代办不动产登记服务合同

第一节　不动产登记

【法律条文】

第九条【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

【案例再现】

案例：房屋过户登记后所有权纠纷案

原告罗某、岳某（甲方）与被告何某（乙方）于2006年3月14日签订协议一份，约定：甲方自愿将涉案房屋以15万元卖给乙方，乙方付款后，甲方立即将产权过户给乙方。从2006年3月14日至同年9月13日，甲方每月承担资金占用费1.5万元，在此期间甲方暂时居住在此房，如甲方在3个月内不能按时支付资金占用费，将自动搬出并交房给乙方，如在此期间甲方愿意收回此房屋，必须将所有债务一次性结清；甲方委托案外人江某代理该房屋的结按、过户、按揭等一切相关手续；乙方在此期间不经甲方同意不得转让、出卖。同日，罗某、岳某出具收条，载明：今收到何某购房款15万元。同月27日，何某登记取得涉案房屋的房屋所有权证。何某（甲方）与罗某（乙方）于2006年10月25日又签订房屋出租协议一份，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，从2006年11月1日起到2007年4月30日止，有效期为半年，月租金为600元，续租时房租再议。涉案房屋现由罗某、岳某使用，后因岳某、何某各自都主张房屋所有权而发生纠纷诉至法院。

原判认为该协议名为房屋买卖合同，实为借款合同，理由如下：（1）涉案房屋市场价格远远高于协议约定价格，罗某、岳某以如此低的价格“出售”该房的前提是在3个月内能“收回”该房。（2）“出售”房屋并办理过户手续后，何某已实际取得该房屋的所有权，如何处置该房是其合法权益，罗某、岳某不应予以干预。但罗某、岳某实际仍在该房屋内居住，且双方约定3个月内不得转让他人。（3）支付购房款并办理完过户手续后，作为卖方即收取购房款的一方，每月仍需向买方即支付购房款的一方支付1.5万元。该款在此解释为投资的预期回报，显然不能使人信服，应认定是“购房款”15万元的利息为宜。（4）3个月内需收回该房，双方应另行依据市场价格重新商订房屋价格，每月收取资金占用费、一次性结清债务后按原价出售，不符合情理。基于上述理由，原判认为协议的实质为借款合同，即罗某、岳某向何某借款15万元，期限为3个月，月息为1.5万元，罗某、岳某以涉案房屋作为借款担保。据此判决：罗某、岳某与何某于2006年3月14日签订的协议为借款合同，而非房屋买卖合同。宣判后，原审被告何某不服，提起上诉。

二审法院认为，罗某、岳某与何某自愿签订协议，约定罗某、岳某将涉案房屋卖给何某，并就房屋价款及产权过户时间作了约定。该协议具备房屋买卖合同的基本条款，双方当事人关于买卖涉案房屋的意思表示真实、明确。在何某依约支付完购房款之后，罗某、岳某协助何某办理了该房屋的过户登记，何某已依法取得该房屋的房屋所有权证书，成为该房屋的合法所有权人。双方所签协议中关于罗某、岳某有权收回该房屋的时间和条件、签订协议后涉案房屋的使用以及资金占用费等特别约定应视为双方就该次房屋买卖所设定的附带条件。以上附带条件的设定，并不影响双方之间房屋买卖关系的成立和生效，不足以就此认定双方之间形成了借款合同关系。因此，应当认定罗某、岳某与何某之间依据协议就涉案房屋形成了买卖关系，该买卖关系合法有效，应受法律保护，且相关买卖手续均已履行完毕。因此，罗某、岳某关于双方所签协议为借款合同、所涉房屋乃借款担保的诉讼主张缺乏依据，不能成立。上诉人何某的上诉理由成立。据此撤销原判，驳回罗某、岳某诉求。

