城市房地产转让法律制度

第二节　城市房地产转让法律制度

一、房地产转让概述

(一)房地产转让的概念和特点

房地产转让是最为典型且最为主要的房地产交易形式。依照《城市房地产管理法》第6条的规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。

房地产转让具有以下主要特点：

1.房地产转让的当事人之间具有平等性

房地产转让的一方当事人是房地产权利人，另一方当事人是房地产受让人，双方当事人处于平等的法律地位，当事人可根据自己意愿决定是否从事及与何人从事房地产转让行为，并且可以就房地产的质量、价格、履行期限、履行方式、履行地点等进行平等的协商。因此，房地产转让是平等主体之间进行的一种民事行为。

2.房地产转让的客体具有特殊性

房地产转让的客体是房地产，这里的房地产主要包括建设用地使用权、土地承包经营权、地上建筑物或者其他附着物的所有权等。宅基地使用权、地役权在特定情况下，也可以成为房地产转让的客体。可见，房地产转让的客体是不动产或者不动产权利。

3.房地产转让为要式行为

《城市房地产管理法》第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《城市房地产转让管理规定》第7条第1款规定：“房地产转让当事人签订书面转让合同。”可见，房地产转让属于要式行为。

(二)房地产转让的原则

1.房产与地产一体处分原则

我国在房产与地产的关系上采取了分别主义，它们分别属于独立的不动产(权利)。但是，基于房产与地产的物理属性，在房地产转让时，应当实行房产与地产一体处分原则，具体表现为“房随地走”和“地随房走”两项规则。

对此，《物权法》第146条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”第147条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

2.价格管理原则

加强宏观调控，国家对房地产转让实行价格管理原则，主要有如下几种制度：

第一，房地产价格指导制度

《城市房地产管理法》第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定。”根据这一规定，政府定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。基准地价是指在一定时期内按照不同的土地区域、土地级别、土地用途，经评定测算出来的建设用地使用权单位面积的平均价格，其可反映地价总体变化趋势，是一定区域的平均价格。标定地价是指为满足建设用地使用权出让、转让、抵押等房地产交易而确定的具体地价，根据市场行情、地块面积、地貌特征、容积率、微观区位、土地使用年限来综合评定。房屋重置价格即房屋时价，是指按照当前的建筑技术、建筑材料、人力费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋的价格。

第二，房地产价格评估制度

《城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”房地产价格评估属于一种房地产中介服务，其主要目的在于为交易当事人提供房地产价格的参考标准，并不能取代当事人确定成交价格，不具有强制性。

第三，成交价格申报制度

《城市房地产管理法》第34条规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。”房地产转让的成交价格是交易当事人向国家缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。

3.公示原则

我国实行房地产权属登记发证制度。依照《城市房地产管理法》的规定，房地产转让、抵押，当事人应当办理权属登记。房地产转让当事人应于房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请建设用地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改建设用地使用权证书。

我国房地产物权的变动除要求具备债权合意之外，还需要进行登记，才产生物权变动的效力。对于房地产转让来说，不论是建设用地使用权的转让，还是房屋所有权转让，当事人在订立了书面合同后，还需要到土地、房屋登记主管部门办理产权登记或者变更登记手续，即只有在办理了过户手续后受让人才能取得相应的房地产权利。

(三)禁止转让的房地产

依照《城市房地产管理法》第37条与《城市房地产转让管理规定》第6条规定，下列房地产，不得转让：

1.以出让方式取得建设用地使用权而不符合转让条件的

所谓不符合转让条件，是指：(1)未按照建设用地使用权出让合同约定支付全部出让金并取得建设用地使用权证书的;(2)未按照建设用地使用权出让合同约定进行投资开发，包括属于房屋建设工程的，未完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，未形成工业用地或者其他建设用地条件的;(3)转让房地产时房屋已经建成，但未持有房屋所有权证书的。

2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的

作为转让对象的房地产权利，必须具有流通性。如果房地产在某一段时期内被限制流通，则房地产在该时期内是禁止转让的。例如，被司法机关采取诉讼保全的房地产、被税务机关采取税收保全措施的房地产等，在实施保全措施期间，该房地产不能转让。

