武某（女）、于某（男）于1999年登记结婚，双方婚后于2000年12月生育一子。婚后夫妻感情尚好，后为生活琐事渐起纷争，致感情不睦。2001年6月至2006年6月，武某先后四次至法院起诉要求与于某离婚，但因各种原因未获法院准许，之后双方夫妻关系并未改善，后武某无奈于2007年2月再次向法院起诉要求离婚。法院开庭时，于某也感到武某离婚决心之坚定，于是同意离婚，但双方对婚后购置的售后公房的分割产生了巨大分歧。
原来，双方所争执的房屋原系于某母亲单位福利分房时分给于某母亲的，承租人也是于某母亲。因武某是外来人员，按照相关政策，其已与于某结婚10年，户籍可转入本地，武某以办理户籍方便为由，要求将房屋的承租人变更至于某名下，于某的母亲考虑到，房子早晚要留给儿子一家，便也未多想，很快同意了儿媳即武某的提议。于是他们于2004年10月以家庭协商同意为由，将房屋的承租人变更成了于某，后2005年9月，于某夫妻出资将房屋买成了产权，且产权登记在于某一人名下。
庭审中，武某认为该房屋系婚后取得，理应一人一半分割，但于某认为，该房屋原系母亲的租赁房，因此在分割时应当保留母亲的产权份额，武某分得的份额不应超过三分之一。因双方无法就房屋价格达成一致意见，法院便委托了评估机构对该房屋进行了评估，认定该房屋市场价格为人民币34万元。
法院会对本案系争房屋怎么判决呢？
一、 系争房屋性质
依据我国《婚姻法》相关规定，婚后取得财产包括房屋原则上为夫妻共同财产，除非双方另有约定。我们认为，结合本案事实，本案系争房屋应为夫妻共同财产。
结合本案查明的事实，可以认定该房屋的承租人变更系发生在双方婚内，那么于某母亲将其租赁的公房权益赠与至于某名下，是对其个人的赠与还是夫妻双方的一种赠与呢？依据我国《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款规定的司法精神，我们认为，于某母亲赠与的该财产权益应当视为对双方的一种赠与。根据各地公房租赁政策来看，承租人只可为一人不可是多人，因此于某母亲将其自己的公房租赁权变更至于某名下，属于赠与行为，但这种赠与行为并不足以表明于某母亲赠与该财产权益时具有排除赠与于某配偶武某的意思表示，倘若承租人可以是多人，但于某母亲只是将承租人变更至于某一人名下，根据我国《婚姻法司法解释（三）》第7条第1款规定的法律精神，则可表明于某母亲具有将该财产权益赠与于某一人的意思表示。
依据我国《婚姻法》第17条和第18条之规定，一方婚内接受赠与所得之财产，原则上属于夫妻共同财产，除非赠与合同明示只归夫或妻一方所有的财产。通过以上分析可知，于某取得的其母亲赠与的公房权益系夫妻共同财产，因此婚后由双方利用夫妻共同财产购置成产权后，虽然登记在于某一人名下，但依法也属夫妻共同财产。依据我国《婚姻法》的相关规定，原则上夫妻共同财产各半分割。但就本案而言，还应考虑财产的来源，以及双方离婚后于某还要解决同住人即其母亲的居住问题，故不宜各半分割。
二、 法院审理结果
本案经法院审理后认为，结合在案证据及双方当事人陈述，依法可以认定系争房屋原系于某母亲租赁的公有住房，于某与武某双方婚后取得售后产权，考虑房屋来源、居住状况等情节，该房屋归于某所有为宜，于某应当按照房屋评估价格，支付原告一半房屋价款即人民币17万元。
很多老人为子女着想，一般会在生前将自己名下的一些不动产权益过户到子女名下，其目的在于防止日后可能出现的遗产税征收等问题，老人的心思是好的，但有时天有不测之风云，一旦子女发生婚变，往往又会后悔当初的所为。
因此为了安全起见，笔者建议，最好提前咨询一下专业的法律人士，采取一些法律措施来保护自己的权益，比如通过书面协议约定财产只赠与给自己的子女，排除配偶或采取与小夫妻做个特别约定等形式，针对本案而言，若武某是在于某的母亲并不知情的情况下擅自将公房购买成产权房，则于某母亲可采取撤销该交易的方式来保护自己的权益。
1 《中华人民共和国婚姻法》
第十七条 夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一） 工资、奖金；
（二） 生产、经营的收益；
（三） 知识产权的收益；
（四） 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五） 其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