【法律条文】

第十条【不动产登记机构和国家统一登记制度】不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

【案例再现】

案例：不动产登记由法定的登记机构办理，否则登记无效

岳某、薛某均是城市建设用地的使用权人，且岳某与薛某的土地相邻。岳某的土地靠近公路，薛某的土地离公路比较远。薛某在其土地上开设了一家板材厂，每天要运输大量的原材料供应生产，并由运输公司将制成品运输到某地的板材市场进行销售。从薛某的土地上只有一条乡村土路可以通往公路，由于路况较差影响了薛某工厂的生产。岳某在取得建设用地使用权后，对其地面进行了硬化，并在其中铺设了一条砂石路，可以方便邻近其土地的薛某工厂的原材料和制成品的运输。薛某于是与岳某协商，在其土地上设立地役权，利用岳某的沙石路运输原材料，地役权的期限为10年，并约定每年支付l000元的道路使用费。协议签订后，薛某建议到当地的公证处进行公证，岳某表示同意。但岳某因当时有事便建议回来后一起到公证处公证。之后，岳某便将此事忘记，薛某也再未提及此事。两年后，岳某将其土地使用权转让给了季某，并办理了土地使用权转移登记。季某在取得土地使用权后以不知岳某与薛某订立的地役权为由拒绝薛某在其土地上通行，给薛某工厂造成了不利影响。薛某遂诉至法院，要求法院确认其地役权，并要求季某赔偿其经济损失。

本案主要涉及不动产物权登记机构问题，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。岳某与薛某订立的地役权协议应当在当地的不动产登记机关即土地管理部门进行登记才发生效力，所以即使在当地的公证处进行了公证也不发生物权变动的效力，薛某的地役权也无法得到法律的保护。

【法律条文】

第十一条【申请登记应提供的必要材料】当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

【案例再现】

案例：申请不动产登记应当提供必要材料

宋某通过竞标获得一块国有土地使用权，期限为20年，并到管理机关办理了相关的不动产物权登记。该块土地的中间位置有一片鱼塘，而宋某则计划在该土地上设立一个晾晒场，搞粮食烘干、脱水等多种经营。于是宋某将鱼塘的水抽干，并用拆迁废料将该鱼塘填平。5年后，该土地为省政府修建跨省高速公路而征用，按照国家统一规定的费用给付相关补偿，当地政府根据土地管理机关的相关登记确认宋某的土地实际面积为15000平方米，并以此为依据对宋某进行了补偿。而宋某认为其将土地上的鱼塘填平，扩大了土地的可利用面积，并且填平土地花费了将近10万元。因此，补偿款的范围应当把3000平方米的原属于鱼塘的面积计算在内。而当地政府认为在土地管理机关的登记中该面积属于鱼塘，不应当按照土地的价格进行补偿。双方产生纠纷，宋某于是起诉到法院。

本案涉及不动产登记的材料提交问题。宋某将其土地上的鱼塘填平后，如欲将鱼塘的面积计入土地的面积之中，应当持原有的登记材料、土地状况改变后的证明材料以及其界址、面积等必要材料到土地管理机关进行登记，待登记完成后，其权利才能得到确认。而宋某并未向土地管理机关提供相应材料，也未进行相关登记，根据本条，其诉讼请求不能得到支持。

【法律条文】

第十二条【登记机构应当履行的职责】登记机构应当履行下列职责：

（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；

（二）就有关登记事项询问申请人；

（三）如实、及时登记有关事项；

（四）法律、行政法规规定的其他职责。

申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

【法律条文】

第十三条【登记机构禁止从事的行为】登记机构不得有下列行为：

（一）要求对不动产进行评估；

（二）以年检等名义进行重复登记；

（三）超出登记职责范围的其他行为。

【案例再现】

案例：登记机构能否要求对不动产进行评估

薛某刚买了一套房屋，携带房产证、买卖合同及相关证明材料到某市房产局交易中心办理房屋所有权过户。交易中心的工作人员告知薛某，在办理房屋所有权过户登记时必须出具房产局指定的评估机构对该房屋进行评估的证明，否则不予办理登记过户。薛某于是来到该评估机构办理房屋评估事宜，而该评估机构收取的费用高于其他评估公司进行同等评估费用，薛某就费用问题与该评估机构产生纠纷。遂以某市房管局交易中心为第一被告，以某评估机构为第二被告向法院提起诉讼，要求法院判决房管局交易中心为其办理过户登记手续，并主张房管局赔偿其因迟延办理而受到的损失。

