房屋反向抵押

三、房屋反向抵押

房屋反向抵押制度最早源于荷兰。目前，美国、加拿大、德国、法国等西方发达国家及亚洲的日本、新加坡已经建立起比较成熟的制度。所谓房屋反向抵押，亦称“倒按揭”，是指达到一定年龄条件的老年人将其拥有的有处分权的房产抵押给商业银行、保险机构或者是具有政府背景的公益性机构，由该机构按照房产的价值依据一定的方式支付现金给老年人，以保障老年人晚年生活。其法律关系的主体即房屋所有权人与金融机构之间兼具双重法律关系：一是借贷法律关系。房屋所有权人为债务人，金融机构为债权人，属于基础法律关系；二是担保法律关系。房屋所有权人为担保设定人，金融机构为担保权人，属于从属地位的法律关系。在双重法律关系中，为担保借贷合同的履行，债务人将房屋所有权移转至债权人，债权人成为房屋的所有权人。由于设定担保仅以担保主债权的实现为目的，故债权人仅得以担保债权清偿为限行使其对担保房屋的所有权，担保房屋并不转移占有，债务人仍有权占有、使用该房屋。

目前，我国的养老资源严重不足，社会保障体系亦不很健全，老龄化问题正在以比国外快得多的速度迅速出现。与此同时，我国的储蓄额居高不下，银行存款、外汇储备、保险费收入等继续大幅增长，社会资金闲置量急剧加大，房屋反向抵押作为一种具有社会保障意义的制度，既是一种很好的投资方式，也有利于改善老年人的晚年生活，减轻国家提供社会保障的负担和子女赡养老人的经济压力，保障社会弱势群体的生活安定。因此，在我国引入这一制度，无论是从实施的迫切性还是从社会现实意义上看，只是一个时日选择的问题。

（一）房屋反向抵押与普通房屋抵押、让与担保

1．房屋反向抵押与普通房屋抵押

房屋反向抵押不同于普通房屋抵押：

（1）主体不同。房屋反向抵押的主体为达到一定年龄的老年人；而普通房屋抵押的主体则不限于老年人。

（2）贷款的目的不同。房屋反向抵押设立的目的不仅仅是融资，从某种意义上是为老年人的晚年生活提供一种保障，具有一定的社会福利性质；而普通房屋抵押一般情况下是借款人基于一定的经济目的设立的。

（3）期限不同。房屋反向抵押的期限一般是到抵押人死亡或永久搬离出房屋之时，这个期限是不确定的；而普通房屋抵押则有一定的确定期限。

（4）税负不同。按照国外通行的做法，房屋反向抵押所取得的贷款是免税的；而普通房屋抵押则应依法缴纳，如营业税、物业税。

（5）贷款机构不同。普通房屋抵押贷款机构一般是商业银行，而房屋反向抵押的贷款机构要较为广泛，除了商业银行以外，保险公司，有政府背景的公益性机构在其中也扮演极为重要的角色。

2．房屋反向抵押与让与担保

房屋反向抵押制度是一种具有房地产金融与社会养老保障双重功能的制度设计，其法理基础是让与担保理论，即“移转所有权，保留用益权”。让与担保是以所担保的主债权债务关系的存在为前提条件，以附担保目的的标的物的所有权移转为基本形式，所移转的权利多为所有权但不限于所有权。

房屋反向抵押本质上乃房屋抵押之一种，因此在我国引入这一制度，应注意避免让与担保制度存在的缺陷：一是让与担保有流质契约的倾向，为我国法律所禁止；二是让与担保尚无一种公认且适宜的公示方法，存在危害第三人利益的可能，而我国法律规定房地产抵押要到主管部门办理抵押登记。

（二）国外主要国家对房屋反向抵押的规定

1．美国的房屋反向抵押制度

美国的房屋反向抵押贷款主要有三类^[8]：

（1）家庭公平兑换抵押贷款HECM（亦称“房屋价值转换抵押贷款”）

这是美国使用最多的一种房屋反向抵押贷款方式，大约占房屋反向抵押市场份额的百分之九十。这种模式始建于1989年，其背后有联邦政府背景的联邦住房管理局（FH A）来保证。

