签约义务与责任之承担

签约义务与责任之承担——陈某与A公司商品房认购协议纠纷案评析

舒　军⁽¹⁾

案情简介

2008年3月20日，陈某与A公司签订一份《商品房认购协议》。在这份协议中双方约定，陈某认购由A公司开发的、位于杭州经济技术开发区的某街区8幢3单元409室，该房屋建筑面积为138.46平方米，房屋总价款为1502291元；申请人在签订协议时支付定金人民币10万元，作为双方签订正式的《商品房买卖合同》的担保，并在签订《商品房买卖合同》后，该定金转为陈某支付的房款；双方在2008年4月28日前，在A公司的售楼处签订《商品房买卖合同》，陈某应同时足额支付给A公司不低于总房款60%的首付款，否则，申请人不享有价格优惠；在认购协议有效期内，A公司拒绝与陈某签订《商品房买卖合同》，或又将该房屋出售给第三人的，应双倍返还陈某支付的定金；陈某若逾期未与A公司签订《商品房买卖合同》，或因陈某原因导致认购协议无法履行的，均视为陈某实质性违约，本《商品房认购协议》自动终止，A公司有权另行出售该房屋，陈某所交定金不予返还；因履行本协议产生争议，协商不成，提交某仲裁委员会仲裁等等。

2008年4月28日，陈某按照认购协议的约定前往A公司售楼处，并将首付款802291元支付给了A公司，但A公司未依照协议约定与陈某签订《商品房买卖合同》。据此，陈某于2009年2月向某仲裁委员会申请仲裁，请求：1.裁决被申请人A公司返还申请人陈某定金人民币20万元及首付款人民币802291元，并按银行同期贷款利率自2008年4月28日起支付首付款利息至实际返还之日；2.终止申请人与被申请人于2008年3月20日签订的《商品房认购协议》；3.裁决本案的仲裁费用由被申请人承担。

作为被申请人的A公司在仲裁庭开庭时辩称：《商品房认购协议》的签订系双方真实的意思表示。协议签订后，申请人交纳了购房定金人民币10万元，并于2008年4月28日到A公司的售楼处签订《商品房买卖合同》。但由于当天计算机系统故障，未能办理合同的签订。之后，被申请人多次催促并发函要求申请人前往销售中心签订买卖合同，并表示愿意减免申请人人民币5000元表示慰问，均被申请人拒绝。《商品房认购协议》第四条第4款规定，被申请人拒绝与申请人签订《商品房买卖合同》，或者将该房屋出售给第三人的，应双倍返还申请人支付的定金。被申请人从未拒绝与申请人签订合同，且已经主动采取了一系列措施积极促进合同的订立，因此，申请人的仲裁请求缺乏法律依据。据此，请求仲裁庭驳回申请人的全部仲裁请求。

争议焦点

本案争议的焦点是双方当事人未能签订正式的《商品房买卖合同》的原因是什么？如是不可归责于申请人和被申请人的原因，申请人是否可以终止《商品房认购协议》，或者说被申请人是否可以强制申请人与其签订《商品房买卖合同》？

审理裁决

本案在仲裁庭审理过程中，申请人与被申请人各执一词，互不相让。申请人坚持认为，双方未能按时签订《商品房买卖合同》是被申请人违约造成的，应按照认购协议的约定承担责任。被申请人则坚持认为，未能签订合同的原因是当天计算机系统出现故障，属不可抗力，且按某房地产管理部门的规定，商品房买卖必须通过网上签订方可办理过户手续。之后曾多次催促并发函要求申请人前往销售中心签订《商品房买卖合同》，包括现在在内，被申请人从未拒绝与申请人签订合同，仍然愿意与申请人签订合同。

《商品房认购协议》规定双方签订《商品房买卖合同》的时间是2008年4月28日前，因此，申请人为支持自己的主张，向仲裁庭提交了一份落款时间为2008年4月28日、收款人为被申请人、金额为802291元、款项用途为购房首付款的《收据》，以证明自己在规定的时间内前往约定的地点与被申请人签订《商品房买卖合同》的事实。对这一证明事实，被申请人并未否认，在其庭审前向仲裁庭提交的书面答辩状即予以认可。问题的关键是申请人认为，被申请人收下申请人交付的802291元首付款后，竟不与申请人签订《商品房买卖合同》，且未解释是何原因。而被申请人则认为当时已经向申请人作了解释，是因为计算机系统出现故障，导致无法及时地签订合同。为此，被申请人向仲裁庭提交了一组致申请人的函及寄送凭证，以证明其已主动采取一系列措施联系申请人，积极促进《商品房买卖合同》的订立，并表示愿意减免申请人人民币5000元的系统运营费以表慰问的事实。对被申请人提交的这组证据，申请人不予认可，表示从未收到过被申请人的这份函，且寄送凭证上无任何邮寄部门的印戳，对真实性表示异议。因2008年4月28日是《商品房认购协议》规定的双方签订《商品房买卖合同》的最后一天，双方在这一天是否履行了签订《商品房买卖合同》的行为义务，直接关系到违约责任的承担问题。