第十八条 有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一） 一方的婚前财产；
（二） 一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三） 遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四） 一方专用的生活用品；
（五） 其他应当归一方的财产。
2 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十二条 当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
3 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第七条 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第六节婚内，一方父母将其承租的公房购买成
产权并登记在该方名下，离婚时
另一方可要求分割吗案例
小强通过同学聚会认识了小丽。两人都觉得对方是自己找寻多年的意中人，很快就坠入了热恋。热恋6个月后，双方决定趁热打铁领结婚证，用小丽的话说就是“让婚姻像恋爱一样充满新鲜”。虽然双方父母都觉得有点突然，但小强和小丽还是义无反顾地做了“闪婚族”。
但婚后不久，闪婚的恶果就出现了，小丽发现小强婚后不像恋爱时那么体贴，小强觉得小丽婚后不化妆的样子不能接受。就这样，一对吵吵闹闹的年轻人决定“闪离”。但在分割财产时出现了麻烦。小强名下有一套上海某区的售后公房，这房屋本是小强父亲单位的福利分房，由小强父母承租使用，在小强与小丽结婚后，小强的父母按照当时的公有住房出售的政策出资将该房屋买成了产权，当时小强父母考虑到自己年龄大了，就只将房屋登记在小强一人名下。现在小强与小丽离婚，小丽表示这个房子产权的取得是在婚后，是夫妻共同财产，自己对该房屋也应该享有份额。但小强认为该房屋是父母出资购买的，和小丽没关系，而且房子实际也是父母在使用，小丽无权要求分割该房屋。双方僵持不下，最后小丽向法院起诉要求离婚并要求分割该房屋，那么小丽要求分割房屋的主张能得到支持吗？
律师剖析
本案系争的登记在小强一人名下的上海市某区房屋系小强的婚后个人财产，并非属于小强与小丽的夫妻共同财产。
依据我国《婚姻法》及相关司法解释的规定，婚后夫妻双方购置的房产，无论登记在双方还是一方名下，均属夫妻共同财产；婚后父母出资为双方购置房屋的视为对双方的赠与，但明确表示赠与一方的除外。就本案而言，登记在小强名下的该套房屋，并不是夫妻双方一起出资购置的财产，因此不能仅仅依据房屋登记的时间在婚后即推定为夫妻共同财产。房屋产权的取得时间固然是判定该房屋是否属于夫妻共同财产的重要标准，但绝非唯一或确定标准，同时也要考虑财产取得的原因和来源。
一、 系争房屋使用权取得时，小强与小丽均无贡献
本案系争房屋系小强父母在小强与小丽登记结婚之前承租的单位福利分配的房屋，该房屋的取得是与我国计划经济体制之下低收入、高积累等政策直接相关的，是基于小强父母向单位履行了劳动义务后换取的福利，因此无论是小强还是小丽对于该房屋使用权的取得并无贡献，即便小强属于同住人，也不能证明其对房屋的取得有贡献，其享有房屋居住权也是基于父母向单位履行了相关义务后才享有的。也就是说，该房屋之使用权具有的交换价值应当属于小强父母所有。
二、 小强父母将该房屋出资购置后并登记在小强一人名下，应当依法认定为小强婚后个人财产小强父母按照国家有关公有住房出售政策的规定，将该房屋用自己的财产购买成产权，并登记在小强名下，应当依法认定为小强父母对小强的个人赠与。依据《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款之规定，当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。何为明确表示赠与一方呢？2011年8月12日出台的《婚姻法司法解释（三）》第7条规定，若婚后由一方父母出资购买房屋，且产权登记在出资人子女名下的，该房屋应认定为该方的个人财产。
三、 法院审理结果
本案审理中，法院认为，小强与小丽对系争房屋均无贡献，并非夫妻购置所得，虽然房屋的取得时间在双方婚姻关系存续期间，但不能据此推断该房屋系夫妻共同财产。结合法院查明的事实来看，该房屋原系小强父母承租，后由小强父母依据国家相关政策出资将该房屋购买成产权，且产权依法登记在小强一人名下，故可视为小强父母对小强的个人赠与，系小强的个人财产，小丽主张该房屋系夫妻共同财产，但无法律和事实依据，故本院难以支持。