这种模式的贷款数额取决于贷款者的年龄、房屋价值以及当前的利率。一般而言，贷款者的年龄越大，房子越有价值，贷款额就越大。贷款者必须支付相当于贷款数额的2%的不动产抵押借款保险费（MIP），每年按照贷款额的百分之零点五递加。这种模式的最大优点是：即使在贷款机构破产的情况下，也能够确保提供保险费，贷款人的利益仍然能够得到保证。

（2）Fannie Mae（“美国联邦国家房屋贷款协会”）提供的反向抵押

总部位于华盛顿的Fannie Mae（英文全称Federal National Mortgage Association）在1996年，针对那些房屋价值比较大以及公寓所有者和那些期望通过反向抵押而购买新的房产的贷款者，发展了自己的反向抵押贷款模式^[9]。

Fannie Wae提供的贷款方式针对的人群年龄在62岁以上，可抵押的房屋范围为：个人拥有独立产权的房屋和公寓单位；合格的租赁房屋。但合作所有的房产（Cooperative units）则不能作为抵押物。贷款额的确定因素基本与H EM C模式相同，区别在于贷款的限额要高于家庭公平兑换抵押贷款HECM，所以比较适合于那些房屋价值比较大的贷款者。

（3）高额反向抵押

财政自由现金账户（Financial Freedom Cash Account），是一种高额反向抵押，是由财政自由资深资助公司（Financial Freedom Senior Funding Corpora‐tion）所确立的一种模式，主要针对那些房屋价值更大的贷款者。这种模式起步较晚，2004才开始出现，所以目前还没有在美国全国范围内推广。

2．加拿大的房屋反向抵押制度

加拿大的房屋反向抵押是由唯一的机构CH IP提供的。贷款额是由以下几个因素决定的：房屋的价值、贷款者的年龄和性别、婚姻状况、财产状况以及地理位置等。租赁的土地上建造的房屋、共有房屋、制作的房屋（manufactured home）以及大规模的乡村的土地不适应于反向抵押。

加拿大房屋反向抵押制度的优点是：

（1）房屋所有人可继续享受房屋投资所带来的收益；

（2）减轻个人税负。通过反向抵押得到的贷款是免税的；

（3）能够为借款人从事其他经济活动提供现金。

只要借款人继续居住在该房屋内，贷款机构便不能要求其偿还贷款。而且，借款人在任何时候都可以自由的出卖其房屋或移居他处。被要求偿还的贷款额不会超过该房屋变卖时的市场合理价格，以确保借款人的利益。但是，如果借款人在获得贷款36个月内就进行偿还，将要支付额外的赔偿给银行或其他金融机构。

3．新加坡的反向抵押制度^[10]

目前，新加坡的反向抵押由唯一的机构——职总英康提供。职总英康是一家以经营保险为主的机构，自1997起开始提供反向抵押贷款计划。其针对的是政府组屋^[11]，但其提供的反向抵押要受以下条件限制：

（1）贷款者为70岁到90岁之间的政府组屋屋主，必须是职总英康的寿险保单保户，保单至少生效一年；如果不是职总英康保户，申请者须向职总英康投保至少5万元的人寿保险或个人意外保险。

（2）申请反向抵押贷款计划的组屋，在贷款期结束时必须有至少50年的契约。没有缴清贷款的组屋，也可申请。

（3）屋主每月可领取的款额取决于以下几个因素：房子的估价、屋主年龄、贷款期、利率波动等。如房屋市价大幅度下跌，职总英康有权减少数额或停止发放。此外，屋主可申请的贷款限额为房屋估价的70%，期限最高20年，或者当屋主90岁或死亡，以较早者为准。

