鬼城预测
如果把「鬼城」理解为「新建了许多房屋却没有人居住」的城市，那么只要算出未来将要竣工的住宅和未来会新增多少住宅需求，就可以预测出未来会出现哪些鬼城。这里的预测包括所有地级市的市辖区和县级市。
新增住宅供给总面积的下限：
从批地到竣工，一般的房地产公司需要 3～4 年，个别情况下会达到 5 年。为了后文的计算方便，我们假设现在出让的土地会在 5 年后上市形成住房供给。
根据国土资源部的土地交易数据，可以计算每一个地级市的市辖区或县级市在最近连续 5 年中所出让的住宅用地面积，在平均容积率等于 2 的假设下，即可得出 2015～2020 年将会竣工的住房总面积。
新增住宅需求总面积的上限：
新增住宅的上限由三部分组成：
1. 居住在农村自建房中的家庭搬迁至城市住宅内。即本地区城市化带来的需求。
2. 未来 5 年会流入的家庭数量。即其他地区人口迁入带来的需求。
3. 未来 5 年会结婚的夫妇数量。即家庭裂变带来的需求。
为了计算上限，我们不考虑任何死亡。同时要注意到，由于计算的是住宅总需求增加而非净需求增加，这里的计算也不包括改善型需求。（在总户数不增加时且老房子没有被拆掉的情况下，改善型需求总会造成房屋空置。）
我们使用 2000 年和 2010 年人口普查的数字来计算新增住宅需求的上限，再根据家庭平均人数和每人 30 平方米的住房面积，计算住宅总面积的需求上限。
两者综合后，将新增住宅供给的下限除以新增住宅需求的上限，就可以算出鬼城指数的第一个指标：新增住房可以容纳多少倍的新增家庭？
上面列出了前 20 名，其中内蒙古自治区呼伦贝尔下辖的根河市荣登榜首，其 2015～2020 年竣工的住宅面积，可以容纳同期新增家庭的 57 倍。辽宁、内蒙古和山东是鬼城多发地区。
但是这个指标有其缺陷。极端情况下，如果一个城市当前有 100 万家庭，但 5 年后仅仅新增 1 户家庭，那么即使是在根河市的情况下也不会很可怕——不就是多造了 56 户家庭嘛，对 100 万户的总体来说，空置率不会很高。因此，我们将新增供给减去新增需求，再用剩余的需求除以存量住房，这样就得出了鬼城指数的第二个指标：要拆掉多少比例的老住宅才能防止供过于求？
这回，著名鬼城鄂尔多斯荣登榜首：供给远大于需求，导致需要拆掉一半的老宅才能防止空置。内蒙古、辽宁、山东、黑龙江和安徽在这张榜上有一席之地。
设鬼城的定义为第一个指标大于 5，第二个指标大于 10%，那么可以列出一个有 46 个城市（地级市的市辖区或县级市）的榜单。
这 46 个城市，由于新增住宅供给远大于需求的上限，在 2015 年后很大概率上会成为所谓的「鬼城」。
评论里许多朋友想要看一线城市的数据，下面给出北上广深四个城市的情况，大城市的情况完全相反，未来五年的住宅供给是赶不上需求的，尤其是深圳，新增供给只能满足新增需求的一半。北上广都是住宅供给略低于住宅需求。
但要记住，我计算的是需求上限，在城市化速度下降／人口流入减慢／年轻人不结婚或者结婚也不买新房的情况下，需求是会降低的。
其他城市的数据太多，我就不一一写在答案里了。
计算方式附注：
1. 土地数据：http://www.landchina.com/default.aspx?tabid=263&ComName=30
2. 人口数据来自《2000 年人口普查分县资料》和《2010 年人口普查分县资料》
3. 本地城市化需求计算：自建房人口完全转移。
4. 外地流入需求计算：根据 2000 到 2010 年的自然增长率和实际人口增长计算年度流入速度，假设该速度在 2015—2020 年不改变。
5. 本地家庭裂变需求计算：第六次人口普查中 20～24 岁人口总数量除以 2，即假设他们在 2015—2020 年间全部结婚并成为新家庭。
2014-11-10
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