3.依法收回建设用地使用权的

在出现法定事由时，国家可以收回建设用地使用权。例如，国家有权根据社会公共利益需要提前收回建设用地使用权;土地使用者逾期开发土地的，国家有权收回建设用地使用权。在建设用地使用权被依法收回时，土地使用者不再是该项房地产的权利主体，当然无权利再转让该项房地产。

4.共有房地产而未经其他共有人书面同意的

房地产的共有包括共同共有和按份共有。不论是共同共有还是按份共有，共有财产的处理对全体共有人都有很大影响，为避免发生争议，保护其他共有人的权利，在转让共有房地产时，必须征得其他共有人的书面同意。

5.权属有争议的

房地产权属有争议，意味着谁是房地产的真正权利人还不确定，为使真正权利人免于受损害，法律规定有权属争议的房地产不得转让。

6.未依法登记领取权属证书的

登记和发证是确认房地产权属的法律依据，没有登记领取权属证书，就无法确认转让人是否为房地产权利人，房地产当然也就无从转让。

7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形

根据我国有关法律的规定，某些具有特殊情况的房地产也是不能转让的。例如，已列入文物保护范围的房地产、已列入征收范围的房地产等。

(四)房地产转让的程序

依照《城市房地产转让管理规定》第7条的规定，房地产转让，应当按照下列程序办理：

(1)房地产转让当事人签订书面转让合同;

(2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;

(3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理;

(4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

(5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

(6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。

二、商品房现售

(一)商品房现售的概念和条件

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

依照《商品房销售管理办法》(2001年6月1日起施行)第7条的规定，商品房现售应当符合以下条件：

1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书

这一条件主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法，没有营业执照和资质证书的企业不能从事商品房销售业务。

2.取得建设用地使用权证书或者使用土地的批准文件

这一条件主要是为了确保现售商品房的用地合法，避免买受人受领商品房之后不能办理建设用地使用权证。所谓“使用土地的批准文件”，是指已经交付全部建设用地使用权出让金的证明文件或划拨土地的批准文件。

3.持有建设工程规划许可证和施工许可证

这一条件主要是为了确保现售商品房的规划、建设手续合法。建设项目在申请办理开工手续之前，应当取得一书两证：即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

4.已通过竣工验收

这一条件主要是为了确保现售商品房符合工程建设质量标准，建设工程经验收合格，方可交付使用。同时，是否通过竣工验收也是区别现售与预售的主要条件。

5.拆迁安置已经落实

这一条件主要是为了充分保障被拆迁人的合法权益，防止房地产开发项目竣工销售后被拆迁人的权益仍未得到落实。

6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期

这一条件主要是为了确保现售商品房能够达到基本的使用条件。对于按照国家及地方的有关规定，没有或不需要配备供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的，不在此限。

7.物业管理方案已经落实

物业管理是买受人购买商品房的重要选择因素之一。要求物业管理方案已经落实，主要是为了避免售房后产生纠纷。物业管理方案，主要包括物业管理的区域范围、物业服务企业的选聘等。

(二)商品房销售广告

商品房的出卖人往往通过商品房销售广告促销商品房。为了提高销售价格与销售量，出卖人所作的商品房销售广告往往极尽颂扬之能事，很多买受人在订立买卖合同之后才发现所购商品房的真实情况与广告差距甚大，使买受人的权益受损。因此，国家工商行政管理局于1997年施行的《房地产广告发布暂行规定》严格限定了发布广告的房地产范围，要求广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗与误导公众。

1.商品房销售广告的法律属性

商品房销售广告是指房地产开发企业、房地产中介服务机构通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品房的商业广告。

根据《合同法》的规定，广告一般视为要约邀请，即邀请对方向出卖人发出订立买卖合同的要约，但如商业广告的内容符合要约规定的，则视为要约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

可见，商品房销售广告应定性为要约邀请。但是，如果商品房销售广告内容符合要约的条件，即内容具体确定(如在广告中说明了商品房销售许可证号、商品房的地理位置、环境、面积、质量、物业管理情况，此说明对买受人订立买卖合同等具有重大影响)，并且表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束，那么该销售广告构成要约，买受人因之而作出购买之意思表示构成承诺，达成意思一致，合同成立生效，广告内容即成为合同内容。

