房地产权属登记

第五节　房地产权属登记

一、房地产权属登记概述

（一）房地产权属登记的概念

房地产权属登记，简称房地产登记，又称为不动产登记，是指法律规定的房地产行政管理部门对房地产所有权和使用权以及权利派生的抵押权、典当权等权属状况进行的持续登记。房地产的权属是指房地产的所有权、使用权及其他权利。房地产的权属状况包括房地产权利人、房地产权利的来源和取得时间、房地产的坐落、面积、结构、用途等。房地产登记是国家确认房地产产权归属的法定程序，经过登记的房地产产权，受国家法律保护，任何单位和个人不得侵犯。我国房地产登记实行土地使用权和房屋所有权分别登记制度。

（二）房地产权属登记的特征

在我国，房地产权属登记具有以下特征：

（1）房地产权属登记采取实质审查主义。办理房地产权属登记时，登记机关不仅要审查形式要件，还要对申请登记权利的来源等进行认真核实，只有两个要件同时具备，登记机关才会予以登记。

（2）房地产权属登记具有行政强制性。房地产初始登记后，凡是涉及权利转移、设定、变更等，权利人必须申请登记，否则产生的房地产权利不受法律保护。

（3）房地产权属登记为房地产权利动态登记。当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均须依法登记，不经登记，不发生法律效力，不能对抗第三人。房地产权属登记，不仅登记权利的静态状况，而且也登记权利动态过程，使第三人可以就登记情况推知该房地产权利状态。

（4）房地产权属登记采取实质审查主义。房地产权属登记时，登记机关对登记申请人提出的登记申请，不仅要审查形式要件，还必须对申请登记的权利的权源证明是否有效进行严格审查，并要进行实地勘验。形式要件与实地勘验结果一致，才能登记。

（5）房地产登记由不同登记机关分别登记。由于我国对房地产实行土地与房屋分部门管理体制，所以房地产权属登记中土地使用权登记和房屋所有权登记分别在土地管理机关和房产管理机关进行。

世界各国的不动产登记机关主要有两种模式：一种是以法院作为登记机关，如德国、瑞士等国；一种是以行政机关作为登记机关，如法国、日本等国。我国目前的不动产登记，是按照不动产的不同类别分别由不同的行政机关负责登记，即土地管理机关负责土地登记（包括建设用地使用权的设立、变更、转让、抵押等登记）；房地产管理机关负责房地产登记（主要是房屋所有权设立、变更、转让登记和房产抵押登记）；林业管理机关负责林木物权登记；运输管理机关（如道路交通管理机关、航运管理机关）负责机动车、船舶、飞行器的物权登记。这种分别登记的状况，不符合不动产物权公示一体化的要求，在实践中造成了不必要的制度冲突和运行成本，必须加以改革，即实现不动产登记机关的统一。因此，《物权法》第10条第2款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

（6）颁发权利证书。房地产权属登记机关对权利人申请登记的权利，按程序登记完毕后，由地方人民政府颁发房地产权利证书。权利证书为权利人权利之凭证，由权利人持有和保管。

（三）房地产权属登记的功能

登记最主要的目的在于公示，通过登记将房地产权属的设立、转移和变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的房地产所形成的房地产权属状态。其价值功能在于以公示方式宣示物权的权属，满足物权对世性的要求，同时通过公示方式厘清权属，避免和减少权属纠纷，具体来说，房地产权属登记具有五个方面的功能。

（1）公示功能。房地产权属登记是公示的手段，是把房地产权利的事实向公众公开以标明房地产流转的情况，其主要的“功能在于保护动态的交易安全，使连续发生的交易不因权利人主张权利而受到破坏”。因为任何人设定或移转房地产权利，都会涉及第三人利益，因此房地产权利的设立或移转必须公开和透明，以利于保护第三人的利益，维护交易安全和秩序。