四、 其他几种情况假设
在双方婚姻关系存续期间一方婚前或一方父母承租的“公房”转化为“产权房”（即售后公房，又称“房改房”）后，该房屋是否属于夫妻共同财产？若属于夫妻共同财产，那么该房屋使用权所蕴含的交换价值在离婚分割时是否应予考虑？以上问题法律并无明确规定，由于“公房”问题政策性较强，且无统一标准，故司法实践中争议最大，我们现依据上海高院的相关规定，就几个典型问题归纳如下。
上海高院认为，根据《婚姻法司法解释（二）》第19条之规定，夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买为产权的，该房屋为共同所有。但从上海的实际出发，由于公房使用权可通过承租权转让的方式上市交易，具有一定的交换价值，因此，在婚姻关系存续期间，以共同财产出资，将原有的公房使用权转为产权后，在离婚分割该房屋时，一概不考虑原一方承租时的使用价值也有失公允，对此上海高院认为，实践中可区分下列情形处理：
（1） 一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以共同财产购买为产权的，由于在婚姻关系存续期间内，无法体现出原公房使用权的交换价值，则在离婚分割该产权房时，可不考虑原公房使用权的交换价值的单独归属问题。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，且其婚前取得该房屋之使用权是基于国家的福利政策并未支付对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，即便该房屋登记在小强一人名下，该房屋也系夫妻共同财产，且离婚时在分割该房屋过程中，无需考虑房屋的原始来源，可均等分割。
（2） 一方婚前承租的公房使用权，是其以个人财产支付对价取得的，婚后又以共同财产购买为产权，在离婚分割该产权房时，应当将取得原公房使用权时所支付对价部分，确定为当时承租的夫或妻一方个人所有，产权房的剩余价值按共同财产分割。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，但其婚前取得该房屋之使用权不是基于国家的福利政策而是支付了一定的对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，无论该房屋登记在小强一人名下还是小强和小丽双方名下，该房屋均系夫妻共同财产，但离婚时在分割该房屋过程中，需将小强婚前支付的对价部分予以扣除。比如小强支付了20万元的对价取得该房屋使用权，婚后双方将房屋购置成了产权，现双方离婚时房屋市场价为80万元，那么小丽可以分得30万元。
（3） 对于婚前由夫或妻一方父母承租，婚后又以共同财产购买为产权的公房，原公房使用权的交换价值可参考《婚姻法司法解释（二）》第22条的规定，推定为父母对夫妻双方的赠与，离婚时可直接将产权房按共同财产分割处理。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强父母在小强结婚前个人承租的房屋，婚后由小强和小丽利用夫妻共同财产购置成产权，且登记在双方名下，则该房屋系夫妻共同财产，该房屋所蕴含的“公房”使用权的交换价值视为小强父母对双方的赠与，离婚分割时可暂不考虑贡献大小，以均等分割为宜。
若本案系争房屋系小强父母在小强结婚前个人承租的房屋，婚后由小强利用夫妻共同财产购置成产权，且该房屋登记在小强一人名下，离婚分割该房屋时是否需要考虑原“公房”的交换价值？对此，上海高院并未给出明确的指导性意见，我们认为因将“公房”购置成产权房时需要承租人即户主和所有的同住人协商确定产权人，在购买过程中，作为承租人的父母同意将房屋只登记在自己子女名下，而未将自己子女之配偶确定为产权人，可视为其真实的意思表示是将该房屋所具有的交换价值赠与自己的子女而排除配偶，因此根据公平原则且产权只登记在小强一人名下的事实，在分割时应当考虑该房屋原有的使用权交换价值。
