不动产物权变动与房地产登记

一、不动产物权变动与房地产登记

（一）不动产物权变动

1.不动产物权变动的概念

所谓不动产物权变动，是指不动产物权发生、变更、消灭的总称。

不动产物权的发生，是指特定不动产物权归属于特定权利主体的事实状态。从权利人的角度讲，不动产物权的发生也叫不动产物权的取得，分为原始取得和继受取得两种。前者指非依他人既存的权利而取得不动产物权，例如因建造而取得、对无主不动产的先占等等；后者是指基于他人已有的权利而取得不动产物权，其一般都是依法律行为而取得，例如买卖、赠与等。

不动产物权的变更，有广义和狭义之分。广义的变更包括权利主体的变更、权利客体的变更和权利内容的变更；狭义的变更仅指权利客体和权利内容的部分变化，物权法上通常所称的不动产物权变更一般指后者。不动产物权客体的变更又称为量的变更，指作为不动产物权客体的不动产在数量上的增减；不动产物权内容的变更又称为质的变更，指不动产物权内容上发生某种变更，例如，不动产抵押中抵押期限的延长或者抵押权人次序的变化等。

不动产物权的消灭，又称不动产物权的丧失，是指某一物权因一定的法律事实而不复存在，可以分为绝对的消灭和相对的消灭。前者指由于不动产物权客体灭失而导致的不动产物权消灭，例如房屋因拆迁而拆毁，土地因灾害而消失等；后者指原权利主体丧失某一不动产物权而由新的权利主体取得，这实质上是不动产物权主体的变更，例如房屋买卖和赠与等。

2.不动产物权变动的原因

不动产物权变动的原因，是指引起不动产物权发生、变更和消灭的法律事实。根据原因的不同，可以分为依法律行为而发生者和非依法律行为而发生者。作为不动产物权变动的核心，依法律行为而发生的不动产物权变动是不动产法重点调整的内容。这里的法律行为既可以是单方法律行为（例如抛弃、设定遗嘱），也可以是双方法律行为（例如买卖、赠与、互易等）。非依法律行为者大体包括事实行为和某些公法行为。事实行为如先占、取得时效、添附等；公法行为如征用、征收、没收等。

3.不动产物权变动模式

不动产物权变动的主要原因是法律行为，所谓不动产物权变动模式主要是各国针对依法律行为而发生的不动产物权变动的不同规定，这一点在大陆法系国家尤为明显。英美法系虽然没有明确提出变动模式的问题，但其在法律上的规定也与大陆法系的某些国家相似。

不动产物权变动需要具备原因和形式两个要素。其中原因因素是指引起不动产物权变动的契约等法律行为和某些非法律行为的法律事实；形式要素通常是指不动产物权的登记等。根据大陆法系对上述两要素的不同规定，大陆法系关于不动产物权变动形成了债权意思主义、物权形式主义和债权形式主义等三种主要的模式。

（1）债权意思主义。是指只需当事人之间达成债权合意即产生物权变动的法律后果，不承认有单独的旨在引起物权变动的物权意思。不动产登记的公示行为仅仅具有对抗第三人的效力，不是引发不动产物权变动的原因，不具有公信力。法国、日本等国民法采纳此模式。

（2）物权形式主义。该模式以物权行为理论为基础形成，基本内容是：物权变动不仅需要当事人达成债权合意，而且需要当事人之间单独成立一个纯粹以转让物权为内容的物权合意，且以动产交付、占有和不动产登记作为发生物权变动的生效要件，法律对于这种物权公示形式赋予公信力。《德国民法典》是该模式的代表，我国台湾地区民法典也采纳该种立法模式。

（3）债权形式主义。是指欲产生物权变动的法律后果，需要当事人之间达成债权契约，同时须践行动产交付或者不动产登记的形式，这两者缺一不可。该模式认为，债权契约中自然包含物权变动的意思，不承认物权意思的独立性；作为物权公示的形式，当事人必须践行不动产登记和动产交付、占有的公示行为，否则不产生物权变动的法律结果。物权变动系债权合意和公示形式两者的结合，物权变动的效力受债权行为的影响，债权行为无效或者被撤销，物权变动的结果也将无效或被撤销。奥地利、瑞士^[1]、韩国和拉美一些国家采纳此模式。

上述三种不动产物权变动模式根据不动产登记的效力之不同，又可以分为两种模式：公示对抗主义和公示要件主义模式。所谓公示对抗主义，是指不动产物权变动取决于当事人之间的债权合意，不动产登记不具有公信力，仅具有对抗第三人的效力，主要适用债权意思主义。所谓公示要件主义，是指不动产物权变动在形式上须践行不动产登记的行为，否则不发生物权变动的法律效果，不动产登记被法律赋予公信力，主要适用债权形式主义和物权形式主义。采纳不同的不动产物权变动模式，对于房地产登记的影响至关重要。

（二）不动产物权变动模式与房地产登记的关系

1.公示对抗主义与房地产登记

在采纳不动产物权变动公示对抗主义的国家，不动产物权的变动仅仅需要当事人之间达成债权合意即可，不需要履行登记行为。例如，某甲欲将其所有的房地产转让给乙，只要甲乙之间形成转让该房地产的合同关系，该房地产的权利就转让给了乙，而不需要甲乙再向有关部门进行登记。该模式最大的好处是能够最大限度地促进交易，手续简单，尊重当事人的意思表示。但其缺点也是显而易见的，这就是不动产作为社会经济中最为重要的财产，其物权的变动没有任何外在表现，不容易为外界了解，不利于保护善意第三人的利益和公共利益。法国是采纳该模式的典型国家，正是考虑到上述缺点，法国于1855年颁布了《不动产登记法》，规定不动产物权变动不登记的，不可对抗第三人。但是这里的登记仍然不具备决定不动产物权变动的效力，而仅仅具有证明力、对抗力，故这种登记又被称为形式意义上的登记。

2.公示要件主义与房地产登记（房地产登记的物权表征效力——登记的公信力）

在采纳不动产物权变动公示要件主义的国家，不论其是遵循债权形式主义，还是遵循物权形式主义，不动产物权变动均须具备形式要件，即不动产登记。一般而言，当事人之间的合意（不论是债权合意还是物权合意）不足以发生不动产物权变动的法律效果，必须附加一个不动产登记的要素。例如，某甲欲将其所有的房地产转让给乙，甲乙之间不但要签订一个房地产买卖合同，而且需要到法定的登记部门办理房地产权属的转移登记。不登记，不发生房地产物权变动法律效果。我国在不动产物权变动领域基本采纳债权形式主义模式，所以办理房地产登记是至关重要的。这里的不动产登记又被称为实质意义上的登记。

从物权法理论上讲，在公示要件主义模式下，房地产登记构成了不动产物权的表征效力，即具备公信力。具体而言，除非有足够的相反证据，被登记于登记簿上的不动产权利就被法律推定为绝对正确的，任何人都可以基于对不动产登记簿记载信息的绝对信任而进行交易。如果出现因登记簿登记的不动产信息错误而导致原权利人受损的，则原权利人不能向善意受让人主张返还不动产权利。例如，甲购买了一处房地产，由于登记之时出现错误，将该房地产的权利人登记为乙。善意第三人丙在查阅了不动产登记簿后，向登记公示的权利人乙发出购买该房地产的要约，乙予以同意，同丙签订了买卖合同，并办理完毕转移登记手续。事后，甲发现此事，则甲不能要求丙返还该房地产，而只能依据实际过错向登记机关或者乙主张赔偿。丙依然为该房地产的合法权利人。