（4）在某些情况下，申请者也必须找担保人，担保人的年收入至少3万元。

（三）我国建立房屋反向抵押制度面临的问题与思考

1．反向抵押贷款的年龄要求

年龄的确定决定着反向抵押适用的人群的范围，而且在一定程度上决定着贷款额的大小。申请反向抵押人群的年龄应该根据两个因素来确定：一是国民平均寿命，二是退休年龄。

我国在设定反向抵押的年龄时，也应综合考虑平均寿命和退休年龄这两个因素。目前，我国自然人的平均寿命为71．8岁；退休年龄为男60岁，女55岁。对于我国设计反向抵押制度所适应人群的年龄，可以借鉴美国的规定，以退休年龄为基础，将之适当提前几年。而且男女申请者的年龄可以有不同的规定，如果是以夫妻共有的房屋设定反向抵押，只要有一方的年龄达到规定即可。

2．提供房屋反向抵押贷款的机构

我国可以采取银行和保险机构为主的模式：

（1）寿险公司。因其专门开办养老金保险的缴费与赔付业务，经办此类业务是比较适合的。由于该产品在设计时需要考虑借款人的预期寿命，保险公司在产品设计上可能具有更大的优势。

（2）商业银行。商业银行的资金比较充裕，个人储蓄存款中用于购买住房、准备养老的资金也占有较高的比重，而且传统的房地产贷款业务都是由银行开办的，银行对开发与房地产有关的金融产品有着比较丰富的经验。因此，银行参与这一业务也有自己的优势。

考虑到反向抵押的公益性，如果由政府的公益性机构来提供贷款，无疑能最大限度地保护老年人的权益，但由于我国目前的政府机构设置中并没有类似的比较合适的公益机构，所以我国目前要推行反向抵押，还是以商业银行和保险公司为主要机构，由政府负责监管职能，以确保反向抵押体现出保障老年人权益的设立初衷。

3．农村房屋能否反向抵押

我国《担保法》第37条第2款规定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押，《物权法（草案）》也认可了这一观点。根据“房地一体化原则”，这一规定意味着建于宅基地之上的农村房屋是不能抵押的。该规定在我国目前存在较大的争议，有观点认为应允许农民通过评估，将农村宅基地使用权和房屋所有权转变为流动资产，以获得抵押贷款。亦有观点认为，允许宅基地使用权进行抵押会引起一系列社会问题，影响农村稳定。如果贷款还不上，银行有权将房屋拍卖，而农民除了土地之外没有其他的收入，将面临无处讨生的境地^[12]。

允许农村的房屋抵押，会使农村的房屋成为可流通之物，在一定程度上可能会危机农村稳定，但这种影响到底有多大，是否必然会导致农村的不稳定？这是值得研究的。如果允许农村的房屋抵押，对于解决农民贷款难，促进农村经济的发展，无疑会起到一定的作用。如果将农村的房屋排除在反向抵押的范围之外，对于农村老年人的晚年生活保障是不利的。所以，如果肯定反向抵押制度，未来的法律应将农村房屋纳入其客体之中。但鉴于我国目前法律的规定，现阶段农村房屋用作反向抵押的法律障碍是很大的。

4．居住权与反向抵押

《物权法（草案）》明确规定了居住权。基于居住权的不可转让性，单纯的居住权是不能作为反向抵押的标的。那么房屋所有人能否以已经设定居住权的房屋进行反向抵押或在已经进行了反向抵押的房屋上设定居住权呢？

首先，如果是居住权设定在先，那么在设定房屋反向抵押时，根据意思自治原则，抵押权人有选择的权利，抵押权人如果同意其进行反向抵押，则意味着抵押权人接受了在房屋上设置的负担；如果抵押权人不愿意接受该负担，则可以选择不予房屋所有人签订反向抵押合同；或者依据一定的标准，对已设定居住权的房屋进行评估，从房屋的价值中扣除一定的费用。

其次，对于在已经进行了反向抵押的房屋之上设定居住权的情况，由于《物权法（草案）》规定居住权设定后所有人变更的不影响居住权，而且由于居住权的人身属性，故抵押权不能对抗居住权。抵押人在抵押的房屋上设定居住权而未经抵押权人同意，势必会影响抵押权人的权利，因此应当明确规定抵押人在抵押物上设立居住权应取得抵押权人的同意。如果未取得抵押权人的同意，应赋予抵押权人以选择权：一是撤销反向抵押合同，收回已经发放的贷款；二是与抵押人协商一致，选择继续履行合同但减少贷款额。