（2）公信功能。“公信是把登记记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，如果以后事实证明登记的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。”具有三个方面的内容：一是房地产权属变动的依据。登记起着房地产权属能否按照当事人的意思设立、变更与消灭的作用。二是产权正确性的推断。房地产登记簿上记载的权利人在法律上推定其为真正权利人，并以登记簿上所记载的当事人的权利内容为确定房地产权利的依据。三是善意保护。“凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利的权利人并非真正权利人时，都应当推定其为善意。”法律确认房地产登记簿上记载的权利为真实，目的是为了保护善意第三人。

（3）管理功能。房地产权属的登记管理功能，是指房地产登记具有国家管理意图的功能。一是对房地产市场进行监督管理的功能，通过建立产籍资料，实现国家对房地产的宏观调控职能。二是审查监督功能，通过对房地权属登记的审查程序，实现国家对税收的监管。同时，在房地产登记过程中，通过登记的合法性审查，可以及时发现和纠正不法行为。

（4）警示功能。房地产权属登记的警示功能，是指对各种记载房地产权利的变动均纳入登记，将各种房地产物权的排他性效力通过房地产登记簿的记载予以明确宣示，以达到告诫相对人存在房地产交易风险的作用。

（5）效率功能。交易的便捷和安全是市场经济的重要特征。经过登记的房地产权利受法律确认，由国家强制力予以保护，当事人可以充分信赖登记的内容，在交易之前不必要投入更多的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的房地产享有权利或存在权利的负担。可以节省交易费用，并能快捷地完成交易，符合市场经济的特征。

（四）房地产权属登记的类型

根据登记内容、作用等方面的不同，不动产登记在立法和实务上主要有以下类型：

1.初始登记

初始登记也称总登记，是指不动产所有人依法在规定的时间内对其不动产权利进行的第一次登记。初始登记的原因可能是新的不动产登记法要求对全部不动产所有权作清理性登记，也可能是对新生的不动产（如新建房屋）的所有权登记。由于是第一次登记，又是所有权登记（在我国，建设用地使用权也应纳入初始登记），此项登记对该不动产权利的后续变动具有原始根据的意义，故有关立法对初始登记的条件、期限和程序应作明确规定。

2.变更登记

在初始登记作成之后，当不动产物权因一定原因发生变动时，登记机关对此变动予以记载，称为变更登记。其原因包括不动产物权主体因买卖、赠与、继承等而发生变更（为此应办理“过户”登记），也包括权利主体不变情况下不动产物权内容的变更，如变更土地使用目的、扩大或缩减原来的权利范围或存续期限等。变更登记旨在如实反映不动产物权的变化情况，以便第三人知悉其真实权利状态，对交易的便捷和安全尤为重要。

3.更正登记

更正登记，是指对已有登记中的错漏予以订正或补充而发生的登记。由于种种原因，初始登记中难免出现错误或遗漏，致使登记与实体权利关系不一致，如权利人不一致、权利性质不一致、权利范围不一致等现象，更正登记即为消除这种不一致状态而设。《物权法》第19条第1款规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”

4.异议登记

异议登记也称异议抗辩登记，是指对利害关系人就不动产登记所提出的异议而作的登记。异议登记的目的，在于中止现时登记的权利人按照登记权利的内容行使权利，其本质在于对现时登记权利人的处分权设置限制，使其在一定期限内不得按照登记的内容处分不动产物权，以便申请人进一步通过诉讼或更正登记实现自己对该不动产的权利主张。

因为异议登记限制了现时登记的权利人的自由，并且有可能损害现时登记的权利人的合法权益，故应加以适当限制，确立严格的登记条件，规定较短的除斥期间，并使申请人负担一定的责任风险。《物权法》第19条第2款规定：“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”本款规定，确立了异议登记申请—异议记载—异议登记失效—异议登记注销与损害赔偿等异议登记制度的要点。

5.涂销登记

涂销登记也称为注销登记或废止物权登记，是指消除已有登记事项、以表彰所登记的不动产物权不复存在的登记。从本质上说，涂销登记是由于既存的登记事项因原始或后发的理由而全部不适法（前者如标的物自始不存在，后者如标的物于登记后灭失或权利人抛弃其物权），从而消灭这一登记的记载行为。