（4） 一方婚前承租的公房，是基于福利政策分配取得，婚后以个人财产购买为产权的，且产权也登记在该方一人名下，那么该房屋是否属于夫妻共同财产？该问题法律并无明确规定，有人认为，鉴于此类房屋承租权的取得在婚前，且利用其个人财产购置为产权，故应当属于个人财产。笔者认为该种说法有失偏颇，针对“公房”这一特殊历史时期的产物，我们不能机械地套用婚前财产和个人财产的概念来定义“售后公房”的财产属性。我国在相当长一段时间内，实行的是国家福利分房，一般结婚前可以向单位申请婚房，同时若配偶一方已经享受了福利分房，则另一方单位在进行福利房安置时就不会考虑该方，不再进行房屋分配，也就说一方婚前已承租“公房”，有时会影响另一方的福利，此时若不考虑该种因素仅以承租时间在婚前而否认配偶方的权利，将有失公允。因此，笔者认为，若该房屋系一方婚前承租，且婚后配偶单位未进行任何福利性质的房屋分配或者未影响配偶房屋的分配，购买产权也系其个人财产出资，则该房屋宜认定为该方的个人财产。总之，鉴于这类房屋的复杂性和地方性政策性较强，我们建议由各地法院内部出台相关指导意见，以保证此类案件的公正解决。
依据该条规定，若本案系争房屋系小强婚前个人承租的房屋，且其婚前取得该房屋之使用权是基于国家的福利政策并未支付对价，婚后利用夫妻共同财产购置成产权，即便该房屋登记在小强一人名下，也系夫妻共同财产，且离婚时在分割该房屋过程中，无需考虑房屋的原始来源可均等分割。
律师提醒
“公房”是我国实行计划经济体制时遗留下来的特定的历史产物，在当时的历史背景下，“公房”承租制度对经济和社会的发展起到了巨大的促进作用，后来基于我国住房制度的改革，国家允许承租人支付较小的对价将房屋购置成产权，但购置成产权后的一定时间内不得上市交易。由于将“公房”购买成产权房需要支付的对价很低，很多人误以为，婚后利用少量的夫妻共同财产将自己婚前承租的公房或父母承租的公房买成产权房系自己的个人财产，与配偶无关，因此鉴于“公房”的特殊性以及将“公房”买成产权房时需要支付的对价很小的事实，我们建议在购置中按照我们在本案中分析的法律情形妥善处理，以便保护自己的合法权益。
法条链接
1 《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一） 工资、奖金；
（二） 生产、经营的收益；
（三） 知识产权的收益；
（四） 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五） 其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
2 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第十九条由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
3 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》
第七条婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
第七节婚内一方将父母承租的公房买成
产权房，离婚时如何分割案例
毛丽（女）、许晋（男）于1990年5月相识、恋爱，1991年11月登记结婚。1995年，毛丽、许晋为家庭琐事争吵，毛丽起诉到法院要求与许晋离婚，后经调解和好。起初，双方关系尚可，但自2005年开始双方又经常争吵，之后毛丽认为双方无法继续共同生活，遂于2008年再次起诉离婚，诉讼中许晋也同意离婚。
经过法院庭审查明，双方本次诉讼中涉及一套售后公房分割，该房屋原系许晋父亲承租，同住人为许晋，2000年5月许晋以公有房出售的形式买下，产权登记在许晋一人名下，因涉诉双方无法就房屋价格达成一致意见，故法院委托评估机构评估，最后评估价值为人民币68万元。许晋认为该房屋虽系婚后购买，但毕竟房屋来源于自己父亲承租且登记在自己名下，故不同意进行分割，只同意返还购房时房款的一半3万元，但毛丽则认为该房屋系婚后取得的售后产权房，应当各半分割，双方各持己见，致使法院调解不成，那么法院如何判决呢？
律师剖析
一、 案情分析
本案系争房屋最大的争议焦点在于许晋父母原为该房屋的公房承租人，现许晋夫妻离婚，分割该房屋时应否考虑该因素。对此问题，法律并无规定，实践中争议很大。
一种观点认为，本案系争房屋原系许晋父亲承租的房屋，之后许晋以夫妻共同财产购买成了产权房，依据我国《婚姻法司法解释（二）》第22条第2款之规定，系争房屋原所具有的交换价值在许晋父亲未明确表示赠与许晋一人的情况下，应当推定为赠与许晋夫妻二人，加之该房屋购置产权过程中所花费的钱款也系夫妻共同财产，因此该房屋应当属于夫妻共同财产，既然将系争房屋原具有的交换价值视为对双方的赠与，那么分割该房屋时应按照夫妻共同财产一般的分割原则进行分割，即各半分割，不考虑许晋父亲原为承租人的因素。
