装饰装修合同的履行

第三节　装饰装修合同的履行

主题案例1

王某某与赵某装饰装修合同纠纷案^[24]

案情回顾

2010年4月2日，本案当事人赵某、王某某签订一份《住宅装饰工程合同》，合同约定：1．由赵某负责装修王某某位于乌鲁木齐市米东区祥和湾家园某住宅一套，承包方式为赵某包工、包部分材料，王某某提供部分材料，并由双方分别提供装饰材料明细表。2．工程期限为37天（2010年4月3日开工，2010年5月10日竣工），由于赵某原因致使工期延误，按每日10元向王某某支付违约金。3．工程总价款为28　000元，付款方式为合同签订当日支付16　800元，土建改造、厨卫墙砖、水管、线管、布线完工、木工完工后支付5　600元，2010年6月15日之前支付5　600元。4．工程竣工后赵某应通知王某某验收，王某某自接到验收通知后3天内组织验收、并办理验收、移交手续。工程竣工验收合格后，赵某应提交工程结算单及有关资料给王某某，王某某自接到3天内审查完毕，到期未提出异议，视为同意，并在2天内结清尾款。5．王某某于合同签订之日支付装修款16　800元。

2010年4月27日，赵某向王某某出具装修效果说明一份并签名，而王某某未签字认可。赵某对该住宅进行了装修，在施工过程中，双方都购买了部分材料，但均未提供装饰装修材料明细表。2010年6月5日，王某某因在外承租的房屋到期而自行入住该装修住宅。2010年11月王某某向赵某出具结算清单一份，但双方协商未果，王某某以装修工程未竣工和存在质量问题拒绝支付剩余装修款11　200元。赵某因此向法院提起诉讼。

争议焦点

装饰装修工程竣工验收时间的确定。

裁判意见

两审法院均认为：王某某认可赵某已完成基本的装修项目且自行入住并使用该住宅至今，应视为赵某已向王某某交付工作成果、王某某已验收工作成果，王某某应按合同约定向赵某支付剩余装修款。

评析探讨

竣工验收，即工程竣工交付验收，是指发包方对承包方完成的竣工工程按照一定的标准进行检验后予以接收。^[25]对装饰装修工程进行竣工验收是检查工程施工成果是否符合设计要求和工程质量的重要环节。对工程的竣工验收问题，《合同法》^[26]、《建筑法》^[27]等法律法规均作了相应的规定。根据《装修管理办法》第24条规定的住宅室内装饰装修合同应包括的主要内容可知，装饰装修工程竣工验收的时间、工程质量要求和验收方式都是合同的必要条款，本案装修合同中约定的竣工时间为2010年5月10日。

而逾期竣工是指实际竣工的时间超过了合同约定的竣工时间。本案中判断涉案装修工程是否逾期竣工，首先必须确定实际的竣工时间。赵某没有按照合同约定的验收程序通知王某某对装修工程进行验收，王某某也没有对该装修工程主动进行验收，便于2010年6月5日自行入住该住宅，因此本案装修工程的竣工时间似乎并不明确。但根据《施工合同司法解释》第14条第（三）项的规定，“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”可知，涉案的装修工程的竣工日期应确定为王某某入住该住宅之日，即2010年6月5日。王某某以工程尚未竣工为拒付剩余装修款的抗辩理由并不成立。作为合同当事人，王某某应遵循全面履行和诚实信用的合同履行原则，按合同约定向赵某履行支付剩余装修款的义务。此外，由于赵某在装修工程竣工后，并未按照合同约定期限和方式通知王某某进行竣工验收，造成确定的实际竣工时间比合同约定竣工时间要晚26天，赵某本身存在过失，因而可以认定赵某在本案中存在逾期竣工的情形，而王某某则可以根据合同约定的违约金条款追究赵某的违约责任。但根据不告不理原则，王某某在本案中并未据此提起反诉，因而法院就不能对该违约责任进行审理和判决。