2.虚假广告引起的法律责任

在商品房销售广告构成要约时，买受人的购买意思表示构成承诺，合同成立生效。如果商品房实际情况与广告不符，则出卖人应向买受人承担违约责任，买受人可以请求更换商品房、减少价款等，甚至可主张解除合同、赔偿损失。

在商品房销售广告仅为要约邀请时，买受人因信赖广告的真实性而发出要约，与出卖人订立买卖合同，但又发现真实情况与广告不符的，由于广告内容不能成为合同内容，导致买受人无法追究出卖人的违约责任。但是，这并不意味着出卖人可以随意发布虚假广告。《商品房销售管理办法》第14条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。”依照《广告法》第38条的规定，发布虚假广告，欺骗和误导消费者，使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的，由广告主依法承担民事责任;广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。广告经营者、广告发布者不能提供广告主的真实名称、地址的，应当承担全部民事责任。

因此，房地产开发企业等作为广告主发布虚假的商品房销售广告，除应依《广告法》、《房地产广告发布暂行规定》等承担行政责任外，还须向受有损害的买受人承担的民事责任。我们认为，这种民事责任应界定为缔约过失责任。这是因为，出卖人发布虚假广告，隐瞒事实真相或陈述虚假事实的行为构成欺诈，买受人因受欺诈而作出违背其内心真实意思的意思表示，所订立之买卖合同为可变更、撤销的合同，合同虽已成立，但在一定期间内买受人可主张变更或撤销。如果买受人愿意接受合同，则合同继续有效，不产生民事责任问题;如果买受人请求变更合同，则合同按照变更后的内容发生效力，一般也不会产生民事责任问题;如果买受人请求撤销合同，则合同溯及既往地归于无效，因出卖人的过错而致合同无效，须向买受人承担缔约过失责任，赔偿信赖利益损失。

但是，通过追究出卖人的缔约过失责任往往不能充分保障买受人的利益与实现其预期目的，为确保所购商品房符合预期目的，买受人应与出卖人协商，将商品房销售广告内容订人合同，以保障自己的合法权益。《商品房销售管理办法》第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”

(三)商品房现售合同

1.商品房现售合同的主要内容

依照《商品房销售管理办法》第16条的规定，商品房买卖合同主要内容包括：(1)当事人名称或者姓名和住所;(2)商品房基本状况;(3)商品房的销售方式;(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(5)交付使用条件及日期;(6)装饰、设备标准承诺;(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(8)公共配套建筑的产权归属;(9)面积差异的处理方式;(10)办理产权登记有关事宜;(11)解决争议的方法;(12)违约责任;(13)双方约定的其他事项。

2.商品房买卖合同示范文本

为规范房地产交易行为，建设部和各地方政府制定有商品房买卖合同示范文本，使用这些示范文本，可以减少双方当事人为协商而花费的时间和精力。商品房买卖合同示范文本对于不具有专业知识，处于弱势地位的购房人来说是有利的，所以《商品房销售管理办法》第23条规定，房地产开发企业应当在订立品房买卖合同之前向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》。但是，应当注意，该条规定并非要求当事人必须依照该文本签订购房合同，这些示范文本只具有示范作用，并不排除当事人另外签订合同，或排除示范文本中的某些条款，或就示范文本中没有规定的条款进行协商。目前，我国的房地产交易实践中还存在某些错误做法，一些房地产管理部门在办理权属登记手续时，要求当事人提交按照建设部公布的《商品房销售合同示范文本》印制的《房地产买卖合同》，否则一般不予登记，这是不符合法律规定的。

(四)商品房的计价方式与面积计算

依照《商品房销售管理办法》第18条的规定，商品房销售中的计价方式可以采取按套(单元)、套内建筑面积或按建筑面积等三种方式进行。其中，建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成。按套(单元)计价的现售房屋，当事人在对现售房屋实地勘测后，可以在合同中直接约定总价款。但是，商品房的所有权登记方式应按建筑面积方式进行。商品房计价方式用于确定商品房销售的总价款，按套(单元)、按套内建筑面积计价并不影响使用建筑面积进行所有权登记。为减少不必要的纠纷，保护当事人的合法权益，当事人在签订合同时应当约定商品房面积的计算方法。按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如果按建筑面积计价的，当事人还应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。按套内建筑面积或者建筑面积计价时，经常会发生约定面积与登记面积不符的情况，如果当事人在合同中没有约定，事后也没有达成补充协议，依照《商品房销售管理办法》第20条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定，可以按照以下规则来处理：

