探索农民宅基地使用权抵押登记

江苏省东台市国土资源局 何永胜 朱骏

随着社会经济的不断发展，国家不断出台促进“三农”发展的指导性政策，农民自有资产的盘活利用有着巨大的潜力。其中，农民所拥有的最具价值的资产无疑是自己的房屋及其生产附属设施。怎样在现有法律框架内促进农民资产的盘活利用，将农民房屋及其宅基地用于抵押融资创业，从而支持农村经济发展提高农民收入，是一个可以深入研究、探索实践的课题。

2011年7月，中国人民银行、中国银监会、中国证监会、中国保监会联合印发了《关于全面推进农村金融产品和服务方式创新的指导意见》，《意见》明确提出了在不改变土地性质、用途的前提下，探索开展宅基地使用权抵押融资业务，从而让金融机构开展农民宅基地抵押业务有了法规依据。为了从实际业务操作层面真正落实农民宅基地抵押，服务广大农民发展多种经营，增加农民收入，东台市国土资源局经过深入研究，多方协调，与市金融办、中国人民银行东台市支行于2012年3月29日联合印发了《东台市集体建设用地使用权抵押登记暂行办法》。但在实际操作和后续问题解决上存在很多需要明确和探讨的地方，在制定本市《集体建设用地使用权抵押登记暂行办法》的时候，不突破现有法律框架内充分执行现行法规、兼顾各方利益，从实际操作层面作了如下研究和实践：

一是从实际出发，调研所辖区域内宅基地实际使用情况，结合农村地籍调查数据，摸清全市农民宅基地实际数量、使用人、面积等基础信息，建立“一户多宅”统计数据。在宅基地抵押办理过程中严格规范抵押登记的农民宅基地范围。违反农民基地“一户一宅”的双宅或多宅的、城镇居民继承的、老人宅基地坚决不得办理抵押登记，在抵押登记办理过程中宅基地所在村集体经济组织需要出具是否为“一户一宅”的证明，经合调查统计数据进行确认后方可办理。在设定抵押面积时，根据农村宅基地实际使用除了主房外还有其附属生活、生产设施的情况，抵押登记面积限定为与房屋所有权相对应的实际建筑占地面积，从而杜绝在无法履行还贷的情况下农民丧失其基本的生活、生产设施。

二是根据当前农民宅基地所有权属村集体的法律规定，农民宅基地所有权属于村集体，民户申请获得宅基地建房后对其宅基地并无处置、转让的权力。在办理宅基地使用权抵押时充分尊重村级集体经济组织的意见，申请人须取得宅基地所在村集体经济组织村民会议2/3以上成员或2/3以上村民代表同意抵押的书面材料方可办理。这样的限制在尊重现有法律规定的同时，可以有效预防可能出现的抵押权人对抵押宅基地处置时产生的矛盾。

三是在国家出台关于农民宅基地流转操作的新办法之前，抵押人不履行债务偿还义务时，抵押权人依法处置抵押的房产及宅基地使用权时，明确规定宅基地处置条件，处置时受让人必须符合该宅基地申请条件，并不得擅自改变土地用途。该规定限制了抵押宅基地处置的范围，虽然一定程度上降低了宅基地抵押价值，但是就当前农民宅基地管理的法律、法规对农民宅基地的申请并未调整，只能待宅基地流转新规出台后解决这一矛盾。

另外，《土地管理法》第六十二条规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，若宅基地抵押贷款人未能偿还贷款，抵押的房屋及宅基地使用权被抵押权人依法处置，该村民是否可以申请新的宅基地也需要研究和探讨。目前，东台市在抵押设定阶段保留了抵押人基本的生活、生产附属设施，不接受因抵押融资而被抵押权人收产处置后重新申请宅基地申请。

目前，东台市依照《东台市集体建设用地使用权抵押登记暂行办法》已接受少量的农民宅基地抵押登记申请，在服务农村经济发展，支持农民创业增收的基础上，东台市国土资源局将进行跟踪学习研究国家有关法律、法规，从而不断完善农民宅基地抵押登记业务流程，为促进农村经济改革发挥应有的作用。