房地产纠纷的诉讼解决

四、房地产纠纷的诉讼解决

（一）房地产诉讼的基本类型

房地产纠纷的诉讼解决，是指人民法院在房地产纠纷当事人和其他诉讼参与人的参加下，通过诉讼程序，解决房地产纠纷的一种方式。

房地产诉讼分为两大类：一类是房地产纠纷的民事诉讼；另一类是房地产纠纷的行政诉讼。房地产民事诉讼与房地产行政诉讼具有较为密切的联系，在同一起纠纷中往往会同时涉及两种性质的诉讼。例如，平等主体当事人之间发生了土地使用权归属纠纷，双方依法请求土地主管部门进行行政调处，但是土地行政主管部门拒绝调处或裁决，结果导致其中一方当事人的合法权利遭到侵害。该方当事人首先提起房地产行政诉讼，要求土地主管部门承担不作为的法律责任；之后又提起房地产民事诉讼，要求保护自己的合法权利。当然，两者也有很大区别，主要表现在以下6个方面。

1.解决纠纷的性质不同

房地产民事诉讼所要解决的是平等主体的自然人、法人和其他组织之间基于房地产而发生的民事权利义务关系的争议；房地产行政诉讼所要解决的是作为行政相对人的自然人、法人、其他组织认为作为行政主体的房地产行政管理机关作出的或者应当作出而不作出的具体行政行为侵犯其合法权益的纠纷。

2.提起诉讼的主体不同

房地产民事诉讼是发生在平等主体之间的诉讼，当事人各方都有权控告对方，即使原告起诉，被告还可以反诉，任何一方当事人都既可能成为原告亦可能成为被告；而行政诉讼则是发生在行政主体与行政相对人，即管理者和被管理者之间的诉讼，在房地产行政诉讼中，原告与被告是特定的。原告只能是处于被管理者地位的、作为行政相对人的自然人、法人或其他组织，被告只能是处于管理者地位的、作为行政主体的房地产行政管理机关，两者的位置不得转换。

3.诉讼的目的不同

房地产民事诉讼通过对民事纠纷的处理，确认民事权益归属及民事法律关系，以保障一方当事人的房地产民事合法权益不被另一方的民事违法行为所侵犯；而房地产行政诉讼的目的则是通过对行政纠纷的处理，实现对房地产行政管理机关的监督，以保障民事主体的房地产合法权益免受违法或不当的具体行政行为所侵害，同时也可以依法督促房地产行政主管机关及时、合法地行使职权，防止出现因为不作为而导致被管理者权益受损的情况。

4.诉讼的原则与方式不同

由于解决房地产纠纷的性质、诉讼目的不同，必然会使房地产民事诉讼与行政诉讼在某些原则与方式上有所区别，例如，出现房地产民事诉讼，当事人可以直接向人民法院起诉；出现房地产行政诉讼，当事人起诉前须弄清是否需要首先进行房地产行政复议。再如，在房地产民事诉讼中，我国法律实行“谁主张谁举证”的原则；而房地产行政诉讼中则实行“被告负举证责任”的原则。

5.适用的法律不同

在实体法方面，房地产民事诉讼所依据的实体法主要有《民法通则》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《继承法》、《婚姻法》、《合同法》、《担保法》等；而房地产行政诉讼依据的实体法则是房地产行政法律、法规或参照规章等处理。在程序法方面，房地产民事诉讼适用的是《民事诉讼法》，而房地产行政诉讼则适用《行政诉讼法》。

6.是否调解不同

民事诉讼中，在依法作出判决之前可以对当事人双方的纠纷进行调解，调解不成的，依法裁判；行政诉讼中，不得进行调解。

此外，房地产民事诉讼与行政诉讼在诉讼时效、审判组织、裁判内容、解决纠纷的方式及执行等方面，也存在着区别。

（二）房地产民事诉讼基本程序

1.起诉和受理

（1）起诉。根据《民事诉讼法》第108条的规定，起诉必须符合如下条件：①原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。②有明确的被告。③有具体的诉讼请求和事实、理由。④属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖的范围。起诉的方式有口头和书面两种，实践中房地产纠纷的起诉绝大多数采取书面方式。起诉状应当载明当事人的基本情况、诉讼请求和所依据的事实和理由、证据和证据来源等。

起诉必须向有管辖权的人民法院提起。因房地产民事纠纷提起诉讼的，如诉讼标的为房地产，应适用《民事诉讼法》第34条之规定，由房地产所在地人民法院专属管辖。诉讼标的非房地产的，由被告住所地人民法院管辖；因房地产合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖；房地产合同的双方当事人可以在书面合同中协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地人民法院管辖，但不得违反《民事诉讼法》对级别管辖和专属管辖的规定。

（2）受理。人民法院接到起诉后应当审查是否符合起诉条件。符合起诉条件的，应当在7日内立案受理，并通知当事人；不符合起诉条件的，应当在7日内裁定不予受理。当事人对于此裁定不服的，可以向上一级人民法院上诉。

2.审理前的准备

人民法院应当在立案受理之日起5日内，将起诉状副本送达被告。被告应当在接到起诉状副本之日起15日内提交答辩状。被告提出答辩状的，人民法院应当在收到之日起5日内将答辩状副本送达原告。被告不提出答辩状或者不按期提交答辩状的，不影响人民法院审理。合议庭组成人员确定后，应当在3日内告知当事人。

3.开庭审理

人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。应当在开庭3日前通知当事人和其他诉讼参与人。公开审理的，应当公告当事人姓名、案由和开庭的时间、地点。

开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律。开庭审理时，由审判长核对当事人，宣布案由，宣布审判人员、书记员名单，告知当事人有关的诉讼权利义务，询问当事人是否提出回避申请。