6.预告登记

预告登记，是指为保全关于不动产物权变动的请求权（即不动产物权的取得权）而将此权利予以登记。这种登记是不动产登记的特殊类型，它所登记的不是已经存在的不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，其本质在于限制现时登记的权利人处分其权利，从而保障该被登记的请求权的实现。预告登记使得被登记的请求权具有物权效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为具有排斥作用。

《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭的或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”根据这一规定，预告登记以须以不动产买卖当事人有此约定为条件；预告登记具有排斥任何第三人未经债权人同意而取得指定的不动产物权的效力，但得因债权人怠于申请本登记或债权消灭而失效。

7.他项权利登记

不动产所有权登记之外的其他不动产登记，统称为他项权利登记。他项登记所反映的是不动产所有权确立之后针对所有权的各种限制，主要表现为各种创设物权登记，如创设建设用地使用权、地役权、抵押权等他物权的登记，以及设立具有一定排他效力的不动产租赁权的登记等。

（五）房地产权属登记与物权变动

如前所述，关于物权公示的效力，我国《物权法》采取的是“公示要件主义”的基本立场，将登记作为不动产物权变动的生效要件，但也设有若干例外。

1.登记作为生效要件

《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，登记后生效是不动产物权变动的一般原则（适用于基于法律行为发生的不动产物权变动）；未经登记，即使有不动产物权变动的意思表示（如抵押合同）甚至不动产占有的移转（如房屋交付），也不发生物权设立、变更、转让和消灭的效力。此即物权法上的“登记要件主义”。

2.登记作为对抗要件

物权变动不以登记为生效要件，但未经登记不得对抗善意第三人，这一立法主张被称为“登记对抗主义”。《物权法》第24条规定，“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”；第129条规定，“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”；第158条规定：“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”对于“准不动产”物权和土地承包经营权、地役权之所以不采取“登记要件主义”，前者主要是考虑到该类标的物的物权变动本身即可通过交付（占有）予以公示，同时也考虑到交易便捷的需要；后者则是考虑到土地承包经营权、地役权具有较强的相对性和较弱的排他性，采“登记要件主义”限制当事人的设立自由并非十分必要。

3.登记作为处分要件

《物权法》第31条规定：“依照本法第28条至第30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”登记虽非物权变动的生效要件，但未经登记不得处分该物权的情形，主要指“非基于法律行为的不动产物权变动”，具体包括：

（1）因公权力行为导致的不动产物权变动。《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”之所以作如此规定，是因为上述公权力行为本身就具有较强的社会公示性和公信力，若不直接承认其具有导致物权变动的效力，而是附加其他条件（登记），其结果是需要通过一个公权力行为确认另一个公权力行为，甚至通过一个行政行为确认一个司法行为，其必要性和合理性显然不足。

（2）因继承或受遗赠导致的不动产物权变动。《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”依继承法，继承人自继承开始时（即被继承人死亡时）即继承被继承人财产上的一切权利义务，作为遗产的不动产物权也即时移转于继承人，故《物权法》将这种因继承导致的不动产物权变动排除于“登记要件主义”的适用范围之外，仅将登记作为其处分要件。

（3）因事实行为导致的不动产物权变动。《物权法》第30条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”因事实行为导致的不动产物权的设立和消灭，其本身通常具有显著外在特征堪为公示，故无须规定以登记为变动要件。

上述非基于法律行为的不动产物权变动，登记并非其生效要件，不动产物权自所列变动事由成就时设立、变更或消灭，但对于社会公众而言，该物权变动仍缺乏一种便于查知的公示方式；尤其是在“不动产物权变动须登记公示”的法律观念下，他人对其物权是否确已发生变动殊难判断，如欲受让该不动产物权，则涉及对方处分权的证明问题。有鉴于此，为确保不动产交易的秩序与安全，实现不动产登记制度的统一，《物权法》规定，上述情形下发生的不动产物权变动亦应及时办理登记，未经登记，不得处分其物权。