根据本条的规定：登记机构不得要求对不动产进行评估，不得以年检等名义进行重复登记，不得为超出登记职责范围的其他行为。本法之所以如此规定，是对登记机关在行使权力时作出一定的限制，防止其行为侵害民事主体的利益，同时也赋予民事主体维护自身权益的手段。如此规定，可以消除无故加于不动产交易之上的费用，以降低交易成本，促进不动产交易的进行。本案中，某市房管局交易中心的规定违反了本条规定中登记机构不得要求对不动产进行评估的规定，因而应当无条件地为薛某办理房产过户登记。

【法律条文】

第十四条【登记效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

【案例再现】

案例：一屋两卖权属争议案

被告甲、乙夫妇原有房屋一栋。1995年12月30日，被告甲、乙与薛某、周某签订合同，将该栋房屋的三楼（四小间）卖给第三人薛某、周某并交付使用。2004年8月1日被告甲又将该房卖给原告丙、丁，并签订了《买卖房屋契约》，合同约定：双方不能违约，否则将由违约方除本金外另承担违约金2000元。该契约签订后，原告支付了购房款并将该房屋其中一套（2小间）用来居住，另一套（2小间）便租给了冯某居住。2004年8月1日被告甲在与原告丙、丁所签订的《买卖房屋契约》中，其卖方署名席某，被告甲对此表述，在写合同时误将甲写成席某，实际上是乙。另外，被告乙虽未在房屋买卖合同上签字，但合同上有其署名。后原告丙、丁诉请人民法院判令二被告继续履行合同，并按合同支付违约金2000元。被告答辩称：乙与甲系夫妻关系，被告甲所卖之房系夫妻共同财产，被告甲卖房时未经乙同意，且合同上也未有被告乙签字，故被告甲与原告签订的房屋买卖合同无效。

一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，第五十二条第（一）项，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（四）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决原告丙、丁与被告甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》无效。丙、丁不服，提起上诉。

二审法院认为，本案争议的焦点为：一、薛某、周某与甲、乙于1995年12月30日签订的房屋买卖合同的效力；二、丙、丁与甲、乙于2004年8月1日所签订的《买卖房屋契约》的效力。关于焦点一，薛某、周某与甲、乙之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故薛某、周某与甲、乙之间的房屋买卖合同有效。关于焦点二，虽然甲、乙已经将争议之房占有、使用、处分的权利转让给薛某、周某，但没有办理房屋产权过户登记，不发生物权变动的效力。甲、乙又就争议之房与丙、丁签订了房屋买卖合同，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，故甲、乙与丙、丁之间的房屋买卖合同也有效。由于本案属于一房二卖，且均未办理房屋产权过户登记，薛某、周某与甲、乙之间的房屋买卖合同签订时间和交付房屋以及支付价款的时间均在丙、丁之前，故争议房屋的所有权应属于薛某、周某，甲、乙有协助薛某、周某办理房屋产权过户的义务。由于诉争之房的所有权应当属于薛某、周某，甲、乙无法继续履行与丙、丁的房屋买卖合同约定的义务，应承担相应的违约责任。据此，撤销原判。

【法律条文】

第十五条【合同效力和物权效力区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

【案例再现】

案例：是否办理物权登记不影响合同的效力

甲欲购买二手商品房以供其结婚用，遂通过房地产中介联系到欲出售商品房的乙。甲与乙商议，乙将其商品房以12万元的价格出售给甲，甲应当在合同订立后1个月内一次性付清房款，而乙应协助甲完成房屋所有权变更登记。合同签订后房款未交付前，丙找到了乙，愿意以15万元的价格购买该商品房，并可立即交款。乙遂决定将其房出售给丙，并协助其办理了房屋所有权变更手续。甲于合同规定之日向乙付款时，乙告知甲该房屋已经出售，无法向甲交付该房屋。而在这1个月内，商品房价格上涨，导致甲购买条件相同的房屋多付了2万元。甲遂要求乙承担违约责任，对因房价上涨而给自己造成的损失给予赔偿。而乙则声称该房屋的登记并未改变，因此甲与乙订立的合同并不生效，其不应当承担任何违约责任。双方产生纠纷，诉至法院。

本案涉及物权行为与合同行为的区分原则问题。根据本条的规定，房屋买卖合同一经依法成立即生效。未办理房屋所有权变更登记的，不影响合同效力。本案中，虽然甲与乙未办理房屋所有权变更手续，但二者之间的房屋买卖合同是依法成立并生效的。房屋所有权虽然已发生转移，但甲可以要求乙依据房屋买卖合同承担违约责任。

