物业管理法律制度

第七章　物业管理法律制度

【引言】在国家的大力推动下，物业管理企业如雨后春笋般大量涌现。物业管理最早源于19世纪60年代英国的伯明翰市，但真正意义上的现代物业管理形成并发展于20世纪20年代的美国。目前，国外已经形成了以建筑物区分所有权为轴心的关于多层高层楼宇和住宅区物业管理的完善立法模式。我国的物业管理产生于20世纪80年代初，经过20多年的发展，已经取得了较大的成就。但当前，物业管理在我国仍处于初级阶段，物业管理制度还不成熟，物业管理立法进程也较慢。直至2003年，统一的行政法规《物业管理条例》才出台，该条例已经于2007年8月修订。由于我国物业管理发展迅速，现行有关物业管理的法律、法规却难以满足物业管理发展的需要，加强物业管理立法势在必行。

【学习目的与要求】通过本章的学习，要全面掌握物业管理制度的一般原理和各项制度，能够运用法律规定处理各种物业纠纷，并可以用法学理论分析中国目前物业管理制度中存在的问题和纠纷增多的根源。

【知识结构简图】

【引例】

2008年6月17日，在有关部门的推荐下，悦来物业公司与中区青年街华丰街小区业主委员会签订了为期三年的物业管理委托合同。2008年10月上旬，该小区用户因长期没有交电费，供电部门停止了供电，致使该小区7层以上依靠增压水泵供水的住户没有水用。

电费到底应该由谁来承担，物业公司和业主委员会各持己见。为此，业主拒交物业管理费，物业公司以没能履行合同为由将业主委员会告上法庭。业主委员会反诉状称被告（悦来物业公司）不履行委托合同，造成居民住宅区及商场二楼垃圾成堆，臭气熏天，偷盗现象时常发生，严重影响了广大业主的身心健康和家庭财产的安全。

法院于2009年3月25日审理了这桩合同违约案。最后双方同意调解后宣布庭审结束。

物业管理企业和业主之间的矛盾通常并不仅仅是简单的谁违约造成的，因此各地通常会出台各地方的物业管理条例，但明确双方的权责关系才能更好地解决纠纷，如何创造一种和谐、良性的物业关系就成为法律的首要任务。所以，良好的业主与物业关系必须建立在双方权责对等的基础上，这种权利与义务的平等性、确定性乃是创造和谐社区最核心和最关键的要素。