房地产纠纷的类型

二、房地产纠纷的类型

房地产纠纷依照不同的标准可以分为不同的类型：

（一）按照主体标准分类

按照主体标准，房地产纠纷可以分为房地产民事纠纷和房地产行政纠纷。

房地产民事纠纷，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间因房地产民事权利义务关系而发生的争议。例如，商品房买卖纠纷、房屋租赁纠纷、土地使用权转让纠纷、物业管理纠纷等。此类纠纷的当事人法律地位平等，涉及纠纷的权益属于民事权益，争议的处理适用民事法律，争议解决的程序适用民事诉讼法，当事人承担的责任类型也属于民事法律责任，故其属于民事纠纷的范畴。从整体上看，房地产民事纠纷的数目占房地产纠纷数目的大多数。

房地产行政纠纷，是指非平等主体之间，即自然人、法人、其他组织与房地产行政主管单位之间因主管单位行使房地产行政管理权而发生的纠纷。例如，房地产管理部门没收开发商的违法所得，开发商不服就会与房地产管理部门发生纠纷。此类纠纷的当事人之间系管理者与被管理者之间的关系，争议的内容主要是国家公权力是否存在不当行使或者不作为的情况，解决争议所遵循的实体法律属于行政法，解决争议所遵循的程序法属于行政复议法、行政诉讼法等行政程序法，当事人承担的法律责任类型一般属于行政法律责任，故属于行政纠纷的范畴。

（二）按照客体标准分类

按客体标准，房地产纠纷可以分为土地纠纷和房屋纠纷。

土地纠纷是指当事人之间就土地的归属、土地权利的变动和其他涉及土地权益的事项而发生的争议。这其中既包括平等主体之间的民事权益争议，也包括不平等主体之间的土地行政纠纷。土地归属纠纷是指当事人之间发生的，就土地所有权、土地使用权或者宅基地使用权、土地承包经营权等权利主体是谁的问题而发生的争议。例如，就土地所有权归属纠纷而言，既包括国家和集体之间的纠纷，也有集体和集体之间的纠纷。土地权利变动纠纷，多表现在土地使用权出让、转让方面，例如出让或转让合同是否有效，是否按照法律规定办理了批准或登记手续等。其他涉及土地权益的纠纷多表现为各种侵权纠纷，例如侵犯土地相邻权、侵犯土地所有权和使用权等。侵权纠纷最终会影响到土地权利的归属关系，两者有密切联系。

房屋纠纷是指当事人之间基于房屋的权利义务关系而发生的争议。房屋纠纷主要包括房屋所有权纠纷、房屋开发建设纠纷、房屋交易纠纷、房屋社会保障纠纷等。房屋所有权纠纷主要是由于确权不准确、登记信息有争议等原因导致，当然也包括一些历史上政治运动的原因。房屋开发建设纠纷大体是指房屋在建设过程中涉及的工程质量、工程进度、工程款等纠纷，以及相关行政主管部门对房屋建设主体的行政许可、监控监管等纠纷。房屋交易纠纷包括房屋的买卖、租赁、典当、抵押、借用等纠纷。房屋社会保障纠纷主要包括各种具有社会保障功能的房屋的购买或租赁资格、价格、申购或申租程序以及再交易问题的纠纷和争议。

需要特别指出的是，由于房屋和土地在物理上和法律上的不可分离，所以实践中出现的绝大部分房地产纠纷均属于土地和房屋的混合纠纷。在处理这类纠纷之时，有必要将土地和房屋作为一个整体加以考虑。

（三）根据房地产民事纠纷所涉及的民事权利的性质分类

根据房地产民事纠纷所涉及的民事权利的性质，房地产纠纷可以划分为房地产物权纠纷、房地产债权纠纷。

房地产物权纠纷是指当事人之间由于对房地产的占有、使用、收益、处分而发生的纠纷，如各种房地产的权属纠纷。房地产物权主要包括房地产所有权、房地产使用权（主要是土地使用权）、房地产抵押权、房地产典权等。凡是基于这些权利而发生的纠纷，基本上都可以划归房地产物权纠纷的范畴。此外，诸如房地产继承纠纷、相邻关系纠纷等，也都属于房地产物权纠纷的延伸。房地产债权纠纷是指当事人针对房地产进行交易或者合作而发生的民事权益争议，主要包括各种房地产合同纠纷。例如，土地使用权出让合同纠纷、土地使用权转让合同纠纷、房屋买卖合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、房屋装修加工纠纷等。

一般来讲，房地产物权纠纷和债权纠纷往往发生在同一起纠纷中，侵犯房地产债权的同时往往会侵犯到房地产物权，但是区分物权纠纷与债权纠纷仍然是有意义的。其最大的意义在于侵犯房地产物权与侵犯房地产债权的法律要件不同、所要承担法律责任的性质和内容也不同，如果不加以区分，就难以切实保护房地产权利人的合法权益。