房地产交易的基本原则

二、房地产交易的基本原则

房地产交易作为一种民事法律行为，首先应遵循民法的基本原则，如平等、自愿、公平、诚实信用原则。由于房地产交易的特殊性，还应遵循以下原则：

（一）房地产交易一体化原则

对于房地之间的关系，从最初罗马法的“土地吸收地上物原则”，即地上物作为添附财产归土地所有人所有，演变为大陆法系的地上权制度，以此来平衡土地所有人与地上物权利人之间的利害关系。借鉴大陆法系的地上权制度，我国的房地产法创设了土地使用权制度，使土地所有权与土地使用权相分离，开发土地者享有地上物的所有权。这样，在同一占地范围内就存在土地所有权、土地使用权、地上物所有权三种独立的物权，并归不同的主体享有。当土地使用权和地上物所有权成为抵押、转让等交易行为的客体时，就面临着不容回避的权益问题。房地产作为不动产，房屋一经建成，就不能做空间上的移动，否则，会损害其经济价值。所以，要使用房屋，就必然使用该房屋所占范围内的土地；使用土地，也必然使用土地之上的房屋。因此，房屋所有权与房屋所占范围内的土地使用权应为同一主体。如果将两者分开，分为不同的主体享有，会造成任何人都无法使用土地和房屋的局面。为了协调主体之间的利益冲突，做到物尽其用，不损害土地及地上物的价值，我国《城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权同时转让、抵押。”

根据房屋所有权和该房屋所占范围内的土地使用权主体同一的规则，房地产转让时，受让人取得房屋所有权，必然获得房屋占用范围内土地使用权；取得土地使用权，也必然获得该幅土地上的房屋所有权。同样，房地产抵押时，土地使用权与房屋所有权一并成为抵押的标的。若债务人不履行债务，抵押的房地产将被拍卖，一经拍卖，该房地产的权利人就由债务人或第三人变为该房地产的购买人，即成为土地使用权人及土地之上的建筑物、其他附着物的所有权人。

（二）房地产交易价格的国家管理原则

房地产价格问题是房地产交易和房地产市场的核心问题。国家通过对房地产价格的管理，掌握价格信息，实现对房地产市场的宏观调控，保证房地产市场的良性发展，维护市场主体及相关权利人的合法权益。

国家实行定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的制度。基准地价，即按照不同土地的级别、区域分别评估测算的各类土地使用权的平均价格。标定地价，即对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的地块评定的具体价格。房屋的重置价格，即按照目前的建筑技术、工艺水平、建材价格、人工和运输费用等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准的房屋的价格。

国家实行房地产价格的评估和成交申报制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格确定。房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价格，不得瞒报和虚报。