（六）房地产权属登记的效力

《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记的法律效力表现在以下两个方面：

其一为不动产登记的权利推定力，或称权利正确性推定作用，即将纳入登记的不动产物权推定为正确的权利，除非有相反证据，不得否认。登记一经作出，对任何人都具有被推定为合法、有效的效力，登记权利人即为正确的权利人，登记的权利即为正确的权利，登记的权利内容即为正确的内容。《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”对此规定，即可从不动产登记的权利推定力意义上加以理解。因此，在有关不动产权益争讼中，不动产登记簿是确定不动产的权利归属及其内容的主要证据。

其二为不动产登记的公信力。不动产登记的权利推定力足以使公众对其登记内容产生信赖，基于此种信赖而作出法律行为者，法律应依据其信赖内容赋予法律效果。具体说，若第三人基于对不动产登记的信赖而通过法律行为自登记名义人取得不动产物权，即使登记名义人并非真正的权利人，其取得的利益也受法律保护，从而成为真正权利人，同时不承受未经登记的物上负担（如抵押权）。一般而言，第三人受登记公信力保护应满足以下条件：（1）登记内容与真实权利状态不一致；（2）第三人基于法律行为受让标的物，且该行为不存在其他无效事由；（3）第三人须为善意，即不知且不应当知道登记错误；（4）未发生异议登记。

【案例2-5】

黄某与卢某系亲属。黄某欲购买房屋，但无能力全额付清，因黄某不符合按揭购房贷款的条件，经与卢某协商，黄某委托卢某办理按揭购房贷款。卢某遂与农业银行签订了按揭合同，并办理房屋产权证及房屋他项权利证。黄某在该银行办理了用以还贷的署名为卢某的储蓄存款存折，并按月还贷。卢某书写了一份声明书。声明买房及归还贷款与己无关，后双方为房屋产权归属发生纠纷，黄某诉至法院，要求卢某归还房屋。

点评：黄某与卢某签订的声明书系双方真实意思表示，根据该声明书的内容可以认定黄某委托卢某购房并贷款的事实成立，双方形成委托合同关系，黄某是房屋登记时的实际权利人。只是因各种原因，未在房屋登记机关登记为权利人。作为证据的不动产登记簿，只有“推定的证据效力”。法院首先把不动产登记簿当作真实的来对待，对方如果有异议就责令对方提出反证，如果异议方举出反证，证明登记簿上的记载确有错误，登记簿上的记载就被推翻，应根据反证认定争议财产的物权归属。本案卢某书写的声明书已证实黄某为实际权利人，所以本案应认定黄某享有房屋所有权。

二、土地登记

（一）土地登记的概念

土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。其中，国有土地使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含土地承包经营权）。^[11]土地登记是国家用以确认土地所有权或土地使用权的一项法律措施。现行直接规制土地登记的法律文件是国土资源部2007年11月28日审议通过、2008年2月1日施行的《土地登记办法》。

土地登记实行属地登记原则。申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申请，依法报县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书。但土地抵押权、地役权由县级以上人民政府国土资源行政主管部门登记，核发土地他项权利证明书。跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。

（二）土地登记的内容

土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明的内容有：

（1）土地登记人。指依法获得土地所有权、使用权、抵押权、租赁权和地役权的单位或个人。登记农村集体土地所有者的单位名称，以村农业集体经济组织或村民委员会为登记单位。登记土地使用者以依法使用国有土地的单位（包括农业和非农业建设的单位）名称和个人姓名，以及依法使用集体土地进行非农业建设用地的单位名称和个人姓名。除登记土地所有者与土地使用者的单位（个人）名称外，还应登记单位或个人所在的地址。

（2）土地位置。指土地的坐落和四至。农村登记到村，城镇登记到街道门牌号。四至，是指登记土地的相邻土地地名，一般填写相邻的土地所有者、使用者的名称。如权属界线上有线状地或附近有永久性显著界标（如河流、山峰等），可填写地物或界标名称，或界线与某一界标或地物的距离。此外，还需登记图号和地号。图号，是指土地所在分幅地籍图的统一图幅编号；地号，是指登记的土地在分幅地籍图上的宗地地籍号。