主题案例2

H工程公司深圳分公司与F物业代理有限公司装修合同书争议仲裁案

案情回顾

2000年12月31日，被申请人与申请人签订《装修合同书》，该合同书约定由申请人对L园13楼F、G两单元进行装修，工程总造价为6．5万元（不含税），工期为2000年12月25日至2001年1月14日，被申请人应在2000年12月30日、2001年1月5日、2001年1月10日、工程竣工验收后以及2001年4月14日分别付申请人1．2万元、1．2万元、1．2万元、2．2万元以及0．7万元。后申请人依约完成了装修，但被申请人至2001年4月14日未按时支付0．7万元剩余装修款，申请人因此提起仲裁。

争议焦点

逾期支付装修工程款的违约责任。

裁判意见

仲裁庭认定被申请人确实存在逾期支付装修工程款的情形，裁定其承担相应的违约责任，按合同约定继续履行支付义务。

评析探讨

合同履行的全面履行原则，要求当事人按照合同约定的标的及其质量、数量、履行期限、履行地点、履行方式等全面完成合同义务的履行。在不存在履行抗辩权的情形下，被申请人没有按照合同约定按时支付装修工程款，应属于违反合同的表现，应根据《合同法》第107条的规定要求其承担违约责任。违约责任的承担方式有继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等。本案中，被申请人拖欠剩余装修工程款，且有继续履行的能力，申请人亦未提出其他有关赔偿经济损失的请求，故被申请人应仅承担继续向申请人履行支付剩余装修工程款的违约责任。

主题案例3

何某与胡某某装饰装修合同纠纷案^[28]

案情回顾

2007年12月中旬，胡某某承接了何某位于洹水一方1号楼某住房的装饰工程，双方未签订书面合同，且胡某某不具有装饰装修资质。2008年1月，该装饰工程完工，胡某某向何某出具了结算清单。何某在入住前即2008年2月3日发现经胡某某改装后的屋内水管漏水，造成客厅复合地板大面积损坏，随后双方就赔偿问题多次协商未果，何某诉至法院。

争议焦点

装修工程存在质量问题的法律责任。

裁判意见

一审法院认为：胡某某对何某屋内水管改造完毕后不久，且在何某未入住的情况下造成水管漏水，致使何某屋内木地板损坏。且胡某某并无装修房屋资质，对何某的损失应承担一定的责任。而何某在长时间屋内无人居住的情况下应当关闭水源而未关闭，在漏水时未及时发现，扩大了财产的损失，且未提供证据证明漏水系胡某某装修改造行为所致，故对损失也应承担一定的责任。因此，胡某某应向何某承担相应的赔偿责任。

二审法院的审理意见中并未将胡某某无装修房屋相关资质作为其承担赔偿责任的理由之一，其他审理意见与一审意见基本一致。

评析探讨

由于装饰装修工程具有较强的专业性，且一般装修工程价款较大，需要一定的履行期限，对施工行为和工程质量等方面也都有特殊的要求，因此一般要求以书面形式订立装饰装修合同，以明确合同当事人的权利义务，也有利于解决合同纠纷，但由于装饰装修合同为不要式合同（基本原理第一节中已述），当事人可以选择书面形式以外的方式订立合同。本案中，胡某某与何某之间并未签订书面形式的装饰装修合同，但从胡某某向何某出具的结算清单可认定二者存在合同关系。即使胡某某在未取得装修资质的情况下承接了装修工程，但现有法律法规并未对自然人承接装饰装修工程必须具备相应的资质作出相关规定，因此胡某某与何某之间应为有效的承揽合同关系。

既然本案当事人之间的合同关系有效，那么合同当事人应遵循《合同法》的规定履行合同义务。本案中，由于胡某某所实施的装修行为造成何某房屋水管漏水从而导致房屋地板出现损坏，该情况属于胡某某瑕疵履行合同义务的情形，应根据《合同法》第262条的规定追究胡某某的违约责任，即何某要求胡某某承担赔偿责任于法有据。但是，何某因疏忽大意，未及时发现漏水情况造成了自身损失的扩大，也应对扩大的损失承担一定的责任。因此，两审法院判决由胡某某对工程质量瑕疵造成的损失承担主要的赔偿责任，是合法合理的。

主题案例4

S、K装饰装修合同纠纷案^[29]

