房地产市场管理概述

第一节　房地产市场管理概述

一、房地产市场的定义及特征

房地产市场是房地产经济运行的基础，是房地产经济纳入商品经济轨道的必然产物，它既包含有形的具体的房地产市场，也包含房地产的价格体系、房地产的供给与需求以及房地产的管理与中介等各种具体的交易关系。房地产市场有狭义和广义之分。狭义上的房地产市场是指进行房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的场所。广义上可以理解为房地产交换关系，即房地产全部流通过程的总和，包括房地产买卖、租赁、抵押、典当市场、房地产金融市场以及房地产劳动力市场等。

房地产市场的特性是由房地产商品的特殊性质决定的，主要具有以下几个方面的特征：

（1）市场供给的稀缺性。我国的房地产市场是一个供应弹性较小、供给稀缺的市场。这一特点主要是由土地的有限性和人口增长与耕地减少的矛盾日益加深决定的。一方面，随着现代社会经济的发展和城市化的加快、人口的增长以及生活消费水平的提高，人们对土地的需求量日益增加；另一方面，土地作为不可再生资源，其供给量基本上是个恒定的常量。由于这两个方面的矛盾运动，就造成了我国房地产市场的供给日趋稀缺的定势。

（2）市场需求的多样性。这一特点是由房地产自身的性质与功能决定的。房地产不仅是人们进行生产和生活必不可少的物质条件，而且也是一种财产。房地产具有使用期限长、价值量大、产权性质多样和位置固定等特点，它的使用价值不以时间的推移而减少，一般情况下都具有保值和增值的功能，这决定了参与房地产市场主体的广泛性及需求的多样性。

（3）市场供求的区域性。这一特点是由房地产的财产性质决定的。房地产作为不动产，具有不能空间移位的属性，因而使供给和需求都无法发生地区转移。这就决定了当某一区域的房地产供过于求或供不应求时，不可能与其他区域实行调剂来达到平衡。与其他普通商品不同，房地产的生产过程是流动的，产品始终是固定的，这就决定了它的生产地点就是消费地点，即具有地产地销的性质。所以，供求是受地域限制的，供求双方的交易总是在一定区域内进行的。房屋在市场上流通，只能是消费者自己移动，而不能靠移动房屋来实现消费。

二、房地产市场管理的定义

房地产市场管理，是指房地产市场管理机构按照房地产经济的客观规律和国家的政策、法律、法规、规章等，对房地产市场经营活动进行计划、组织、指挥、协调和监督的活动。房地产市场管理包括房地产计划管理、价格管理、税收管理等。

我国政府在房地产市场的建设和培育过程中，非常重视房地产市场的管理，先后颁布了一系列法规。1983年12月17日国务院发布的《城市私房管理条例》，对城市私房买卖、租赁的管理作了规定。1984年12月12日原城乡建设环境保护部印发的《经租房屋清产估价原则》，规定了房屋清产估价的原则和方法。1988年8月8日原国家建设部、物价局和工商行政管理局联合下发了《关于加强房地产交易市场管理的通知》，对加强房地产经营单位、房地产价格的管理以及开展房地产价格的评估等工作作了明确规定。1992年原建设部又发布了《城市房地产市场估价管理暂行办法》，对房地产市场估价的管理机构、评估机构、评价程序、评估收费、评估人员的资格认定等作了规定。2003年8月12日国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，分别从指导思想（坚持住房市场化、更大程度地发挥市场在资源配置中的基础作用）、完善住房供应政策、加强经济适用房的建设和管理、建立和完善廉租房制度、控制高档商品房建设、推进公房出售、完善住房补贴、控制土地供应规划等方面提出了制度建设和完善的方向和重点。2006年7月6日原建设部发布了《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，加强对商品房预售和房地产经纪活动的管理。2006年7月11日，原建设部、商务部、国家发改委、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局等部门联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，从外商投资房地产的市场准入标准、审批机关和审批权限、外商投资企业房地产开发经营的监督管理等方面作了较全面并具可操作性的规定。2006年12月7日原建设部发布了《建设部关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知》，加强对房地产估价机构的日常监管，以规范房地产估价机构行为。《城市房地产管理法》设专章对房地产交易管理作了规定。这些法规对于规范房地产交易行为，促进房地产市场的有序发展起到了积极作用。

三、房地产市场管理的任务和内容

根据我国房地产业发展的客观要求和房地产市场活动的实际情况，我国房地产市场管理的任务为：建立房地产市场管理机构，加强行政管理机关对房地产市场的宏观管理；建立、健全和完善房地产市场管理的各项法规，规范房地产交易行为，使房地产市场的管理活动有法可依；加快住房制度改革和现行房屋租赁制度的改革；取缔非法交易行为，制止房地产侵权行为；建立、健全廉租房保障制度、经济适用房制度和住房补贴制度，形成完善的国家住房保障法律制度。

房地产市场管理的主要内容为：（1）限制房地产交易的客体。主要是指对不符合《城市房地产管理法》规定的房地产商品不允许买卖、租赁、抵押等。（2）规范交易行为，如审查进行交易的房地产权属是否清楚；转租房地产，是否经过出租人的同意等。（3）调控房地产价格，主要是为政府制定基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格提供服务，开展房地产价格评估业务，为房地产交易双方当事人提供服务等。（4）保证国家契税收入。^[1]