（3）土地权属性质。使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况。

（4）用地面积、共有使用权面积及分摊面积。用地面积是指单位或个人独自使用一宗地的面积。共有使用权面积，是指某一土地使用者与其他土地使用者共有一宗地的全部或一部分无法在地面上划分使用者之间使用权界限的土地面积。分摊面积，是指土地使用者在共有权面积中应分摊的面积。共有使用权面积和分摊面积的登记只适用于某些土地使用者只有共用面积而没有单独的自用面积，或某些既有单独自用面积又有共用面积的土地使用者。

（5）地类面积。地类是指主要依据土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征等因素对土地的分类。土地登记应当按照这种分类面积进行登记地类名称及其编号。全国土地利用现状采用两级分类、统一编码排列。其中一级分为耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域和未利用土地等8类；二级分为灌溉水田、望天田、水浇地等46类。

（6）土地实际用途。指依法批准的土地实际用途。对没有按规定的用途使用土地的单位或个人，要追究相应的行政责任或法律责任。

（7）土地等级。指土地管理部门依法平等定级确定的土地等级。登记土地等级，可为国家征收土地使用税提供依据，也是合理利用土地的重要依据。

（8）土地权属来源及依据。土地权属来源是指土地所有者或使用者所有的土地或使用的土地是通过什么方式得来的，如“划拨”、“征收”或“入社”等。土地权属依据是指政府批准的用地文件或政府部门颁发的证件，或能证明土地来源的其他证明文件等。登记土地权属来源及依据是判定土地权属单位所使用或所有的土地是否合法的重要依据。

（9）地上附着物的情况。土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明。土地权利证书记载的事项，应当与土地登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。土地权利证书包括：国有土地使用证；集体土地所有证；集体土地使用证；土地他项权利证明书等形式。国有建设用地使用权和国有农用地使用权在国有土地使用证上载明；集体建设用地使用权、宅基地使用权和集体农用地使用权在集体土地使用证上载明；土地抵押权和地役权可以在土地他项权利证明书上载明。土地权利证书由国务院国土资源行政主管部门统一监制。

三、房屋登记

（一）房屋登记的概念

房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋产权登记是房地产产权管理的主要内容，是依法确认房屋所有权的法定形式之一。城镇房屋所有人必须在规定的期限以内到房屋所在地登记机关申请产权登记，经市、县人民政府主管房屋所有权登记的机关审查、确认产权后，发给房屋所有权证。建立房屋产权登记制度，有利于加强房屋的产权产籍管理，依法保护房屋所有权人合法权益，防止或减少房屋产权纠纷，维护社会的安定团结。现行直接规制房屋登记的法律文件是原建设部发布并于2008年7月1日施行的《房屋登记办法》。

（二）房屋登记的一般规定

国务院建设主管部门负责指导、监督全国的房屋登记工作。省、自治区、直辖市人民政府建设（房地产）主管部门负责指导、监督本行政区域内的房屋登记工作。房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。房屋登记机构应当建立本行政区域内统一的房屋登记簿。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，由房屋登记机构管理。

办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。共有房屋，应当由共有人共同申请登记。共有房屋所有权变更登记，可以由相关的共有人申请，但因共有性质或者共有人份额变更申请房屋登记的，应当由共有人共同申请。未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证。

房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。房屋登记簿可以采用纸介质，也可以采用电子介质。采用电子介质的，应当有唯一、确定的纸介质转化形式，并应当定期异地备份。房屋登记机构应当根据房屋登记簿的记载，缮写并向权利人发放房屋权属证书。

房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明，包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的，房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后，由房屋登记机构发放登记证明。房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

