离婚遭遇连环房贷难题

离婚遭遇连环房贷难题

■案情概述

张海与李兰（均为化名）2002年4月登记结婚，婚后无子。张海在2001年以自己名义贷款购A房一处，首付20万，贷款15万，2003年4月份取得产权证。A房月还贷2000元。2004年4月，张海将A房出售，得售房款100万元，冲减贷款余额本金10万元，实际得房款90万元。2004年8月，张海将售A房得款90万元作为首付，在某区购买B房一处，B房首付款90万元，贷款200万，月还款1万元。2006年4月，张海向人民法院起诉离婚，李兰同意离婚，但要求分割B房。

本案争议焦点为B房，李兰是否有权分割系本案争议焦点。原告张海认为，B房购房款系原告婚前A房出售款所得，且产权证也记载在原告一人名下，被告无权分割。原告同意支付被告婚后共同还贷款的一半作为补偿。被告李兰认为，B房系原告在婚后购得，且产权取得在婚后。B房虽大部分为原告出资，但被告曾参与A房还贷，原告出售A房款中有被告的份额。现原告用A房售房款购B房，应作为共同财产分割。

一审法院经审理认为，B房虽为原告婚前购房A房的出售款购得，但A房被告也参与还贷，故对A房理应享有权益。原告购买B房房款中，包含A房的夫妻共同还贷以及共同还贷的增值部分。现双方同意将B房作价300万元本院予以确认，离婚后B房由原告所有，剩余贷款200万元由原告承担，原告一次性向被告支付房屋折价款40万元。

原告张海不服一审法院判决，遂将案件上诉于中级人民法院。经法院调解，双方达成调解协议，原告一次性向被告支付20万元，房产归原告，双方无其他争议，法院据此调解书结案。

■分析建议

一方在婚前拥有房产的情况较为常见，婚后用共同财产还婚前房贷的情况也较为普遍。在结婚后，一方如何处置婚前购房，是非常应该引起重视的。这里有以下几点建议。

保存好婚前购房的预售（买卖）合同的原件及付款发票。婚前购房的合同以及发票，是证明房产归己所有的有效证据，必须慎重保存。

若将婚前房产婚后出售，最好将共同还贷部分留存。婚前房产出售后变成现金，该笔现金为个人婚前财产和婚后共同还贷部分的总额。将婚后共同还贷部分保留，以便在发生争议时作为共同财产处理，或在双方一致认可后进行花销，而对于个人财产部分可单独自由处置。

售房款资金规范管理。售房后，不论是定金还是首付款和其他笔付款，能尽量由下家打入一个账户内，尽量避免一行多户头或多行多账户操作，造成资金来源和去向说不清、举证不能的境内。每次存取款，保存好资金存取款凭条。

买卖交易尽量转账，一般不要采用提现交易。转账的支付方式、资金来源以及汇款人和收汇人信息都可以从银行查出，产生纠纷时容易查清。但若是现金交易，资金来源以及使用资金的性质在产生纠纷时很难说清，容易产生争议。

产权登记在自己一人名下。若用婚前房产婚后出售的钱款再购房，产权登记在夫妻双方名下，即使购房款为夫妻一方个人财产，但因写在双方名下，故房屋产权归夫妻双方共同共有，离婚时自然作为共同财产予以分割。但若登记在一方名下，另一方便不能自然拥有房产权利。

贷款尽量以一人名义。即使购房时用的全部是一方的资金，购房合同也是登记在一方名下，但目前上海各银行一般要求婚后购房要双方在共同抵押权人处签字才放贷，就会给一方造成隐患。既然一方同意未出资的另一方在共同抵押权人处签字，便可推断意味着认可自己出资购的房产为共同共有，造成纠纷时对自己不利，所以尽量以一人名义贷款，若能不贷款最好。

当然，若能采用夫妻婚内财产协议的书面方式示明房产的归属最佳，但由于目前传统观念以及夫妻情面，很少有夫妻能有如此之高的法律意识。所以，在用一方婚前房产的婚后出售款再购房时，注意以上几点，相信会对您大为有益！