针对这一问题，申请人的代理人在向被申请人发问时，要求被申请人说清楚当时计算机系统出现故障是被申请人的计算机本身系统故障，还是售房网的系统出现故障。因为如是被申请人的计算机本身系统故障，那么显然被申请人对维护计算机的正常运行存在过失，不能签订合同的责任应由被申请人承担。如是售房网的系统出现故障，那么这一故障不是被申请人所能预料到的，也不是被申请人所能解决的，应当属于不可抗力，被申请人不应对未能签订合同而担责。对此问题，被申请人的代理人表示不清楚。当申请人的代理人要求被申请人回答，即使如被申请人所说的是计算机系统出现故障，从而导致未能签订合同，并当场向申请人作出了说明，那么有无与申请人作书面确认另行约定签订合同的时间问题时，被申请人回答表示当时未作任何的书面确认。由此，申请人的代理人认为，2008年4月28日是双方约定的签订《商品房买卖合同》的最后一天，在被申请人认可申请人在这一天按照《商品房认购协议》的约定前往约定的地点与其签订合同，并支付约定的首付款802291元的情况下，表示申请人已经全面、适当地履行了《商品房认购协议》所约定的义务。而被申请人虽辩称当时未能签订合同是计算机系统出现故障，但却无法说明到底是何故障，且又未能与申请人书面确认另行约定签订合同的时间，因此，被申请人应承担不能举证证明自己所主张事实的责任，即被申请人应承担未能与申请人签订《商品房买卖合同》的违约责任。

本案双方在庭审时虽然各执一词、互不相让，但在仲裁庭三位仲裁员有理、有节的调解下，双方最终达成调解协议，被申请人将申请人支付的10万元定金及首付款802291元全部退还给申请人，申请人则放弃要求被申请人支付利息的仲裁请求，仲裁费用各承担一半。以调解方式结案，通常是双方各有所让，是法庭和仲裁庭解决纠纷常用的一种方式，双方可以说无胜负之分，更可以维护社会的和谐。但就本案来说，仍然有具体的法律问题值得商榷。

经典评析

一、如双方最终无法达成调解协议，仲裁庭仍不可避免要对未能签订《商品房买卖合同》的原因作出认定，并对违约方应承担的责任作出裁决。由于2008年4月28日是申请人与被申请人约定签订《商品房买卖合同》的最后一天，在申请人有证据证明其已经在约定的时间前往约定的地点与被申请人签约的情况下，说明申请人已经全面、适当地履行了自己的义务，不存在任何违约行为。此时，举证责任完全倒向被申请人，即被申请人必须举证证明其也全面、适当地履行了自己的义务。就本案来说，如严格根据法律规定的举证责任，被申请人所主张未能签订合同的理由是当时计算机系统故障，但又无法清楚地回答申请人提出是被申请人的计算机本身系统故障还是售房网系统故障的问题，显然被申请人的举证责任尚未完成，在法律责任的承担上是对其不利的。作为被申请人的代理人来说，对申请人提出的这一问题也只能作此模糊的回答。因为无论是回答计算机本身系统故障还是杭州市售房网系统故障，都会导致其陷入将承担未能与申请人签约责任的泥潭。如是计算机本身系统故障，则显然不属于不可抗力，是由于被申请人对计算机的疏于维护所造成的。如是售房网系统故障，则应当属于不可抗力。根据《合同法》第一百一十七条第一款之规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”被申请人可以要求免责，但应向仲裁庭提交有关部门出具的该网络系统故障的证明。要想取得这一证明，虽有可能性，但无疑是困难的，毕竟事情的发生已一年有余，时过境迁了。

虽如此，但在双方无法达成调解协议的情况下，仲裁庭又不可能对这一事实不作出认定，否则将无法确定责任的承担。对此，仲裁庭存在两种观点。一种观点认为仲裁庭应当根据“谁主张、谁举证”这一基本的民事举证责任原则，来确定责任的承担。本案申请人已经按照《商品房认购协议》规定的时间前往约定的地点与被申请人签约，且被申请人在答辩时也对此予以认可，那么被申请人也应当对其是否履行了签约义务承担举证责任。被申请人辩称未能签约的原因是计算机系统故障，但又无证据证明到底是何故障，其未完成相应的举证责任，应承担举证不能的后果。即双方未能签订《商品房买卖合同》是被申请人违约造成的，应由被申请人承担违约责任。另一种观点认为，从本案的事情发展过程来看，申请人在《商品房认购协议》规定的最后一天前往约定的地点将首付款支付给了被申请人，说明申请人是有意与被申请人签订《商品房买卖合同》的。但从被申请人角度分析，其接受申请人支付的首付款并出具《收据》的行为，也表明被申请人是有意与申请人签订《商品房买卖合同》的，否则其根本没有收受申请人首付款的必要。而且，如被申请人不想与申请人签约，在不接受申请人首付款的情况下，也不会向申请人出具《收据》，那么在被申请人不认可的情况下（被申请人完全可以这么做），申请人也就没有有力的证据可以证明其已经全面、适当地履行了《商品房认购协议》所规定的签约义务。根据民事审判的高度盖然性标准，可以推定双方未能签约是由于计算机系统出现故障所造成的，且这一故障是被申请人当时所不能克服的。因此，根据民法所确定的公平、合理的原则，不应由被申请人来承担双方未能签订《商品房买卖合同》的违约责任。

