房地产证券化

五、房地产证券化

（一）房地产证券化的概念

目前，我国房地产开发市场的潜在容量十分巨大，大多数房地产开发商却不具备大规模开发的资本，而房地产金融市场上的融资渠道又不多，只有在大力推行房地产证券化的情况下，房地产企业向社会大众筹集开发资金，才可能在较短时间内聚集较大规模的资本。

房地产证券化是把对房地产的直接投资及信贷等通过一定的金融机构转化为证券资本市场上的流动性与可交易性较强的金融证券的过程，包括房地产开发融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种主要形式。

（二）房地产证券化对房地产融资的作用

房地产证券化作为房地产融资手段的一种创新，其融资功能是通过证券形式将房地产市场与资本市场联系起来，积聚社会闲散资金，促进个人储蓄向房地产投资的转化。通过有价证券的形式将巨额的房地产价值进行分割，使许多中小投资者都能参与投资，这既可分散投资风险，又可防止因此而带来的经营垄断，促使房地产企业变投机为注重投资，变银行融资为股权融资，走上靠实力水平竞争发展的道路^[14]。具体归结起来房地产证券化对我国房地产融资与投资的益处主要有以下几个方面:

1.可以扩大房地产融资规模，多渠道、多方面地筹集房地产建设资金。由于房地产投资周期长，规模大，社会上的大量小规模闲散资金无法被吸收。

2.提高房地产投资资金的流动性。由于房地产投资的周期长，规模大，一旦投入很难在较短时间内转移或退出，在实行房地产证券化以后可以使投资分散化，不但减少了投资者的投资风险，还使得投资资金可以较快地转移和收回，加大了投资资金的流动性。

3.积极吸引外资加入我国的房地产金融投资市场。国际上的许多房地产融资与投资机构，有着一套相当成熟的融资与投资的管理方法和操作经验，它们的引入不但有利于整个房地产金融投资体系的完善，而且使国内的相关金融机构能有经可取，相应提高自身的管理水平，实现投资的高效率。

4.加大保险资金向房地产开发市场的投入。在这一过程中要结合我国国情逐步放开市场限制，在进一步完善我国房地产及金融投资法令法规的基础上，有步骤地放开我国的保险投资业务。要成立相应的房地产投资咨询公司，及时为投资者提供配套的信息服务，保障保险企业的投资收益，尽可能降低投资风险。在具体的运行过程中，可以采用西方称之为“前沿货币合约”的方式进行，由房地产开发商和保险公司联合起来，共同合作进行房地产开发建设，或由保险公司向房地产开发商提供长期抵押贷款，从中获取贷款利息。

5.发展房地产按揭贷款。虽然房地产按揭贷款的对象主要是房屋购买者，但是由于其可以加快房地产投资者的资金回笼，甚至在很大程度上类似于集资房那样，本身就可以被用于房地产的投资开发。因此房地产按揭业务的发展也可以促进房地产融资与投资渠道的扩张。据统计海外每年有90%以上销售的住宅要通过按揭融资市场。从某种程度上来说按揭融资支撑着整个房地产住宅市场，按揭业务成为联系投资者、购买者和开发商的资金沟通的纽带。其主要作用有以下两方面:一方面向缺乏资金的地区提供按揭资金；另一方面，让贷款机构为组合投资与出售开设按揭业务。在实际操作中可以成立按揭公司，来维持整个资金体系的运营^[15]。

（三）房地产证券化的分类

按证券化的资产形态，房地产证券化可分为两大类别:第一是房地产抵押贷款的证券化，亦即以房地产为抵押的授信贷款为担保而发行证券（以抵押贷款支持证券）；第二是房地产投资权益证券化，即为共同参与房地产或房地产抵押贷款投资而发行证券。主要目的在于获得房地产经营收益及资本增值，或抵押贷款所产生的利息。

就房地产抵押贷款证券而言，首先，放款机构可用出售抵押贷款所获资金发放新贷款。因此，证券化的发展不仅提供了抵押贷款的流动性，同时也为放款机构进行负债管理提供了新的手段。其次，抵押放宽支持证券具有良好的安全性、收益性和流动性，为投资者提供了新的投资选择。再次，房地产证券化一方面有利于以较低的成本吸收社会公众的投资资金进入抵押贷款市场，扩大了一级抵押贷款市场，提高了整个抵押贷款市场的利率，有利于抵押贷款市场的整体发展。

就房地产投资权益证券化而言，首先，它为房地产市场注入新的流动性。房地产权益证券化将房地产投资转化为可转让的证券，克服了因房地产本身区位固定、单位投资成本高及完成交易时间较长的特性所造成的房地产投资流动性较差的特点。其次，房地产权益证券的产生，不仅为实力各不相同的投资者提供了均等参与房地产投资的机会，而且有助于投资者把握房地产投资时机和实现房地产投资的多元化。再次，房地产投资权益证券化使房地产市场与资本市场结合起来，房地产开发商可直接从资本市场筹资。第四，权益证券所具有的高收益、流动性强的特点，有助于吸收长期稳定的资金进入房地产市场，有利于房地产市场的发展。