城市房屋拆迁法概述

第四节　城市房屋拆迁法概述

房屋拆迁是指因城市建设发展的需要，经政府有关部门批准，由拆迁人拆除被拆迁人现有城市房屋及其他地上建筑物，并对被拆迁人实施安置补偿的法律行为。城市房屋拆迁法是调整在城市规划区内国有土地上，因实施房屋拆迁行为所发生的社会关系的法律规范的总称。城市房屋拆迁法，对于加强城市房屋拆迁管理，保障建设项目顺利进行，维护拆迁当事人的合法权益，尤其是维护被拆迁人和被拆迁房屋承租人的合法权益具有重要的作用。国务院于1991年1月18日通过实施了《城市房屋拆迁管理条例》，在房屋拆迁方面起到了一定的作用，但拆迁中存在的问题仍相当严重。2001年6月6日，国务院在旧法的基础上又发布了新的《城市房屋拆迁管理条例》，为房屋拆迁与补偿安置提供了法律准则与依据。

一、房屋拆迁的法律特征

房屋拆迁是在特定的条件下发生的一种法律行为，具有以下几个特征：

（一）房屋拆迁具有强制性

因为房屋拆迁行为发生的前提是城市建设发展的需要，是城市规划实施的要求，它体现的是社会公共利益、国家整体利益和人民长远利益的要求，作为土地使用者的被拆迁人为此作出牺牲是必要的，他们既是某种利益的牺牲者，同样也是城市建设未来的受益者。在城市发展的过程中，这种利益冲突和调整是不可避免的。因此，拆迁行为的发生，不以拆迁人同意为前提，具有明显的强制性。否则，城市建设和发展就难以进行，城市人民的生产生活条件就难以得到改善。从整体利益和长远利益出发，被批准列入拆迁范围的房屋所有权人和使用权人必须服从城市发展建设的需要。

（二）房屋拆迁必须经过人民政府依法批准

房屋拆迁实质上是对土地资源占有使用关系的重新调整，是资源使用收益的重新分配。它直接关系到被拆迁人的切身利益及其财产权利的保护。所以，这种具有强制性的行为不能是任意的。从拆迁主体的确定到拆迁行为的实施都必须依法进行。按现行《城市房屋拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁必须经过人民政府依法批准后，由具有法定资格的拆迁人来承担，并在房屋拆迁主管部门的管理监督之下进行。未经人民政府依法批准，并取得拆迁权，任何单位和个人都不得进行房屋拆迁。

（三）房屋拆迁的条件是对被拆迁人给予合理的补偿

尽管房屋拆迁的前提是城市建设的需要，是社会公共利益和长远利益的要求，但房屋拆迁的直接后果是被拆迁人享有所有权或所有权的房屋被拆除，其价值和使用价值随之消灭。这意味着被拆迁人财产的损失和居住条件的改变。因此，他们在服从需要的同时，应该获得合理的补偿。有关补偿的范围、标准和方式，国家有关法规都作了明确的规定。拆迁人在进行房屋拆迁时，必须依法对被拆迁人所受的损失给予补偿，使他们生产、生活能够正常进行，这是房屋拆迁得以实现的基本前提和条件。

二、拆迁当事人

拆迁当事人是指城市房屋拆迁活动的参与者，包括拆迁人、被拆迁人。明确拆迁人和被拆迁人的内涵，有利于规范拆迁当事人在拆迁活动中的行为，对于保护当事人的利益，促进拆迁活动的顺利进行，有着十分重要的意义。

1.拆迁人

拆迁人，是指已经取得房屋拆迁许可证的单位。房屋拆迁许可证，是指房屋拆迁管理部门颁发的，用以证明拆迁人从事房屋拆迁资格的证明文件，是拆迁人拆迁行为获得行政许可证的依据。需要拆迁房屋的单位，必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。

关于拆迁人需要明确两点，一是取消了个人作为拆迁人的资格。这主要是考虑到，在实践中，由于受经济等因素的影响，建设项目客观上都是由项目法人实施的，个人作为拆迁人的情况事实上不存在；同时，拆迁活动的实施需要大量的资金支付赔偿安置，而个人无法以其资产承担相应的法律责任，如果允许拆迁人为个人，被拆迁人的利益难以得到保障。因而，拆迁人范围限定为需要对被拆迁人补偿、安置的城市房屋拆迁单位。二是拆迁人不限于建设单位。原因在于，虽然大多数拆迁人均为建设单位，但也有一些非建设单位需要实施房屋拆迁行为。

2.被拆迁人

被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。将房屋使用人拆除于被拆迁人之外，从房屋产权和维护管理来说，房屋所用人和使用人之间只是一种房屋租赁关系，房屋使用人处于次要、从属地位，在未得到所有人授权或者许可的情况下，使用人无权对房屋行使处分、收益权。实践中拆迁不征求房屋所有人意见而直接与房屋使用人达成补偿安置协议的做法损害了房屋所有权人的利益，同时导致法律关系混乱。随着我国住房制度改革的逐步深化，我国房屋产权结构已经从公有房屋为主体转变为个人拥有房屋为主体。将被拆迁人界定为房屋所有人不仅是实践的需要，也理顺了法律关系，体现了保护产权人合法利益的基本原则。

需要指出的是，虽然使用人不是被拆迁人，但对使用人的利益还是予以保护的。例如，拆迁出租房屋，拆迁补偿安置协议由拆迁人、被拆迁人、被拆迁房屋的承租人三方签署。同时，拆迁出租房屋时，被拆迁人和承租人对解决租赁关系达不成协议的，拆迁补偿实行产权调换，并且承租人有权承租产权调换房。

三、拆迁管理机构

依据现行《城市房屋拆迁管理条例》第5条的规定，国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。

拆迁管理机构包括建设部和其他县级以上房屋拆迁管理部门，禁止将拆迁管理职权授予其他机关行使。其他县级以上地方人民政府有义务配合以便保证房屋拆迁管理工作的顺利进行，但不属于拆迁行政主管机关。被管理人包括拆迁人、被拆迁人、拆迁单位以及其他利害关系人。拆迁行政管理的内容，包括房屋拆迁许可证的发放，拆迁单位资格或资质管理，组织实施或监督拆迁工作实施，对拆迁补偿纠纷的裁决等事项。