【法律条文】

第十六条【不动产登记簿效力及其管理机构】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

【案例再现】

案例：不动产登记簿登记的主体为不动产之所有人

李甲与李乙是兄弟，李乙大学毕业后留在城里工作，李甲仍务农，并与其母一同生活，李甲与其母亲共同居住在其母所有的两间房屋中。后李甲将该房屋以两万元的价格出售给本村村民宋某。李甲称由于其赡养母亲，该房屋归其处置，宋某于是相信李甲的说法，并支付了全部房款，双方约定在李甲母去世后办理房屋过户手续。2000年，李甲的母亲去世，李甲与宋某办理了房屋过户手续。当年年底，李乙从城里回来，认为李甲将房屋卖价定的太低，并认为该房为共有财产，李甲无权单独处分，从而主张买卖无效。法院经审理查明：该房屋是李甲、李乙的父母留下的遗产，但房屋办理过户前的土地使用证上登记的是李甲，虽然，李乙否认其放弃了继承权，但无其他证人。

根据法律规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在不动产交易过程中，当事人相信不动产登记簿上记载的物权归属以及物权的内容而为交易，其取得的相应物权应当受到法律的保护。本案中，房屋的土地使用证上的登记人是李甲，并且宋某在进行房屋买卖时相信李甲具有处分该房屋的权利，交付了价款并完成房屋产权过户，因此应当取得该房屋的所有权，李乙主张买卖无效的请求不应得到支持。

【法律条文】

第十七条【不动产登记簿与不动产权属证书关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

【案例再现】

案例：有证据证明不动产登记簿确有错误案

原告许某、被告李甲原系姻亲关系（许某丈夫之弟罗某与李甲之妹李乙原系夫妻），1994年李甲单位郑州市矿务局供电处让单位职工买房，李甲让其妹李乙买，李乙与丈夫罗某协商后让许某购买。1994年12月15日许某与李甲之妹李乙到李甲单位交纳购房款44399.02元，并于1995年3月20日向李甲单位交纳7987元装修费后实际入住至今。1998年12月28日许某又向李甲单位交纳契税3620元，2003年5月9日交纳天然气初装费4000元，2006年7月26日交纳水表安装费100元。1998年7月29日李甲与其单位签订房地产契约一份，内容显示李甲出资72628.02元后购买双方诉争房屋，房款于1994年12月25日前一次付清，并于2001年1月19日取得双方诉争房屋的产权证书，且持有契税3620元的发票原件。许某得知后诉至法院，请求确认其对该房屋的所有权。诉讼中，李甲称房款72628.02元其已交纳，但未提交相应证据；其称房款系其妹李乙交纳，房款收据存放在屋内被许某拿走，也未提交证据，许某也不予认可。上述事实，有双方当事人陈述和举证材料在案佐证。

法院审理认为，不动产权属证书是权利人享有该项不动产物权的证明，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，二者不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误的，以不动产登记簿为准。本案中，双方诉争房屋系李甲单位出卖给本单位职工即李甲的，李甲当时不愿意购买，让其妹李乙购买，李乙又让其丈夫罗某的大嫂即许某购买，并由许某交纳了所有款项后，由许某于1995年实际入住至今。上述事实足以认定许某系诉争房屋的实际所有人。李甲称其系所有权人，仅提供有房产证、买卖契约及完税凭证，该证据只是证明诉争房屋登记在其名下而已，根据《物权法》的有关规定，登记簿虽系李甲的名字，但许某有充足证据证明其系真正的所有权人，足以推翻不动产登记簿记载的内容。李甲虽又称房款收据在其妹李乙手中，许某系从诉争房屋中偷走和许某系借用其妹李乙的房屋等，但均未提供相应证据，许某也不予认可，故此，对李甲的辩称意见不予采信。法院依据《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决该房屋归许某所有。