(1)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按合同约定的价格据实结算房价款，买受人不得要求解除合同;

(2)面积误差比绝对值超出3%，买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

(五)商品房保修

房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任，当事人应当就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定。

1.住宅质量保证书

《商品房销售管理办法》第32条规定，销售商品住宅时，房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，是对购房人最低限度的保障。在当事人没有特别约定时，房地产开发企业应当根据质量保证书承担保修责任。依照建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的规定，《住宅质量保证书》应当包括以下内容：工程质量监督部门核验的质量等级;地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;用户报修的单位，答复和处理的时限;商品住宅售出后，房地产开发企业委托物业管理公司等单位维修的，所委托的单位的名称等具体情况。

2.保修期限

保修期限应当由当事人在合同中约定。为防止房地产开发企业利用优势地位约定较短的保修期限，法律规定了商品房的最低保修期限。商品住宅不得低于以下最低的保修期限：屋面防水3年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;门窗翘裂、五金件损坏1年;管道堵塞2个月;供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;卫生洁具1年;灯具、电器开关6个月;其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。如果建设工程承包单位出具的质量保修书约定保修的存续期高于上述期限，以其出具的质量保修书的存续期为最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。当事人可以约定高于上述最低期限的保修期，如果约定的保修期低于最低期限的，以法律规定的最低期限为准。保修期从交付之日起计算。

3.保修义务的履行及保修责任的免除

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务。因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在以下情形，房地产开发企业免除保修责任：因用户使用不当或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题的;因不可抗力造成损坏的。

(六)商品房的交付

1.设置样板房的商品房的交付

依照《商品房销售管理办法》第31条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。

2.交付的商品房的质量

房地产开发商应当保证交付的商品房质量合格，交付的商品房质量不合格的，除应承担保修责任外，如果因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人有权要求解除合同并赔偿损失。

3.商品房的风险负担

当事人可以约定商品房的风险负担，如果没有约定，依照如下规则处理：房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。当事人如果没有特别约定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。

4.销售方逾期交付商品房及办理房屋权属证书的违约责任

依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，在下列情况下，销售方应当承担逾期交付商品房及办理房屋权属证书的违约责任：

第一，销售方逾期交付使用房屋的，应当按照商品房买卖合同约定的违约金数额或者损害赔偿计算方式方法，支付违约金或损失赔偿额。如果合同没有约定的，应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

第二，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当按照合同约定承担支付违约金或赔偿损失的违约责任：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(2)商品房买卖合同的标的为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。如果合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第三，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过1年，由于出卖人的原因，导致买卖人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

三、商品房预售

(一)商品房预售的概念

商品房预售俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。相对于一般的现房买卖，商品房预售被称为期房买卖。

(二)商品房预售的条件

从签订预售合同到实际交付房屋、转移所有权往往需要经过较长的周期，为了防止房地产开发企业经营不善或者恶意炒作而给买受人造成损害，法律规定了商品房预售的严格条件。依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》(2004年修订)的规定，商品房预售应当符合下列条件：

1.预售人已交付全部建设用地使用权出让金，取得建设用地使用权证书

基于房产与地产一体处分原则，房屋转让必涉及建设用地使用权的转让，因此只有在预售人已经取得了建设用地使用权的前提下，才有权转让建设用地使用权。预售人取得建设用地使用权的表征就是其已经交付了全部的建设用地使用权出让金，并取得了建设用地使用权证书。

2.预售人持有建设工程规划许可证和施工许可证

城市基础建设须符合城市规划的要求，每项建设工程在开工前都应获得许可，取得建设工程规划许可证和施工许可证，否则便有可能被强制拆除。

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

为制止恶意“炒卖地皮”的现象发生，抑制投机行为，法律要求预售人必须已经投入工程建设总投资的25%以上的资金。同时，为了保护预购人的利益，预售人在预售商品房时应当确定施工进度与竣工交付的日期，以避免预售人长期占用预购人的资金。

4.预售人向房地产管理部门申请了预售许可，取得了《商品房预售许可证》

我国实行商品房预售许可制度，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。