第四节 物业服务合同
一、物业服务合同的概念
物业服务合同是指物业服务公司与业主团体在平等、自愿基础上依法签订的以物业服务公司提供物业管理服务、业主支付管理费用为内容的，规范业主与物业服务公司权利义务的协议。
根据各个签订合同的主体不同，可以将物业服务合同分为前期物业服务合同与普通物业服务合同。前期物业服务合同是指物业管理区域内的业主大会和委员会成立之前，由房地产开发商委托物业服务企业管理物业所签订的合同。建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。普通物业服务合同是指业主委员会代表物业区域内的全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同与普通物业服务合同并无本质区别，同样对业主具有拘束力。结合前期物业服务合同的特点，前期物业服务合同可以约定期限。但是，如果期限未满，业主委员会和物业服务企业签订的新的服务合同生效的，前期物业服务合同应当终止。
二、物业服务合同的性质
业主作为物业的所有权人，依据“自己事务自己管理”的原则，本应亲自对物业进行管理。但是，业主受人数众多、精力、时间、能力等方面的限制，根本不能亲自管理物业，因而授权业主委员会代替业主，与专业的物业服务公司签订物业服务合同，对物业进行有效管理，以期达到物业保值、增值的目的。这与委托合同中委托人为了克服自己的某些不足，而利用受托人的优势为自己处理一定事务的价值取向一致。因此，理论界通说认为物业服务合同是一种委托合同。笔者认为，物业服务合同具有与委托合同不同的特点：
（1）根据我国的《合同法》，委托合同的双方当事人可以随时解除合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。而物业服务合同的解除需要有严格条件。业主一方解除合同必须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意通过。物业服务公司一方则只有在业主委员会违反合同规定，错误地行使权利或不履行相应的义务，使物业管理公司未完成规定管理目标的情况下，有权要求业主委员会在一定期限内解决，逾期未解决的，才有权终止合同。如果任由一方随意解除合同，必然会造成物业服务公司短期行为，小区管理极度不稳定，从根本上造成对全体业主利益的损害，浪费社会资源，激化各种社会矛盾。
（2）委托合同中受托人要亲自处理事务，经委托人同意，受托人可以转委托。而根据《物业管理条例》，物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人，不需要经过业主委员会同意。
另外，委托合同在狭义上仅指法律行为的委托，广义的委托合同才包括事实行为的委托，而物业服务合同中的物业公司一般都是按照合同进行物业管理事实行为。物业服务企业按照物业服务合同约定，通过对房屋及与之相配套的设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理，以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，为业主提供服务。物业管理的本质是“服务”，物业服务企业提供“服务”这种产品，业主或非业主使用人享受和使用“服务”。所以，物业服务合同的性质应当是《合同法》规定的有名合同之外的混合型服务合同。
三、物业服务合同的内容
业主与物业管理企业是平等的民事主休，物业服务合同的内容应当由当事人自由约定。一般而言，物业服务合同应当具有如下条款：
（1）当事人的名称、住所。如甲方为某特定物业区域的业主或其业主委员会，乙方为物业服务公司。
（2）物业服务企业应当提供的服务内容，即物业服务事项。一般而言，物业管理的事项包括：物业共用部分以及共用设备的使用、管理、维修和更新，例如公共道路的保养，电梯、车位、机电设备的使用、管理、维护与管理等；物业管理区域内公共设施的使用、管理、维修和更新，例如小区的文化、体育设施的保养、维修；公共环境卫生服务，例如公共场所的绿化；安全防卫服务。包括如进出管理、消防管理、交通秩序维持等；物业档案资料保管。此外，物业服务合同还可以根据本物业管理区域的具体情况，就业主或者物业使用人的自有部分的有关设备的维修保养管理事宜以及业主或者物业使用人特别委托的物业服务事项作出约定。
（3）物业服务质量。为明确物业服务企业应达到的目标，方便业主对于物业服务企业的服务进行考核，物业服务合同应当对物业服务质量作出规定。例如电梯每日至少运行多少小时，维修等待时间不应长于多少小时等。
