房地产业的含义与特征

二、房地产业的含义与特征

（一）房地产业的含义与产业性质定位

房地产业，主要是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。房地产业是一个综合性较强的行业，它涉及建筑业、金融信托业、建材业、装潢业及服务业等行业，但房地产业又是一相对独立的行业。联合国制定的《国际标准行业分类》把经济行业分为10类，房地产业列为第8类。我国的《国民经济行业分类代码》把我国的经济行业分为13类，房地产业列为第7类。1985年国务院办公厅转发国家统计局《关于建立第三产业统计报告》中明确把房地产业列为第三产业。

房地产业作为一种独立的产业，是第三产业，还是第二产业？有人认为房地产业是流通领域的产业，属于第三产业；有人认为是生产和流通兼容的产业，除了第三产业的性质外，还具有第二产业的性质。这两种观点并不矛盾，是可以兼容统一的。从一般经济理论而言，房地产业是生产经营型产业，兼有第二、第三产业的特征；从狭义角度考察，房地产业也可以归类为流通领域的第三产业。

就房地产业在国民经济中的地位和作用，即该产业的功能定位而言，是基础产业，还是支柱产业？各国现代化历程表明：房地产业是国民经济中不可替代的基础产业，只有以充分发展的房地产业作为依托，一国经济高速发展、加速城市化和社会迅速转型等每一道现代化门槛才能顺利进行，所以房地产业必然是基础产业。而现代化国家的房地产业一般在国民经济中的生产产值都占有相当的比重，对国民经济的贡献较大；房地产业产业链长，关联度大，能直接或间接地引导、影响、带动很多相关产业的发展；同时，房地产业的发展也有利于高新技术的应用和扩散，这些也表明了房地产业的支柱性或称主导性产业的作用。总之，房地产业既是基础产业，也可以是支柱产业。只不过作为基础产业是永恒的，而作为支柱产业是相对的，即只存在一定时空条件下。在我国现阶段，房地产业正好处于既是基础产业，又是支柱产业的“双重”产业地位。房地产业作为给人们提供学习工作、生产生活的场所，提供公共基础设施、提供财政积累和就业机会等的基础性产业，是长期的或永久性的；而作为支柱产业一般来说，是相对的、有条件的，只存在于一个时期，通常只存在于一个国家经济起飞到经济发展相对成熟后的时期内。

（二）房地产业的特征

房地产业与其他产业相比较，具有下述特点：

1.房地产业开发经营的对象具有特殊性

房地产业开发经营的对象是房地产，房地产是不动产，是相对静止的交易、使用对象，而房地产业是以不动产作为开发、建设、经营、服务对象的一系列经济活动。房地产的开发经营活动是相互关联的，房地产的初始市场，一般进行单一的土地交易；此过程一经完成，土地之上建成房屋，土地便失去独立性，房与地就浑然一体，房地产便成为一独立的、特定的经营对象。

2.房地产业具有先导性

房地产业关联度极大，产业链长，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等60多个生产部门紧密相连，能直接或间接影响很多相关产业的发展。房地产业的感应度系数和影响力系数在国民经济各产业部门中处于平均水平之上。因此，在一定时期，房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器，具有先导性。

3.房地产业具有地域性

我国地域广阔，各地社会经济条件、地理环境、投资因素、人文风貌等差异极大，这就使得房地产的市场价格相差悬殊。在不同地区，即便完全相同的建筑材料和成本建成的房屋，其价格也是不同的。

4.房地产业具有投资大、周期长、收益大、风险大的特点

房地产业从投资到产出，少则一年，多则数年，具有周期长的特征。房地产业投资数额极大，少则数百万元，多则上千万元，甚至数亿元，具有投资大的特征。房地产业受国家政策、供求关系、建筑材料价格浮动等因素的影响，极易出现大的亏损，具有风险大的特征。房地产业投资利润率高，比如在商品经济发达的中国香港，房地产业的投资回报率达到100%，因此，“收益与风险成正比”的市场法则，又使得房地产业成为一个收益极大的产业。

5.房地产业具有较强的国家干预性

近年来，我国颁布了一系列法律法规和政策文件，以使房地产业能够良性、有序地发展。与其他产业相比，相对而言，房地产业运作的每一环节，都离不开国家的宏观管理与法律干预。

6.房地产业的发展具有周期性

房地产业发展的周期性是房地产业发展规律的客观反映，中外概莫能外。但是，由于各国经济发展的进程与政策不同，房地产业发展的周期也不尽相同。比如，美国房地产业的发展周期约为20年，10年上升，10年下降；日本约为15年。一般来说，房地产业在国民经济顺利发展时，会率先发展并获得相当高的回报；反之，则会“滑坡”。这说明房地产业具有波浪式前进、螺旋式上升的发展特征。