（三）房屋产权登记的程序

1.申请登记

申请登记是指房屋所有权人在规定的期限以内向房屋登记主管机关提交申请书及有关证件申请产权登记。其主要任务如下：

（1）检验证件：①检验身份证件。其目的在于确认申请人是否具有申请资格。按所有权主体的不同区分私有房屋、单位房屋及直管公房的申请登记。私有房屋的申请登记，应一律使用户籍姓名；申请人必须是房屋产权人，并出示居民身份证或户口簿。单位房屋的申请登记首先要求申请单位必须具有法人资格；其次必须用单位的全称及与之相一致的公章，并委派经办人员办理登记手续。房管机关直接管理的房屋应区别不同情况申请登记：“公产”一律使用“国有产”户名，“代管产”暂不登记；“托管产”由产权人自行或委托他人登记。房管机关直管房的登记单位也必须具有法人资格，并指定经办人员办理登记手续。②检验产权证件。其目的在于确定申请人是否具备登记条件。

（2）填写“申请书”和“墙界表”。即填写申请房屋产权申请书和房屋四面墙界表。墙界表是认定墙界、确认产权的重要依据。

（3）收取证件。在申请人填好“申请书”和“墙界表”后，连同产权证件、证明等，经过工作人员审阅无误后即办理收件手续。收取证件，逐一点交、装袋，填写“收件证据”交申请人收执，作为领取产权证件的凭证。

2.勘丈绘图

勘丈绘图是指已申请房屋产权登记和尚未申请登记的房屋，以房屋产权人为单位，逐户逐处进行实地勘察，查清房屋现状，丈量计算面积，核实墙体归属，绘制分户平面图，补测或修改房屋的平面图（地籍图），为产权审查和制图发证提供依据。

（1）核实、修正房屋情况：①按照“申请书”房屋状况栏目内规定的项目，逐项调查认定，如有错误，及时修正；对尚未登记的房屋状况，则填入“未登记房屋调查表”内，以备产权人登记时使用。②按照“申请书”填表说明的各项规定和要求，先核对所填的房屋坐落是否相符；然后对照申请登记房屋的建筑结构、建筑面积、层数、建筑年份、用途、使用情况、成套住宅的套数以及建筑面积等，逐项核对和丈量；如有变化，应询问产权人，弄清原因，加以注记，并在丈量计算面积后，修正房屋平面图；最后根据核实结果，修正“申请书”中房屋状况栏内填错的项目。

（2）核实墙界。主要是根据房屋产权人填写的“墙界表”，对四面墙体的归属进行核实。核实时，首先由房屋所有人逐一实地指界，以验证与其“墙界表”填写是否一致；然后再由邻户确认申请人指界与实况是否相符。经核实后即对四周墙界进行最后认定。

（3）绘制分户单丘平面图。丈量绘制以一户房屋产权为单位的分户单丘平面图。

3.产权审查

产权审查是指以产权、产籍档案的历史资料和实地调查勘察的现实资料为基础，以国家现行的政策、法律和有关的行政法规为依据，对照申请人提出的申请书、墙界表以及其他产权证明，审查其申请登记的房屋产权来源是否清楚，产权转移和房屋变动是否合法的过程。其目的在于确认房屋产权。

4.绘制权证

经审查确认房屋产权、准予发给产权证的，应及时绘制权证。制作权证程序包括：（1）缮证。即填写房屋产权证、房屋共有权保持证和房屋他项权证。（2）配图。指将测绘人员经过实地复核后测制的房屋平面图或分户单丘平面图、示意图粘贴在房屋产权证规定的位置上。（3）校对。房屋产权证缮写和粘贴附图以后，应由专人校对。

5.收费发证

（1）收费。申请房屋产权登记，领取房屋产权证时，申请登记人（即房屋产权人）应按规定交纳相关税费：①登记费。②契税和印花税。

（2）发证。产权人在交纳税费后，按照发证机关通知的时间、地点，凭收件收据、交纳费税收据、身份证件等到发证机关领证。经发证机关检验无误后，发给房屋所有权证。

【难点追问】

宅基地能否转让？

《物权法》修改为宅基地使用权取得、流转适用《土地管理法》等相关法规的规定。我国有学者认为，我国现阶段和今后相当长的时期内，禁止宅基地转让都是符合我国社会的共同利益和农民利益的。土地资源状况和农民生存现状决定了宅基地对农户的生存保障作用，丧失宅基地将导致农民流离失所。如果说土地承包经营权是“耕者有其田”，宅基地使用权则是“居者有其地”，两者共同构成了农户吃住两大基本生存保障。禁止宅基地转让也是为了维护社会稳定，防止强势群体剥夺弱势群体的利益。^[12]