第二种观点认为，本案系争房屋虽系许晋父亲承租的房屋，但之后许晋以夫妻共同财产购买成了产权房，因此该房屋应认定为夫妻共同财产。但就该房屋的来源来看，许晋贡献比较大，因此在分割时应适当多分，原因在于该房屋处于公房状态时具有交换价值，因此此类房屋购买所花之成本远远低于一般房屋，同时该房屋在购买成产权的过程中，需要房屋的承租人即许晋父亲签字确认同意出售，并同意房屋产权登记为何人，按照法律规定，在房屋登记之时可以登记为多人，但许晋父亲只同意将房屋产权登记为许晋一人，而未将毛丽登记为产权人，可以视为其真实的意思表示是将该房屋原具有的交换价值赠与许晋一人所有，而排除毛丽，因此，依据《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条之规定，考虑到财产来源，依据公平原则，在分割该房屋时应当考虑许晋多分。
我们赞同第二种说法，因该说法较为符合社会一般观念和常理。
二、 法院审理结果
本案经法院审理后认为，系争房屋虽原系许晋父亲承租，但婚后双方以夫妻共同财产购置成产权，依据我国《婚姻法》相关规定，无论产权登记在一方还是双名下，均属夫妻共同财产，根据相关法律规定，夫妻共同财产分割时，首先由双方进行协议，协议不成，由法院判决，考虑到离婚后双方与亲属实际居住状况、房屋来源等因素，宜将系争房屋判决归许晋所有，由其支付毛丽一半房屋折价款即人民币34万。
律师提醒
本案中，许晋父亲之所以将房屋产权登记在自己儿子名下，或许是基于日后可能出现的遗产税征收或者其他一些原因，但我们建议老人在作出将自己的不动产权益过户至子女名下这些决定时，最好签署一些协议，比如居住权协议或如果无法提供居住或无法共同居住时由子女给自己一些补偿，为自己保留一些“筹码”，以防子女日后不孝或子女婚变时让自己无任何退路可走。
子女与父母之间签署协议或许有悖于我们的传统观念，但在信任危机比较严重的今天，选择订立“君子协定”或许是最好的方式，订立协议的目的不在于为日后打官司保留证据，而在于对双方内心有一种约束。我们应该纠正以前的传统思想，因为只有在信任的基础上，双方才会订立契约，一个智商正常的人怎么会在明知对方不诚信不履行契约的情况下还与之订立契约呢！契约只是为了明确各方权利义务的一种协议，并不等于不信任。
法条链接
1 《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一） 工资、奖金；
（二） 生产、经营的收益；
（三） 知识产权的收益；
（四） 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五） 其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
2 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》
第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
3 《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第八条夫妻共同财产，原则上均等分割。根据生产、生活的实际需要和财产的来源等情况，具体处理时也可以有所差别。属于个人专用的物品，一般归个人所有。
第八节婚内一方在特殊历史时期将公房
购买成产权房，离婚时如何分割——以上海94方案购房为例案例
曹洪与汪美华于1982年经人介绍相识恋爱，1983年6月登记结婚。婚后，曹洪夫妻住在曹洪父母单位分的上海某区一套公房内，后因1985年他们可爱的女儿曹玲出生后，房屋面积太小，无法居住，故曹洪父母再次向单位申请调换大房屋，此次被调配和新安置的人员为： 曹洪父母，曹洪夫妻及女儿曹玲，老少三代共五口人共同居住在该房屋内。1994年，国家政策允许个人出资将原来承租的房屋购买成产权，故曹洪父母及曹洪夫妻准备将房屋买成产权，可按照当时的政策，房产证上只能写一个人的名字，同住人不能全部被列为产权人，于是他们决定推举曹洪为产权人，由其代全家持有该房屋。