笔者赞同后一种观点。无论是民事诉讼审判还是仲裁，法官或者仲裁员不但要根据法律的规定审核当事人所提交的证据，还应当遵循职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对各项证据的证明力进行综合审查判断。本案从表面上看，证据的证明力是对申请人有利的，但从一个通常人的行为角度分析，被申请人接受申请人支付的首付款，已经说明其欲与申请人签订《商品房买卖合同》，只因一时无法克服的计算机系统故障的原因，导致合同未能签订，且有理由相信当时被申请人已经将这一原因告知了申请人，申请人也应当是知晓的，这符合《民法通则》所确定的诚信原则。

二、如仲裁庭最终查明不能签订《商品房买卖合同》是不可归责于双方的原因（即不可抗力）造成的，那么作为购买人的仲裁申请人陈某，是否有权终止双方签订的《商品房认购协议》。本案的特殊性是陈某前往约定地点签订合同的时间（即2008年4月28日）是《商品房认购协议》规定的最后一天，而恰巧在这一天用于网上签订合同的计算机系统出现了故障，导致双方未能完成《商品房买卖合同》的签订。根据双方之前签订《商品房认购协议》的规定，双方应当在2008年4月28日前在被申请人售楼处签订《商品房买卖合同》，并无约定如出现特殊情况，签约时间顺延。也就是说，无论是申请人还是被申请人，只要在2008年4月28日前全面、适当地履行了签约义务，无论签约结果如何，都不存在违约的问题。虽然在2008年4月28日后，甚至在仲裁庭开庭时，被申请人仍然要求申请人与其签约，但作为购买人的申请人来说，已经没有应当与出售方被申请人签约的义务了。在这种情况下，根据《合同法》第九十四条第一项之规定，应当允许申请人解除合同。另根据《合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，被申请人应当返还申请人已支付的定金和首付款，但无须支付利息，因为是不可抗力造成的，被申请人没有过错。

三、如双方不能就《商品房买卖合同》中的所有内容达成一致意见，被申请人是否有权强制要求申请人与其签订《商品房买卖合同》。在庭审时，申请人的代理人曾询问被申请人，如当时确实存在计算机系统故障，无法进行网上签约，那么被申请人作为一家专业性的房地产开发公司，完全可以根据当地房地产管理部门的《商品房买卖合同》范本，另行起草一份《商品房买卖合同》，与申请人进行签订，这与网上签订是具有同样法律效力的。或者与申请人达成一份简要的《谅解备忘录》，说明当天不能签订合同的原因，并约定另行签订合同的时间。虽然被申请人当时即使做了这些准备，申请人也不一定会配合，但被申请人作为一家专业的房地产开发公司，在这种关键的时刻竟然没有考虑到这些应当做的工作，不得不说是一个遗憾，也是本案纠纷发生的直接原因。

在此可做进一步的分析。在签订正式的《商品房买卖合同》之前，开发商先与购买方签订认购协议或者购房意向书，购房者以此向开发商支付定金，是开发商常用的一种售房方式，本案即是如此。但认购协议或者购房意向书常常比较简单，具体的内容需等签订正式的《商品房买卖合同》时商定。如此一来，就会出现这样的现象，在房价上涨时，开发商以《商品房买卖合同》中有关具体内容无法达成一致意见为由，不与购房者签订合同，或者要求加价，而在房价下跌时，购房者也会以同样的理由不与开发商签订《商品房买卖合同》，或者要求降价，且这样做双方都没有违约责任可承担。根据《合同法》第三条：“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”开发商与购房者在法律上是平等的主体，因此，无论是开发商还是购房者，都没有权利要求对方一定要与其签订《商品房买卖合同》，尤其是在认购协议的约定不具体明确的情况下更是如此。即当事人均应当遵循“契约自由”原则。而强制缔约只在一些特定的行业中存在，如公路、铁路、电信、煤气、自来水等关乎人们日常工作与生活的行业，即负有应要约方的请求而与其订立合同的义务。

综上分析，本案调解的结果应当是公平、合理的，相信如调解不成，仲裁庭也会作出如此结果的裁决。无非以调解形式结案，省去了仲裁庭对案情事实作进一步调查的必要，省去了在裁决文书上的一些必要的说理，在程序上和文书上可以适当地简化。事实上，仲裁庭在做双方当事人的调解工作时，正是运用上述的相关分析，有理、有节地逐步说服双方当事人的。因此，笔者认为，无论是法庭还是仲裁庭，审判员或仲裁员如能做到依法据理地将可能出现的判决或裁决结果向各方当事人作有理、有节的分析，当事人是会充分考虑法庭或仲裁庭的意见的，这不是审判员或仲裁员违规，更不是“先斩后奏”。一起案件双方当事人在庭审前和庭审时均针锋相对、互不相让，而最终却能握手言和，以调解的形式解决纠纷，是符合当前营造和谐社会的主旋律的。