（4）当事人双方的权利义务。例如，物业服务企业可以根据有关的法律法规，结合本物业管理区域的实际情况，制定物业管理的各项详细制度，如卫生公约、治安公约等；物业服务企业可以制止各种违反物业服务合同的行为；在提供物业服务的过程中，物业服务公司有权获得业主大会与业主委员会的协助与支持。业主委员会则主要享有对于物业服务企业的物业服务进行检查、督促的权利，检查监督其具体工作，审议有关的物业服务费用的收取标准，讨论有关的财务预算，依法批准监督专项资金的管理与使用等。
（5）服务费用与专项维修资金的管理与使用。例如，对哪些服务项目收费、收费标准是什么；维修资金的使用计划和监督实施权。
（6）物业管理用房。物业服务合同应当对于物业管理用房的具体位置、管理企业的具体使用权限、管理用房的日常维护与保养以及设备的维修、检修作出规定。
（7）合同的期限。物业服务合同应当明确提供物业服务的时间。
（8）违约责任。当事人在物业服务合同中应当根据物业服务的具体情形，有针对性地对物业服务合同的违约责任承担方式作出规定。一般而言，物业服务合同可以采用强制继续履行合同义务、支付违约金（在物业服务合同中常被称做滞纳金）、赔偿损失等责任方式。
目前，我国实践中业主及物业公司承担违约责任的方式出现了许多问题。比如，物业服务公司为了对抗没有交费的业主，常常采取断水断电的做法。由于我国目前供水供电合同是每个业主与供水、供电企业直接签订的，因此，物业公司无权损害供水供电合同当事人的利益。有的物业公司对于未交费业主限制其进出物业区域，这种违法行为侵害了业主的所有权人地位。
（9）其他事项。如风险责任、争议解决方式、合同的更改与补充等。
【难点追问】
开发商遗留问题与业主、物业矛盾有哪些联系？
开发商遗留问题主要表现在项目配套不到位、房屋质量问题得不到解决、业主长期拿不到产权证等方面。另外，部分早期开发的商品房没有建立维修基金，使物业服务公司无法对物业进行及时维修更新等，从而引起业主的不满，形成收费难，造成企业处于亏损，陷入恶性循环。
《物业管理条例》设专章规定“前期物业管理”，这首先表明了立法上的一种态度，即明晰建管权责。《物业管理条例》提倡前期物业管理实行分业经营，明确开发商对住宅物业采取招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理公司；要求开发商与业主签订的房屋买卖合同包含前期物业服务合同约定的内容；同时规定物业管理公司承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与开发商履行必要的验收手续和相关资料的移交。这一方面将有利于开发商与物业管理公司各司其能，各负其责，另一方面也有利于小区管理的延续性，确保业主获得优质满意的服务。
【前沿提示】
政府对于物业管理的监督有利于物业服务企业立足服务社区的角度，促进物业服务纠纷的解决。北京市在本市物业管理办法业主意见的征询中，对于政府对社区治理问题介入进行了深度探讨，最终确定政府需在其中给予必要的干预。由于目前业主组织还不尽如人意，在实践中组织业主大会还有困难，但立法的方向是鼓励业主自治。
随着住房制度的改革和房地产的发展，我国物业管理行业发展迅速。我国对于物业管理的立法模式是通过专设物业管理法，统一规制物业管理法律关系。但物业管理适用的范围和部门职责、业主大会和业主委员会规则以及物业交接等问题，目前立法没有明确，只在部分地方性法规中给出了一些指导性建议。然而，良好的物业管理必须建立在完善的立法的基础之上。加速物业管理立法，建立和完善物业管理法律体系，成为我国目前一项十分紧迫的任务。
【思考题】
1．如何理解物业管理的法律特征？
2．如何理解业主委员会的法律地位？
3．业主的权利有哪些？
4．如何理解物业服务合同的法律性质？
5．简述物业管理中的法律责任。
6．如何完善我国的物业管理体制？
【注释】
[1]黄安永，叶天泉.物业管理词典.南京：东南大学出版社，2004：89.
[2]刘熙儒.由一则典型案例读《物权法》之相关规定.中国物业管理，2007（9）.
[3]物业管理条例释义.北京：知识产权出版社，2008：85-86.
[4]周文馨.兰州物权第一案：业委会“炒”掉物业成被告.法制日报，2007-12-03.
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