案情回顾

2005年12月8日，本案当事人K、S（均系自然人）签订《建筑装饰工程合同》，合同约定由S承包K位于上海市化工区奉贤分区B区的宿舍楼、办公楼、专家楼、办公楼门厅、厂区门卫等装饰装修工程；承包方式为包工包料，工程总价为200万元；工程期限自2005年12月1日至2006年3月30日；对竣工验收的约定为：S应通知K进行验收，并将有关资料交予K，K接到通知7天后不进行验收则视为验收通过，验收合格后，S应及时提出工程结算；工程保修期为1年，因工程不符合验收标准而返工及验收1年内确因施工质量需维修产生的费用由S负责；因一方原因逾期竣工，每逾期1天，应按本工程总造价万分之一付与另一方作为违约金等。合同签订后，S进场施工。

2006年8月3日，K与S签订《协议书》，约定了装修款的支付方式和时间；2007年11月29日，K与S又签订《补充协议》，双方约定：1．工程于2007年3月15日之前完工，并交付K使用，但因S的原因未办理竣工验收手续，对此，K保留法律诉讼的权力；2．工程存在很多不合格质量问题和与原协议要求不相符的地方，S承诺于2007年12月20日前对质量问题和与原协议要求不符的同品牌、同品质材料全部返工和修理，完工后，经K验收合格并办理一切竣工手续；3．若S在2007年12月20日前不能如期完成，K拒绝支付一切工程款，拒绝S的任何返修和维护，由K指定第三方重新装修，一切费用由S全权负责。之后，K与S对工程未办理竣工验收手续，也未进行审计。K曾发函要求S履行修复义务，但S未予以回应。另，K于2007年3月15日已实际接收并使用该工程。2009年8月7日，S诉至法院。而K同时提起反诉，请求判令S返还装饰装修款，并承担对已完工程存在的质量问题及时予以履行维修或返修义务。

争议焦点

装饰装修工程保修责任的认定。

裁判意见

两审法院均认为：本案中K已实际使用工程，且工程实际使用至今已近4年，已过装饰装修合同约定的保修期限，S无需再承担维修义务。

评析探讨

《装修管理办法》明确规定，装修企业承接装饰装修工程，必须严格按照有关质量和技术标准进行施工，不得偷工减料，以确保装饰装修工程质量。^[30]而工程保修是指工程竣工验收并交付使用后，对因施工原因造成的质量缺陷在规定期间内进行的维修。^[31]根据《装修管理办法》第24条的规定，合同当事人应当在合同中约定工程保修的内容和期限。换言之，工程保修为装饰装修合同当事人的合同权利义务之一。当装饰装修工程质量出现瑕疵，负保修义务的合同当事人不履行义务或履行义务不符合合同约定，将承担相应的违约责任。对此，《合同法》第111条亦作出了规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。……受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”但需要注意的是，装饰装修工程的保修期限是可以约定的，工程超过保修期限出现质量瑕疵的，原负有保修义务的合同当事人是无需对该质量瑕疵履行维修义务的。

本案中，合同当事人在合同中约定的工程保修期为1年。涉案的装饰装修工程并未办理竣工验收手续，但根据《补充协议》记载的“工程于2007年3月15日之前完工，并交付K使用”，根据《施工合同司法解释》的规定，工程的实际竣工时间为K实际接收、使用工程的时间，即2007年3月15日。那么按照“保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算，”^[32]涉案工程的有效保修期限应自2007年3月15日至2008年3月14日。而K请求法院判令S承担保修义务的时间是2009年8月，已过了合同约定的保修期限，要求S承担保修义务于法无据。

主题案例5

范某某与张某某装饰装修合同纠纷案^[33]

案情回顾

2005年4月11日，本案当事人张某某与范某某签订一份《工程施工合作协议》，其中约定：由范某某聘请张某某为项目负责人；范某某对外承接工程并负责提供设计方案、施工图纸等，有计划地将工程分配给张某某施工，并负责对工程质量等进行监督控制；张某某对范某某分配确定的工程进行施工，并在协议签订时向范某某交纳工程质保金1万元，该质保金在协议期满或解除协议1年后退还，张某某所完成的工程质量应达到国家质量评定优良标准，不合格者责令返工，其返工损失由张某某负担；协议有效期自协议签订之日起至2006年4月11日。协议签订后，张某某即向范某某交纳工程施工质保金1万元，范某某给其出具了《收款收据》，并在该收据上注明，“此款有效期为1年，若工程施工好，即可退还。续订另订。”

