房地产和房地产业

第一节　房地产和房地产业

一、房地产及房地产业的概念

房地产是房产与地产的通称。^[1]物质形态的房屋、土地被赋予法律上的财产意义，即被称为“房产”和“地产”。房地产是我国法律的专门用语，但并无法律定义。对房地产等相关概念的分析，是正确理解房地产法的调整对象、房地产法的体系等其他内容的前提。

房地产即房产与地产的通称。我国房地产法律关系上对“房地产”的概念有广义和狭义之分。狭义的房地产是指土地与建筑物在空间上合为一体的财产形态。它是土地与建筑物的有机结合。若土地是完全独立的，没有与建筑物结合，则不能称之为房地产。不动产是指不可移动或移动后减损其价值或使用价值的财产。在我国，个人不能取得土地所有权，因而人们所享有的土地权利仅限于土地使用权——土地使用权成为人们最基本的不动产。^[2]附着于或固定于土地的建筑物、林木等也被认为是不动产。尽管不动产是大于房地产的概念，但房屋因关系民众生产和生活，房屋及其所依赖的土地使用权就成为最重要的不动产。广义的房地产和“不动产”属同一语，是指土地以及地上建筑物和其他定着物，除上述内容外，还包括诸如水坝、港口、码头、地下工程、矿藏和森林等自然资源。现行《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第1条规定：“为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。”因此，农村的房地产尚不列入《城市房地产管理法》的调整范围。本书研究的是狭义的房地产，而且主要研究的是城市的房地产。

土地因具有不可移动性特征，是最基本的不动产。我国现行土地立法对“土地”一词的含义未作明确规定。由于土地所有权人或使用人取得土地的目的，不仅是为了土地的本身（地表），而且更重要的是为了利用土地从事其他活动。在房地产开发活动中，建筑物自身也要求有一定的高度（包括通风采光高度）。因此，对“土地”一词应从立体角度来把握其含义，土地并不是平面的，而是三维立体的。土地应包括地球表面及地表之下和之上延伸的一定空间。

建筑物是指土地上人工建造的房屋和构筑物。房屋是指在土地上建设的供人们居住、生产或进行其他活动的建筑物。构筑物是指除房屋以外的建筑物，即人们不直接在内进行生产或活动的场所，如道路、桥梁、水井等。

房地产是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体。在这个统一体中，土地是主物，是建筑物存在的基础和依托，建筑物是从物，依附于土地，二者密不可分。

房地产虽然包括土地和建筑物两大部分，但并不意味着只有土地与建筑物合成一体时才被称为房地产，单纯的土地或者单纯的建筑物都属于房地产，是房地产的一种存在形态。没有与建筑物结合的土地及其关系，主要由土地法调整，所以本书从狭义上使用“房地产”一词。

房地产与其他商品相比有许多不同之处，这些不同之处是由房地产的特性决定的。房地产主要有不可移动性、稀缺性、耐久性、保值性等特性。

（1）不可移动性。这是房地产与其他商品的最大区别之处。由于土地是不能移动的，因此，建筑在土地之上的房屋及其附属设施通常也是不能移动的。有时为了城市道路建设和保护古建筑等，需要对建筑物进行迁移，如广西壮族自治区一级保护文物“英国领事馆旧址”，因城市道路扩建而被整体平移了35米。^[3]但是，被迁移的建筑物的数量相对于现存建筑物的数量是微不足道的，而且这种迁移是不得已的，并且是很短距离的移动。在房地产交易中，流转的不是房屋和土地，而是房地产的有关权利和“证书”，因此，房地产市场不存在全国性市场，而主要是地方性市场。房地产的不可移动性决定了房地产所在场所的不可复制性和排他的垄断性，同时也决定了房地产投资的区位选择的重要性。

（2）稀缺性。土地是大自然的产物，其总量不仅有限而且面积不能增加。由于房地产的不可移动性，同时土地是稀缺资源，不可再生，尤其是市区中心或地段良好的地块相对匮乏，因此，房地产在区位供给上总是有限的。

（3）耐久性。房地产相对一般财产而言，是使用期限长久的耐用财产。人们对土地只要给予适当的保护，土地便能够一次又一次地被反复使用。房屋虽有一定物理使用年限，但其一经建造完成，寿命少则几十年，多则上百年，比其他物品都要耐用。房地产的耐久性决定了房地产的所有权利和用益物权可以分离，在一项房地产上可同时设定不同权益。

（4）保值性。房地产投资项目资金大、成本高、期限长、风险多，但从长远的角度讲，随着社会生产力的发展，人口的不断增加以及生活水平的不断提高，人们对房地产的需求总是与日俱增，又由于房地产的稀缺性，导致房地产的价格总会不断上升，因而房地产一般具有保值、增值的作用。

