共墙、共用空间和用地的平房或楼房居住户。

（2）住宅单元。为适应住宅建筑大规模发展的需要，常将一幢住宅分为几个标准段，并把这种标准段称为单元。单元的划分可大可小，多层住宅一般以数户围绕一个楼梯可划分为单元。

（3）住宅楼。住宅楼由多户或多个居住单元构成，并包括住宅建筑基底占地及其四周合理间距的红线内用地。

（4）居住小区。居住小区是由多栋住宅（低层、多层、中高层和高层）为主体构成，并包括道路、水电、燃气、供热、绿化等用地及公共服务设施等。不同的评估标的物，应当有明确的建筑与用地界定和明晰的产权。

3．住宅的价格构成

基于我国目前的住房制度与政策，住宅价格的市场价与国家指导价并存。前者为商品化价格，由生产过程中消耗的物化劳动的转移价值和活劳动创造的剩余价值构成；后者由成本价格与不完全成本价格构成。我国住宅的租金可分为商品租金、成本租金和准成本租金等。因此，在评估住宅租金时应明确租金种类及其构成情况。

4．住宅价格的影响因素

影响住宅价格的因素，除了一般政治、经济、政策等因素之外，主要有：建筑结构、类型和等级；装修；设施与设备；质量；朝向；楼层；地段；环境；住宅楼的公用面积数；交易时间；交易情况。在估价时，应特别注意以上资料的调查与收集。为了更加科学合理地对住宅进行评估，应当对上述各项因素对价值的影响程度进行调查和统计分析，确定价值增减数额或价值增减率标准，以便于比较修正。

5．居住房地产的估价方法

新建居住房地产、旧有居住房地产和拆迁房屋的补偿价格，三者在估价作业上有较明显的差异。