法庭调查按照下列顺序进行：（1）当事人陈述。（2）告知证人的权利义务，证人作证，宣读未到庭的证人证言。（3）出示书证、物证和视听资料。（4）宣读鉴定结论。（5）宣读勘验笔录。

法庭辩论按照下列顺序进行：（1）原告及其诉讼代理人发言。（2）被告及其诉讼代理人答辩。（3）第三人及其诉讼代理人发言或者答辩。（4）互相辩论。

法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。

书记员应当将法庭审理的全部活动记入笔录，由审判人员和书记员签名。法庭笔录应当当庭宣读，也可以告知当事人和其他诉讼参与人当庭或者在5日内阅读。当事人和其他诉讼参与人认为对自己的陈述记录有遗漏或者差错的，有权申请补正。如果不予补正，应当将申请记录在案。法庭笔录由当事人和其他诉讼参与人签名或者盖章。拒绝签名盖章的，记明情况附卷。

4.作出裁判

人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在10日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起6个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长6个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。

判决书应当写明：（1）案由、诉讼请求、争议的事实和理由。（2）判决认定的事实、理由和适用的法律依据。（3）判决结果和诉讼费用的负担。（4）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。

在人民法院作出裁判前，应当进行调解。调解必须自愿、合法，调解协议内容不得违反法律的规定。无法达成调解协议的，人民法院应当及时作出裁判，不能久调不决。

5.上诉

当事人不服一审判决或者裁定的，可以依法提起上诉，启动二审程序。

（1）提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。

上诉应当递交上诉状。上诉状的内容包括当事人的姓名，法人的名称及其法定代表人的姓名或者其他组织的名称及其主要负责人的姓名；原审人民法院名称、案件的编号和案由；上诉的请求和理由。上诉状应当通过原审人民法院提出，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本。当事人直接向第二审人民法院上诉的，第二审人民法院应当在5日内将上诉状移交原审人民法院。原审人民法院收到上诉状，应当在5日内将上诉状副本送达对方当事人，对方当事人在收到之日起15日内提出答辩状。人民法院应当在收到答辩状之日起5日内将副本送达上诉人。对方当事人不提出答辩状的，不影响人民法院审理。原审人民法院收到上诉状、答辩状，应当在5日内连同全部案卷和证据，报送第二审人民法院。

（2）二审审理。第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决或者裁定。

（3）二审裁判。第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：①原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。②原判决适用法律错误的，依法改判。③原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。④原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。

第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。第二审人民法院审理上诉案件，可以进行调解。调解达成协议，应当制作调解书，由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。调解书送达后，原审人民法院的判决即视为撤销。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。

人民法院审理对判决的上诉案件，应当在第二审立案之日起3个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。人民法院审理对裁定的上诉案件，应当在第二审立案之日起30日内作出终审裁定。

（三）房地产行政诉讼基本程序

1.起诉和受理

房地产行政诉讼的原告只能是作为行政相对人的公民、法人或其他组织，被告则只能是做出具体行政行为的房地产行政主管机关，如果属于经复议的案件，复议机关决定维持原具体行政行为的，作出原具体行政行为的行政机关是被告；复议机关改变原具体行政行为的，复议机关是被告。

对属于人民法院受案范围的行政案件，公民、法人或者其他组织可以先向上一级行政机关或者法律、法规规定的行政机关申请复议，对复议不服的，再向人民法院提起诉讼；也可以直接向人民法院提起诉讼。法律、法规规定应当先向行政机关申请复议，对复议不服再向人民法院提起诉讼的，遵其规定。

申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民法院提起诉讼，但法律另有规定的除外。

公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起3个月内提出。法律另有规定的除外。公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后的10日内，可以申请延长期限，由人民法院决定。

提起诉讼应当符合下列条件：（1）原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织。（2）有明确的被告。（3）有具体的诉讼请求和事实根据。（4）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。

人民法院接到起诉状，经审查，应当在7日内立案或者作出裁定不予受理。原告对裁定不服的，可以提起上诉。

2.审理和判决

（1）审理。人民法院应当在立案之日起5日内，将起诉状副本发送被告。被告应当在收到起诉状副本之日起10日内向人民法院提交作出具体行政行为的有关材料，并提出答辩状。人民法院应当在收到答辩状之日起5日内，将答辩状副本发送原告。被告不提出答辩状的，不影响人民法院审理。

人民法院对行政案件宣告判决或者裁定前，原告申请撤诉的，或者被告改变其所作的具体行政行为，原告同意并申请撤诉的，是否准许，由人民法院裁定。

和房地产民事诉讼不同，房地产行政诉讼中的被告对其作出的具体行政行为负有举证责任，应当提供作出该具体行政行为的证据和所依据的规范性文件；原告则仅对其因房地产行政主管机关具体行政行为受到的损害负有举证责任。此外，在诉讼过程中，被告不得自行向原告和证人收集证据。

（2）判决。人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：①具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。②具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：主要证据不足的；适用法律、法规错误的；违反法定程序的；超越职权的；滥用职权的。③被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。④行政处罚显失公正的，可以判决变更。

人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一的事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为。

人民法院应当在立案之日起3个月内作出第一审判决。有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准。高级人民法院审理第一审案件需要延长的，由最高人民法院批准。

3.上诉及第二审基本程序

当事人不服人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起10日内向上一级人民法院提起上诉。逾期不提起上诉的，人民法院的第一审判决或者裁定发生法律效力。

人民法院对上诉案件，认为事实清楚的，可以实行书面审理。

人民法院审理上诉案件，应当在收到上诉状之日起2个月内作出终审判决。有特殊情况需要延长的，由高级人民法院批准。高级人民法院审理上诉案件需要延长的，由最高人民法院批准。