2008年11月开始，曹洪发现汪美华经常很晚回家，后经曹洪跟踪发现，原来汪美华有了情人，曹洪无法接受妻子的背叛，故向汪美华提出离婚，汪美华也同意离婚，但双方对于房屋的分割产生了分歧，汪美华认为，房屋系婚后取得，应该一人一半，而曹洪认为，该房屋自己父母也有份，不同意一人一半，只同意给汪美华五分之一，那么该房屋应如何分割呢？
律师剖析
本案系争房屋产权只能登记一人，这是由上海特殊时期的历史原因造成的，因此仅以产权登记作为判定财产归属的标准是不公平的，该房屋不宜直接依据产权登记认定为曹洪与汪美华的夫妻共同财产。
一、 背景介绍
住房制度改革是我国经济体制改革的重要组成部分，公有住房出售必然包括其中。1998年，国务院印发了国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》〔国发（1988）11号 〕，该方案提出：“住房制度改革的主要目的之一，是推动职工个人购买住房，把群众的购买力引导到改善居住条件上来，以便通过国家、企业和职工的共同努力，加快解决住房困难。” 依据上述精神，1991年3月，上海市人民政府制定了《上海市住房制度改革实施方案》，确立了“逐步实现住房商品化和自住其力，改变低租金、无偿分配住房的制度”的原则。同年4月，上海市人民政府颁发了《上海市住房制度改革实施方案》14个实施细则。5月1日起，《上海市住房制度改革实施方案》在全市开始分步实施。
为了加快改革的步伐，1994年5月18日，上海市人民政府批转了市房改办、市房管局制定的 《关于出售公有住房的暂行办法》〔 沪府发（1994）19号文〕，同年6月15日，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局印发了《关于出售公有住房的实施细则》〔沪房改办发（1994）第34号〕，此后，上海市住房制度改革办公室、上海市房产管理局还颁发了相关问题的系列解答意见等文件。这就是我们通常讲的公房出售的“94方案”，它标志着上海市的住房制度商品化改革进入全面实施阶段。
但本次房改时，由于改革经验的不足和计划经济时代思想的影响，在“94方案”中仍然存在着用行政手段控制民事权利，限制购房人权利行使的问题，“94方案”中明确规定“凡承租户内有多人的，应协商确定购房人；承租人死亡或迁离本处的，应变更租赁户名后，由同住成年人协商确定购房人”，并填写《购买公有住房委托书》。这表明，符合购买公房条件的人中只能有一人可列在房产证上，其他房屋共有人不能登记为产权人，依据该方案，虽然房屋可能有多个权利人，但只能将一人登记为产权人，这就为日后家庭矛盾的增多埋下了隐患。“94方案”实施后不久，方案中的缺陷就产生了纠纷的后果，并引起有关部门的高度重视，上海市房屋土地管理局沪房地技（1995）652号“通知”明确：“职工家庭购房时，可共同协商确定产权按份共有或共同共有。共有人必须是前款规定的购房对象。”这实际上是行政机关在“95方案”中对“94方案”的缺陷进行了修正；但是，这种修正只能防止今后的工作中不再犯同样的错误，还不能具体解决“94方案”实施过程中已经产生的问题。
二、 法院指导意见
造成登记不真实不是老百姓的过错，而是当初改革经验不足所致，为了合理处理此类纠纷，上海市高院先后就该问题给予了几点具体性指导意见，现我们归纳如下：
（一） 有权主张房屋权利的权利人范围
依据1996年10月31日上海市高级人民法院印发的《处理公有住房出售后纠纷的若干意见》〔沪高法（1996）250号〕第9条之规定，按“94方案”购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。在此需要指出的是，未成年人不是适格的购房人，不可要求确认为产权人，因为公房出售制度是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中属于职工住房方面的待遇返还给职工的一种制度，未成年人之所以可以享受房屋居住权不是由于他们履行了义务而是基于其监护人或长辈履行了相关义务。因此就本案而言，购房时，曹玲尚未成年，其不是适格的购房人，因此无法主张系争房屋之产权，除曹玲之外，其他三人即曹洪父母和汪美华可以主张房屋产权。
（二） 共有人主张权利的时效问题
