房地产交易的概念与特征

一、房地产交易的概念与特征

（一）房地产交易的含义

一般意义上所称的“交易”是指人与人之间交互的活动，主要是在经济活动中处理某项具体事务，如现金交易、期货交易等。现代社会，“交易”的内涵和外延已日益扩大。

狭义上的房地产交易即房地产买卖，仅指房地产产权的有偿转让；广义的房地产交易还包括其他各种对房地产权利的处分，如抵押、租赁等。《城市房地产管理法》第2条第4款规定：“房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”所以，法律上的房地产交易是指权利人就土地使用权、房屋所有权、房地产使用权等可处分的权利所进行的流通等各种经济活动的总称。

房地产交易按照不同的标准，可以有不同的分类。其中，主要的分类有：

（1）按照交易的标的分为土地交易与房屋交易。从我国现有的法律规定来看，土地交易实际上是土地使用权的交易，因为可以作为土地交易标的的只能是土地使用权，且主要是城镇国有土地使用权。集体土地使用权在法律有明确规定下也可以交易，但我国现行法律对集体土地使用权的交易尚采取谨慎的立法态度。房屋交易是以房屋为标的物所进行的交易，既包括房屋所有权的转让，也包括房屋使用权等其他权利的交易。具体形式包括房屋转让、房屋抵押、房屋租赁、房屋出典等。

土地交易和房屋交易虽然各有其交易标的，但由于房屋对土地有着天然的依赖性，因此，在现有的科技条件下，房屋是很难脱离土地而独立存在的，房屋须依附于土地，没有地上物的土地交易可以存在，但房屋交易却不能脱离开土地交易。因此在通常情况下，土地交易与房屋交易往往是交合在一起的。

（2）按照交易的形式分为房地产转让、抵押、租赁、出典等。其中，房地产转让、房地产抵押和房屋租赁是我国《城市房地产管理法》明文规定的交易形式。

（二）房地产交易的特征

1.房地产交易对象具有特殊性

首先，房地产交易的对象具有固定性。房地产交易的对象为土地和房屋，土地和房屋作为典型的不动产，使得房地产交易不同于普通商品交易的重要方面就是不发生交易标的物的空间转移。其次，由于土地和房屋的天然联系，作为交易的土地和房屋往往是结合在一起的。再次，房地产交易的标的额较大。房地产价格昂贵，并且关系到民事主体的基础权利，因此，特别要注意保护房地产交易的安全，维护交易双方及第三人的权益。

2.房地产交易是要式法律行为

要式法律行为是指依法律或行政法规的规定，应当采取一定形式或履行一定程序的法律行为。房地产是民事主体主要的财产，因其标的额较大，所以其交易安全必须有程序上的保障。房地产交易中的很多行为，法律通常规定了一定的形式要件，即登记。

3.房地产交易的形式具有特定性

这种特定性在于法律对房地产交易的形式作了明确的规定。我国《城市房地产管理法》规定的房地产交易的形式主要包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁；《农村土地承包法》规定有转包、出租、互换、转让和其他方式的流转形式。