【前沿提示】

建筑物区分所有权的性质。

对这一问题，各国和各地区的立法和学说主张不尽相同。大致而言，可分为四种观点：（1）专有权说。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分所享有的单独所有权（专有权）。例如，日本《建筑物区分所有权法》第2条规定：“区分所有权，系指以建筑物之专有部分为标的而成立的所有权。”（2）共有权说。该说认为，建筑物区分所有权是区分所有人对建筑物享有的按份共有权。例如《瑞士民法典》第712条a规定：“建筑物区分所有权，是不动产共有的份额。”（3）专有权与共有权结合说。该说认为，建筑物区分所有权是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权的结合。例如《美国加利福尼亚民法典》第783条规定：“区分所有权系由包括一个不动产整体中的共用部分的不可分所有权与在其他部分的独立所有权所构成的不动产所有权。”我国台湾地区“民法典”第799条规定：“数人区分一建筑物，而各有其一部者，该建筑物及其附属物之共同部分，推定为各所有人共有，其修缮费及其他负担，由各所有人按其所有部分之价值分担之。”（4）专有权、共有权与成员权结合说。该说认为，建筑物区分所有权，是指区分所有人对建筑物的专有部分和共有部分所享有的专有权和共有权，以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同利益而产生的成员权的总称。德国《住宅所有权法》采此观点。

比较上述四种观点，“专有权说”和“共有权说”都未能反映建筑物区分所有法律关系的全貌，失之片面；“专有权、共有权与成员权结合说”将区分所有人的成员权作为建筑物区分所有的构成要素并不妥当，因为所谓的成员权只是基于区分所有人之间的共有关系所产生的作为共有人的权利，是“共有权”的应有之义；而“专有权与共有权结合说”则兼及区分所有人的专有权与共有权两个方面，较准确地揭示了这一法律现象的本质特征。因此，建筑物区分所有权可定义为：当一栋高层建筑物被区分为若干建筑单元而由不同主体分别所有时，各所有人对其专有部分所享有的所有权（专有权）与各方对共有部分所享有的所有权（共有权）相结合而形成的一种不动产权利形态。《物权法》第70条规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，揭示了建筑物区分所有权的内部构造。

【思考题】

1.简述我国土地所有权的特征。

2.如何认识房屋所有权与土地使用权之间的关系？

3.相邻关系有哪些主要类型和处理原则？

4.房地产权属登记的类型有哪些？

5.房地产权属登记的效力有哪些？

【注释】

[1]李延荣，周珂．房地产法．北京：中国人民大学出版社，2000：60．

[2]谢在全．民法物权论（上）．北京：中国政法大学出版社，1999：167-168．

[3]参见《公司法》第27条、《担保法》第34条、《土地管理法》第2条、《城市房地产管理法》第7条。

[4]陈祥健．关于空间权的性质与立法体例的探讨.中国法学，2002（5）．

[5]温世扬．物权法要义．北京：法律出版社，2007：178-180．

[6]也有人认为集体农地使用权也应该属于土地承包经营权的范围，因为《农村土地承包法》所规定的其他方式承包只是承包经营权的取得方式，承包人享有的权利在性质上属于土地承包经营权。本书鉴于中华人民共和国国土资源部第40号令《土地登记法》第2条第2款对集体土地使用权的解释，将集体农用地使用权和土地承包经营权予以分别列举。

[7]王泽鉴．民法物权（第一册）．中国政法大学出版社．2001：250．

[8]我国台湾地区学者多称之为“共用部分”。

[9]《物权法》第81条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”

[10]《物权法》第80条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。”

[11]参见中华人民共和国国土资源部第40号令《土地登记办法》第2条。

[12]参见孟勤国．禁止宅基地转让的正当性和必要性．农村工作通讯．2009（12）．