为了保护售后公房共有人的合法权利，上海市高级人民法院于1999年9月27日印发《几类民事案件的处理意见》〔沪高法（1999）528号〕，该意见指出“鉴于９４方案本身存在严重缺陷，造成了购房时的购房人、职级人、原同住人、具有购房资格的出资人等未作为共有人登记在房屋所有权证书上，虽然以后的９５方案对这一缺陷作了更正，但是９４方案遗留的纠纷和矛盾没有解决，上述人的利益没有得到保护。有些家庭中的权利人向法院提出主张房屋产权，有些家庭至今相安无事，权利人尚不知道自己不享有共有人的权利，由于这些人自身并无过错，为了保护他们的合法权利，我们考虑诉讼时效从发生争议时起算，有利于矛盾真正解决。”就本案而言，鉴于目前曹洪一家并未出现实质纠纷和矛盾，故曹洪父母和汪美华主张房屋产权的诉讼时效未过。
在此需要指出的是，本类案件是否适用诉讼时效制度呢？笔者认为，依据2008年9月1日实施的《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第1条之规定，诉讼时效仅适用于债权请求权，而不适用于物权请求权。
（三） 具有主张房屋产权资格的人去世后，其继承人可否代为主张房屋权利问题
依据2003年4月20日上海市高级人民法院在《民事法律适用问答》中的回复可知：“如果其（可主张房屋产权的人）生前未主张房屋产权共有，则视为同意房屋产权归于产权登记人。”我们认为该规定符合社会常理，一般而言具有购买公房资格的人具有家庭关系，有些人碍于亲情或其他原因，不再主张产权也属常理，其去世后，考虑到社会关系的稳定性和该权利的人身属性，限制继承人主张权利具有合理性，但若一概而论则有失偏颇，因为实践中有些人生前通过其他可知的方式表达了自己主张权利的愿望或曾找相关机构帮助协调，但考虑到亲情未进行诉讼，我们认为此时不应限制其继承人代为主张的权利，由继承人代为继续主张权利符合被继承人的遗愿。就本案而言，若曹洪父母一方或双方去世，且去世前未向曹洪提出房屋权利主张，则该房屋归曹洪夫妻所有。
三、 案例具体分析
鉴于目前曹洪父母尚在，且也未放弃权利主张，因此该房屋目前权利人处于不确定状态，若曹洪夫妻离婚，就房屋产权问题应首先征求曹洪父母的意见，若二人明确表示放弃该房屋产权，则曹洪夫妻可均等分割该房屋；若曹洪父母主张权利，则四人可协商确定，若无法协商，则任何一方可向法院提出确权诉讼，以维护各方之合法利益。
律师提醒
本案中，若曹洪夫妻和睦，曹洪父母不会对房屋提出权利主张，但一旦闹离婚，则父母必然会提出权利主张。实践中，很多人为了达到自己的非法目的，会借助房屋登记机关审查不严之便利甚至伪造证据等方式侵害配偶一方的合法权益。笔者在执业中曾代理过几起类似案件，根据我们的执业经验，遇有此类问题时，应先走行政诉讼程序而后走民事确权程序为妥。如本案，若曹洪伙同其父母一起伪造虚假文件（一般为《调配单》或《本户人员情况表》），因此类转移登记无需缴纳契税，且房屋管理部门审查也不是很严格，从其实质来看是确权过程。这种情况下，若汪美华主张产权变更无效的民事请求很难得到支持，可先请求法院撤销该行政登记行为，而后通过民事诉讼主张房屋产权，以此来保护自己的合法权益。
法条链接
1 《中华人民共和国婚姻法》
第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：
（一） 工资、奖金；
（二） 生产、经营的收益；
（三） 知识产权的收益；
（四） 继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；
（五） 其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
2 《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》
第二十条离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题可告知当事人另案处理；或者中止离婚诉讼，待析产案件审结后再恢复离婚诉讼。
3 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第一条当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：
（一） 支付存款本金及利息请求权；
（二） 兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；
（三） 基于投资关系产生的缴付出资请求权；
（四） 其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权。
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