上述合同履行期限届满后，双方未续订书面合同，但仍在继续合作，范某某将其对外承接的许某某、陈某某等10户装饰工程交由张某某装饰，张某某施工所用材料由范某某指定。2007年2月11日，张某某装饰刘某某等5户房屋竣工，范某某收取张某某质保金5　000元（每户1　000元）。2007年底至2008年1月，张某某装饰的许某某、陈某某等5户房屋竣工。2008年底，双方协商解除合作协议。2009年1月20日，范某某收取张某某质保金5　000元（每户1　000元）。同日，双方对业主陈某某装饰工程进行结算时，发现范某某尚欠张某某房屋装饰工程款19　993元。张某某向范某某催讨此款及质保金，范某某以张某某装潢业主陈某某房屋时调换了装修材料，对业主许某某房屋装饰有质量问题等理由拒付上述款项。张某某为许某某装潢的房屋竣工后，该房屋顶面产生裂变，裂变面积为89．349平方米。张某某于2009年3月31日向法院起诉，要求范某某给付工程欠款及质保金。

争议焦点

质保金的期限认定问题。

裁判意见

两审法院均认为：张某某要求范某某返还2005年4月11日交纳的1万元及2007年2月11日交纳的5　000元质保金的请求符合合同规定，应予以支持。张某某要求返还2009年1月20日交纳的质保金5　000元，因双方对质保期限约定不明，根据2002年3月5日建设部发布的《住宅室内装饰装修管理办法》第32条的关于住宅装饰装修工程的最低保修期限为2年的规定，其质保期未满，不符合给付条件，对其请求不予支持。期满张某某可另行主张权利。

评析探讨

关于工程质保金的含义，实践中有两种不同的理解，一种理解为质量保修金；一种理解为质量保证金。质量保修金，一般是由合同双方约定从应付合同价款中预留，当标的物出现质量问题需要进行修理时，用于支付修理费用的资金。而质量保证金，是施工单位根据建设单位的要求，在建设工程承包合同签订之前预先交付给建设单位，用以保证施工质量的资金。根据财政部与原建设部颁行的《建设工程质量保证金管理暂行办法》的规定，工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。该规定明显将质量保证金与质量保修金相混合了。而在本案中，协议所约定的质保金在工程不存在质量问题的前提下在协议期满或解除时是可以退还的，而在工程存有质量问题的情形下，质保金是不予退还的，但协议并未约定该质保金是否作为工程质量缺陷时的维修资金，据此应该认为本案的质保金为质量保证金。

由于有关装饰装修工程的法律规范并未将约定质保金作为装修合同的强制性要求，因此合同当事人可以根据具体工程的需要自行对质保金进行约定，一般情况下，内容主要包括交付质保金的时间、质保金的期限以及期限届满后的处理等。尤其是质保金的期限，如在合同中未明确的，则应依据有关法律规定的期限进行确定。如《装修管理办法》第32条明确规定，“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。”

本案中，张某某与范某某于2005年4月11日签订的协议中明确约定了质保金的期限为1年，即在工程未出现质量问题的前提下，范某某应于2006年4月11日将质保金1万元返还给张某；而对于张某某于2007年2月11日交付范某某的质保金5　000元，则因双方当事人并未另续合同，质保金的期限缺乏合同约定，则应适用于有关法律规范规定的2年的最低保修期。因此，范某某应将5　000元的质保金于2009年2月11日返还给张某某。张某某要求范某某返还该两笔质保金是分别符合合同约定和法律规定。但对于张某某于2009年1月20日交付范某某的5　000元质保金，同样是没有合同的约定期限，因此适用法律规范的2年最低保修期，而截至案件审理时，该质保金仍未到期，张某某要求范某某返还该笔质保金缺乏法律依据。