房地产开发建设用地管理

第四节　房地产开发建设用地管理

一、建设用地规划许可证

我国土地利用总体规划体系按照级别管理进行划分，包括以下四级：（1）全国土地利用总体规划。由国家土地管理部门制定、国务院批准的指导地方各级人民政府土地利用规划工作的方向、土地利用结构以及确定跨省和省内重要基础设施工程的用地规模的规划。其主要任务是对全国土地利用现状和后备资源潜力进行综合分析研究，根据国民经济和社会发展长期计划对土地资源的需求和土地资源供给的可能，提出今后一个阶段内全国土地利用目标和基本方针；协调各部门的用地需求，调整各类土地利用结构和布局，预测土地利用变化情况，提出控制性指标；协调各省之间的土地利用问题，并指明跨省或省内重要基础设施以及全国性的工农业基地的规模和布局；提出各省的土地利用方向，土地利用结构和布局的调整意见和指导性规划指标；提高土地利用率和生产力，挖掘土地潜力，提出持续利用土地资源的意见；提出实施土地利用总体规划的政策、措施和步骤。（2）省级土地利用总体规划。在全国土地利用总体规划的指导和控制下，由省级土地管理部门会同有关部门编制，省级人民政府通过，报国务院批准执行的规划。其主要任务是着重解决省内各县（市）之间的土地利用问题，提出各县（市）的规划目标，土地利用方向，并指明跨市、县的基础设施和省级工农业基地的布局和规模；确定全省各主要用地部门用地规模的控制性规划指标，提出土地利用结构调整的指导性指标，以及实施规划的地方性政策和措施，作为县（市）级规划的依据。（3）县级土地利用总体规划。在省级土地利用总体规划的指导和控制下，其主要内容是确定本县不同地区的土地利用方向，协调各部门用地关系及其用地规模和范围，确定土地利用结构的指导性规划指标以及骨干工程项目的布局和用地范围，划分土地利用区域。县级土地利用总体规划由县土地管理部门会同有关部门制定，经县计划主管部门综合平衡后，由县级人民政府审查同意，报省级人民政府批准执行。（4）乡（镇）级土地利用总体规划。其主要内容是镇内各部门用地的结构与分区；镇内基础设施（道路、管道等）用地的规划；各个分区地段土地规划；镇郊区土地规划。乡（镇）土地利用总体规划可以由省人民政府授权的设区的市、自治州人民政府批准。

根据我国《城乡规划法》第37、38条的规定，在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

从规划部门获得建设用地规划许可证是获得土地使用权的前提条件。建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理行政主管部门申请出让、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围是否符合城乡规划的法定凭证。另外，建设单位因施工、堆料等临时使用土地的也得从规划部门获得临时建设用地许可证。

核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。

二、建设用地使用监督管理

城市建设用地规划管理审批后，行政部门要对用地单位情况进行监督检查，对违章用地行为进行检查处理。根据《城乡规划法》的规定，县级以上人民政府城乡规划主管部门有权对城乡规划的实施情况进行监督检查：

规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效；对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件；占用土地的，应当及时退回；给当事人造成损失的，应当依法给予赔偿。

未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5％以上10％以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价10％以下的罚款。

建设单位或者个人未经批准进行临时建设的，或未按照批准内容进行临时建设的，或临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价1倍以下的罚款。

城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。