租赁权和租期

第二节　租赁权和租期

一、租赁权

租赁权一般表现为债权，债权的含义很明了。下面介绍租赁权的几个特殊规定：

1．获得租赁物收益的权利

承租人订立租赁合同，最主要的目的就是取得对他人物品的占有、使用和收益的权利，以租赁代替买卖，以较少的成本实现特定的消费或生产目的。因此，除非租赁合同的双方当事人另有约定，在租赁期间占有使用租赁物所获得的收益，归承租人所有。

2．房屋承租人的优先购买权（详本章第四节）

（3）承租人租赁权的对抗效力

《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条即是关于租赁权对抗效力的规定。

具体运用租赁权的对抗效力，即在当事人之间进行权利、义务的配置时，需注意：如果当事人甲将自己所有之物出租给乙，后又将该租赁合同的标的物为第三方丙设定一抵押物，担保甲对丙债务的履行。一旦甲不能清偿其对于丙的到期债务，丙就租赁合同的标的物为实现抵押权而进行变卖、拍卖或折价时，乙基于租赁合同所享有的租赁权即应具有对抗租赁物的新的所有权的效力。

租赁权具有对抗效力，也即是通常所说的“买卖不破租赁”，是租赁权物权化的具体体现。租赁权的物权化具体体现在以下几个方面：

第一，表现为租赁权的对抗效力。

第二，表现在就租赁权的侵害所产生的对于第三人的效力，换言之，承租人是否基于租赁权对第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。承租人取得租赁物的占有，须基于占有权行使上述请求权。

第三，表现为租赁权的连续性。所谓租赁权的连续性，即是指延长租赁期限并限制出租人的解约权。

第四，表现为租赁权处分的可能性。即租赁权是否自由地被让与及转租。一般来说，承租人转租需经出租人同意，非经出租人同意，不得转租。

第五，表现为废止利用方法的限制。即承认出租人须享有改建建筑物或进行重大修缮的自由。这里也要求经过出租人的许可。

第六，表现为租金的客观化。

二、租期

（一）租赁的时限

在《合同法》第214条，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期届满，当事人可以续约租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日不得超过20年。需要注意的是，所谓续订并非是另行订立一租赁合同，而是指在原租赁合同与其他内容不变的情形下，延长合同的期限。故续订又被称为租赁合同期限的更新。它不同于一般合同中履行期限的变更。实践上，租赁双方当事人更新期限续订合同有两种方式：即约定更新和法定更新。约定更新又称为明示更新，是指当事人于租赁合同期限届满时另订立一合同，约定延长租赁期限。此时另订立的租赁合同的期限，要受到法定最高期限的限制。法定更新，是指租赁期满后，当事人双方的行为表明其租赁关系继续存在。

（二）租赁的形式

合同的形式，是指合同当事人之间确定相互权利义务关系的表现方式。一般为书面形式和口头形式。口头形式简单易行，但是容易发生误解和遗忘，发生合同纠纷时也难以取证。书面形式是用文字来表现当事人双方所订立的合同形式。租赁的期限为6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。书面合同内容清楚，责任明确，有利于合同的履行，便于检索，发生纠纷时容易取证。