【法律条文】

第十八条【不动产登记资料查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。

【法律条文】

第十九条【不动产更正登记和异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

【案例再现】

案例：权利人有权要求登记机关变更因其疏忽而进行的错误登记

岳某自建一栋二层楼房后约好友薛某一同去房管机关办理权属登记，由于房管机关工作人员的疏忽将所有权人登记为薛某，而岳某一时大意并未察觉。随后岳某因长期外出务工，遂将该房屋交由薛某保管。薛某因做生意向赵某借款十万元，并以该栋楼房作为抵押，双方去房管机关办理抵押登记。后来，因不能按时还款付息，薛某便与赵某协商将该楼房拍卖偿还借款。岳某得知此事后坚决反对赵某拍卖该楼房，并要求房管机关更正该登记。

根据《物权法》第十二条的规定：登记机关应当查验申请人提交的证明材料和其他必要材料，就相关登记事项询问申请人，并如实、及时登记有关事项；登记机构认为申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。在本案中，房管机关在进行登记时没有尽到相应的注意义务，导致了岳某楼房的登记产生错误，给岳某带来了损失。根据本法第十九条的规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记，不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。岳某可以要求不动产登记机构更正登记。如果登记机构拒绝更正，则岳某可以申请异议登记，并在异议登记之日起十五日内向法院提起诉讼。同时，对于因登记错误而造成的损失，岳某可以要求登记机构对其受到的损失进行赔偿。

【法律条文】

第二十条【预告登记】当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

【案例再现】

案例：预告登记的效力

某市房地产开发有限公司（以下简称房地产公司）开发的花园别墅，在取得商品房预售资格的条件下，对在建的别墅进行了预售。2001年6月1日，房地产公司将花园的一栋别墅预售给季某，并与季某签订了商品房预售合同，约定别墅价款为66万元，在合同签订后3日内将房款付清，房地产公司保证在同年年底将别墅交付给季某，并在交付后5个月内将别墅产权证办妥。同年7月6日，房地产公司又将同一栋别墅以65万元的价格预售给薛某，双方签订商品房预售合同，薛某将房款付清，房地产公司保证在11月底将别墅交付给薛某，并在交付后4个月内将别墅产权证办妥。合同签订后，薛某为了限制房地产公司将别墅进行处分，与房地产公司一起到房管部门对商品房预售合同进行了预告登记。

11月底，房地产公司将别墅交付给薛某，并准备随后进行产权登记，将该别墅的产权登记于薛某的名下。此时，季某得知此事，要求房地产公司给付别墅，房地产公司承认一房二卖的事实，但仅同意退还房款。双方发生纠纷，诉至法院。

本案涉及预告登记的效力问题。所谓预告登记，是指为保全物权的顺位请求权，保全债权的实现等而进行的登记，预告登记在我国主要适用于商品房预售。预售登记作出后，买受人将取得对未来房屋所有权的期待权，只要买受人履行商品房买卖合同规定的义务并办理了过户手续，就应当取得房屋的所有权。本案中，薛某虽然订立商品房买卖合同在后，但办理了预告登记，所以其享有优先购买权和期待权，具有对抗第三人的效力。季某虽然订立合同在先，但未办理预告登记，所以其不拥有别墅的所有权。

【法律条文】

第二十一条【登记错误赔偿责任】当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。

因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人员进行追偿。

【案例再现】

案例：权属证书被登记错误案

马某具有林权证，杨某也有林权证。马某、杨某所各自拥有的依据林权登记而发的林权证所确权的范围有一部分却是交叉的。杨某将两个林权证上交叉范围中的一些竹子砍伐，马某以侵权为由将杨某起诉至法院，要求杨某赔偿。

本案的两个关键问题，一个是杨某是否侵权，另一个是马某能否从杨某处得到赔偿，而这两个问题的核心涉及对登记错误应如何处理的问题。首先，当存在登记错误的情况下，是谈不上侵权的。因为对于侵权人来说，其所拥有的权利证书证明了其行使的行为没有过错，既然没有过错，自然不能满足侵权的构成要件了。那么，在登记错误被纠正的情况下，真正的权利人该如何得到救济呢？其除了向登记机关请求赔偿损失外，还可以向虚假的权利人要求返还，恢复原状。但其请求权的基础不能是侵权之诉，只能是所有物的返还请求权或不当得利的请求权。据此，法院驳回了本案中马某的侵权之诉。

【法律条文】

第二十二条【登记收费问题】不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。