宅基地使用权纠纷案例分析报告

第十三章　宅基地使用权

【法律条文】

第一百五十二条【宅基地使用权的权利内容】宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。

【案例再现】

案例：在他人宅基地上搭建设施侵权案

原告张一所有房屋的南边与被告王一、被告王二、被告王三所有的老房屋相邻。1985年12月1日原告张一经批准办理了社员建房土地使用证，可使用的宅基地面积是226平方米，四至界限分别为：东至大门滴水、南至被告王一耳房滴水、西至大房后滴水、北至耳房滴水。被告王一的老房屋中北邻原告张一家大房的耳房旁原有一厕所。被告王一最先在该厕所位置上，将厕所改建成沼气池，随后又将沼气池改建成长为6米、西边宽为2米、东边宽为2米的一个猪圈，并一直由被告王一、被告王二及被告王三共同管理使用。之后，因被告王一、被告王三、被告王二的老房屋年久失修成为危房，2007年，连同老房屋及猪圈的主体建筑物均被拆除，但还剩下墙脚部分。现原告张一以被告建盖的猪圈除去滴水部分已实际侵占其宅基地为由诉至法院，请求被告拆除修建在原告宅基地上的猪圈（面积12平方米）。

法院审理认为，本案争议焦点在于三被告建盖猪圈的行为是否侵犯原告相应宅基地的使用权。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。根据上述法律规定，宅基地使用权作为典型的用益物权，具有排他性，任何组织或者个人不得对宅基地使用权人依法取得的宅基地予以侵占或者损毁。原告张一依其《社员建房土地使用证存根》载明的用地范围，依法取得四至界限分别为东至大门滴水、南至被告王一耳房滴水、西至大房后滴水、北至耳房滴水的宅基地使用权。从该四至划定宅基地的范围而言，被告王一、被告王二、被告王三紧靠其老房中的耳房建盖猪圈的相应用地，留出该耳房滴水投影面积的其余部分，确实处于原告张一依法享有的前述宅基地的范围之内。故被告在原告宅基地上建盖猪圈的行为已侵犯原告的宅基地使用权，应当承担相应的民事责任。

【法律条文】

第一百五十三条【宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性】宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。

【案例再现】

案例：宅基地使用权随意转让案

甲与乙是朋友关系。2003年6月，甲以无房居住为由，向人民政府申请宅基地建房，同年7月，乡人民政府批准甲在该乡红旗小学操场西侧建北房两间，宅基地面积为东西宽6.8米，南北长15米。因甲手头不宽绰，于是将建房之事交给乙，当年8月动工，于同年12月建成北房两间、西房一间。该房建成后，一直由乙一家居住至2006年10月底。甲则搬到乙原来的宅院居住，没有提出任何异议。2005年5月，乙又将西房改成两间南房，施工期间，甲不仅未提出异议，而且在南房建成后，又搬进去居住。2006年9月，乡人民政府依据我国《土地管理法》相关规定，决定收回该项宅基地，并限期搬出。

在本案中，甲因生活居住需要申请宅基地建房获得批准，但甲却让乙在该宅基地上出资建房，而且由乙居住。而后乙未经有之关部门许可，又进行修缮，甲不仅未提出异议，而且先后居住在乙的旧宅和南房中。依本条与《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。而在本案中，甲的行为是私自将宅基地使用权转让给乙，而乙通过这种变相的方式取得第二处宅基地。这都是违法的，乡政府决定将甲非法转让的宅基地使用权收回，并限期乙搬出是有法律依据的。

【法律条文】

第一百五十四条【宅基地灭失后重新分配】宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。

【案例再现】

案例：买新宅后老宅的宅基地被收回案

农民甲做生意十多年了，在县城买了房，乡里的房子一直闲置。去年春，同村村民乙看上了他的房子，甲就卖给了他。此地秋天是雨季，泥石流冲垮了几户村民的住房。一天，村、乡干部一起来找乙，说是要收回他老宅的宅基地给受灾村民。这样做，法律依据是什么？如果有一天，甲不想经商了，能不能申请宅基地，再盖新房？

《物权法》第一百五十四条规定：“宅基地因、自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对没有宅基地的村民，应当重新分配宅基地。”该法第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”而《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”以上就是村、乡干部收回乙的老宅基地分配给受灾村民的法律依据。

根据《土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，甲不可能再申请到宅基地。

【法律条文】

第一百五十五条【宅基地使用权的变更登记和注销登记】已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

【案例再现】

案例：非法转让宅基地使用权被判无效

被告乙与原告甲系同村农民。2005年1月8日，乙与甲的委托代理人案外人丙签订了一份宅基地《转让书》，约定乙将位于某镇的200平方米宅基地转让给甲，价款16000元。转让书签订后，甲签名并按规定付给乙转让款16000元，该地一直未依法进行土地登记。后该土地被国家征用，原告甲遂诉至法院，请求法院确认该《转让书》无效，责令被告乙返还宅基地转让款16000元。

原审法院认定，被告乙将未办理任何手续的宅基地私自转让给原告甲，违反了国家相关的法律规定，属无效行为，为此，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款之规定，判决乙返还宅基地转让款16000元给甲。宣判后，乙不服上诉称，一审判决主体上有错误，我是将宅基地转让给丙，不是转让给甲，宅基地是村委会农民集体用地，其用途是宅基地，是案外人丁转让给我的，我们之间的转让宅基地行为应是有效的，同时，一审应将丁追加为本案的当事人进行审理。请求二审法院依法改判，驳回原告甲的诉讼请求。

二审经审理查明：2005年1月8日，乙与甲的委托代理人丙签订了一份宅基地《转让书》，该转让书规定，由乙将位于某镇的200平方米宅基地转让给甲，价款16000元。转让书签订后，甲在转让书上签名并按规定付给了乙转让款16000元。该宅基地使用权人为某村管理区，案外人丁于1982年12月向某村管理区购买，2004年11月5日丁又将该地转让给乙。该地一直未依法进行土地登记，转让时也未经政府部门批准并进行变更登记，现该地已被国家征用。二审法院认为，上诉人将未办理任何手续的宅基地私自转卖给被上诉人，违反了国家的土地管理和宅基地管理法规，系无效的民事行为，上诉人应将收取的宅基地转让款16000元退还给被上诉人。故原审法院认定事实清楚，适用法律恰当，故驳回上诉，维持原判。