二、房地产业

房地产业在国外又称不动产业、不动产交易、不动产市场等。房地产业是从事房地产开发、经营、管理和服务的产业，是具有生产、经营和服务职能的独立行业。1987年11月20日原城乡建设环境保护部在《关于发展城市房地产业的报告》中将房地产业表述为：房地产业包括土地开发，房屋的建筑、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此而形成的房地产市场。现在看来，这个表述虽然不够严密、精确，但基本上明确了房地产业的范围，即从事土地开发，房屋建筑、维修、管理，房地产的转让、租赁，房地产中介服务等均属房地产业。

随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个重要部门。房地产业包括了物质生产、流通和服务3个部门，属于第三产业。房地产业与建筑业有着千丝万缕的联系，但房地产业绝不等同于建筑业。建筑业是房屋和其他构筑物的建造、改造和设备安装工作的物质生产部门，属于第二产业。联合国《国家标准行业分类》中把经济行为分为10类。建筑业列为第5类，房地产业和经营服务业列为第8类。根据我国2002年8月颁布的《国民经济行业分类》标准（GB/T4754—2002），房地产业在国民经济行为排序中列第11位，包括4个组成部分，即房地产开发、物业管理、房地产中介服务以及其他房地产活动，具体包括了24项产业活动。所以，虽然房地产业与建筑业都含有房屋建造，但不能因此否定它们各自应有的质的规定性，房地产业是一个独立的行业。在现代社会，房地产业与建筑业具有兼容性，即不排除许多建筑商兼营房地产业，而房地产商又兼营建筑业，但两者还是有本质的区别。

房地产业作为国民经济中一个独立的产业，其运行的全过程包括三个环节：（1）生产环节。主要指房地产开发者通过对土地投入劳动和资本进行的土地开发和房屋及构筑物建造活动。（2）流通环节。主要指作为商品的房地产进入市场，进行交易活动，实现其使用价值和价值的过程，包括房地产买卖、租赁和抵押三种流通方式。（3）消费环节。房地产产品通过市场交易实现其价值后，即转移到消费者手中，由于房地产这种商品具有固定性、长久性和增值性的特征，消费者在使用房地产的长期消费过程中，就涉及维修服务和物业服务等各种管理。这三个环节周而复始的循环过程，就是房地产业的生产和再生产过程。

房地产业不同于房地产，房地产是一种财产权，房地产消费者直接追求的是这种财产权，尤其是这种财产权的稳定；而房地产业是一种经营行为，经营的客体是房地产，经营服务的对象是房地产消费者。房地产业作为各种经济活动必不可少的依托，将土地、资金、劳动力和各种社会资源及物质材料通过市场机制聚集起来，对整个市场体系的完善具有不可替代的重要作用。房地产业是国民经济发展的基础性产业，房地产业所提供的房地产商品是工商业活动和人民生活需要最基本的物质前提。在我国房地产业20多年的发展过程中，房地产开发、投资的规模逐年扩大，房地产业增加值占GDP中的比重一直在5％左右。

三、我国房地产业发展概况

房地产业在我国是一个既古老又年轻的产业。早在3000多年前的青铜器铭文中，就有关于田地交换和买卖的记载。现代房地产业在我国形成和发展的历程大致有三个阶段：

（1）从1978年至1998年，是改革开放后我国房地产业的调整和房地产市场形成时期。20世纪80年代是我国房地产业的早期起步阶段，随着经济体制的全面展开和房地产生产方式的改革，萌生了新时期的房地产业。由于1991年以前主要是计划经济体制下的福利分房，国家对房地产建设实行土地划拨和财政拨款，房地产市场尚未形成。1992年后，房地产业急剧快速增长，我国南方的海南、深圳等城市出现了房地产市场过热的问题，所以在1993年进行了第一次的房地产调控，随后市场进一步的恢复和发展。1998年以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期。

（2）从1998年至2002年，是我国房地产业的相对稳定协调发展阶段。随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。从1998年开始，由于政策因素的刺激，房地产市场迎来了一个迈向市场化的新的阶段。

（3）从2003年至今，是我国房地产业价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段。2003年以来，房地产市场进一步开始向上发展，房地产价格一路上扬。按照国家统计局公布的住房销售累计平均价格计算，在2000—2008年，平均每年上涨8.2％。^[4]这引发了政府控制投资规模，抑制房地产价格，改善市场结构、打击市场投机等一系列的干预。2008年由于美国次贷危机所导致的全球金融风暴的影响，我国房地产进入严寒期，市场经过新的调整逐步走出低谷率先复苏。

在房地产市场发展的过程当中有两个重要的变革为它的发展提供了前提。一是土地市场制度的改革。改革的实质是从土地的无偿划拨到有偿使用，把土地的所有权和使用权进行分离，有偿出让国有土地的使用权。二是我国住房制度改革。在“停止住房实物分配，实现住房分配货币化的制度转换”下，当前我国已经初步建立了以商品住宅为主，以社会保障性质的经济适用房、廉租房为辅的新的住房制度。