南昌市某中学诉中艺华宝进出口公司房屋租赁纠纷案

案例五　南昌市某中学诉中艺华宝进出口公司房屋租赁纠纷案

【案情简介】

1994年12月26日，原告南昌市某中学与被告中艺华宝进出口公司的下属单位江西外贸镀锌铁丝厂（以下简称铁丝厂）签订了一份名为联营实为租赁的协议，协议约定原告南昌市某中学投入旧的办公楼一栋及现植物园和旧办公楼北面空地、门市部及开门用地6米宽给铁丝厂办厂，每年铁丝厂向南昌市某中学缴纳纯利润8万元整，考虑到第一年的改造费用，南昌市某中学在上缴的利润中投入2万元给铁丝厂，承包期为10年（自1995年7月1日至2004年6月31日止）等条款。该协议生效后，铁丝厂已实际占用了原告的房屋及用地，1994年1月至1995年10月铁丝厂欠原告房租53900元（有欠条），1995年11月至1997年12月期间的房租也未付。尔后，南昌市某中学将部分厂房拆除和转租。1998年6月因铁丝厂未年检被工商管理部门吊销了营业执照，而中艺华宝进出口公司系铁丝厂的主管单位，虽江西外贸珠宝首饰厂也曾是铁丝厂的主管单位，但该厂已不存在。故南昌市某中学只能将中艺华宝进出口公司作为被告，起诉到法院要求其支付所欠的房租款216700元及电费37913元。

【审判结果】

一审法院判决被告中艺华宝进出口公司支付原告的房屋租金216700元。

一审判决后，被告中艺华宝进出口公司不服，上诉至南昌市中级人民法院，二审法院以一审判决事实不清证据不足为由，于1999年11月25日作出（1999）洪民二终字第78号民事裁定书，撤销了（1998）西上民初字第57号民事判决书，裁定发回南昌市西湖区人民法院重审，西湖区人民法院重审后认为，南昌市某中学与华宝公司下属企业铁丝厂于1994年12月26日签订的联合协议是名为联营实为租赁的协议，南昌市某中学有缔约过错责任。因双方对1995年10月前的租金53900元无异议，故协议的实际履行期为1995年11月，合同中止期为1997年12月，1995年10月后，双方应按实际交付的房屋的物价部门的指导价即店面租金每月每平方米30元，生产用房租金每月每平方米6元计算，因铁丝厂在生产用地已自建了房屋，协议终止后拆除该房会造成损失扩大，故该用地适当作价租金每平方米1元，已建的简易房屋不再作价，也不拆除返还。铁丝厂对使用某中学房屋和场地应当给付费用。因铁丝厂已被职能部门吊销营业执照，依法应当由其主管部门承担责任。

重审后一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第七项、第一百零六条第一款规定判决：

1.被告中世华宝进出口向原告南昌市某中学支付1995年11月之前的租金53900元；

2.终止原告南昌市某中学与被告中艺华宝进出口公司下属铁丝厂于1994年12月26日签订的“联合协议”；

3.被告中艺华宝进出口公司向原告南昌市某中学支付1995年11月至1997年12月的生产用地租金16925元；

4.以上款项限于本判决生效后10日内向原告支付完毕；

5.原告的其他诉讼请求不予支持。”

一审判决后，中艺华宝进出口公司不服，认为铁丝厂与某中学签订的是联营协议，而非租赁协议，因而再次提出上诉。南昌市中级人民法院于2000年12月6日作出判决：南昌某中学与华宝公司下属企业铁丝厂于1994年12月26日签订的联营协议，因某中学不参与联营期的管理、经营，只是每年收取8万元固定利润，具有法律禁止的保底条款性质，该协议是名为联营，实为租赁的协议。故华宝公司上诉称本案属联营关系，理由不足，本院不予支持。某中学要求华宝公司支付所欠租金，理由充足，本院予以支持。因铁丝厂在1995年11月始一直未向某中学交纳租金，某中学在铁丝厂未交纳租金的情形下自1997年底将房屋租与他人，故双方协议终止时间应是1997年12月。双方协议某中学每年收取固定的8万元利润，不能作为其收取租金的依据。在原审法院以市场指导价作为某中学收取租金的依据并无不当，但市场指导价并未就空地作出明确的规定，原审法院将空地以每月每平方米6元计算租金无法律依据，本院应予更改；由于本案属租赁纠纷，只能就房屋租赁纠纷进行判处。至于铁丝厂与某中学之间的联营纠纷、联营赔偿纠纷，因铁丝厂未提出反诉，而是以另案重新向本院提起了诉讼，故铁丝厂与某中学有关联营和联营中自建房屋的损失纠纷应在其重新起诉的案件中解决。有关诉讼时效问题，由于双方协议实际终止时间是1997年底，某中学于1998年5月向原审法院起诉，并未超过诉讼时效。因此，华宝公司上诉称某中学已超过诉讼时效的上诉请求不成立，法院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，判决维持南昌市西湖区人民法院（1998）西上民重字第57号民事判决第1、2、3、5项；撤销南昌市西湖区人民法院（1998）西上民重字第57号民事判决第4项。”

中艺华宝进出口公司仍然不服重审的终审判决，向江西省高级人民法院提出申诉，江西省高级人民法院依法驳回了其申诉。

本案在重审一审期间，江西外贸镀锌铁丝厂清算小组曾以联营合同纠纷一案起诉南昌市某中学，要求南昌市某中学赔偿110万元的损失，南昌市中级人民法院依法驳回了其起诉，江西省外贸镀锌铁丝厂清算小组不服判决向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院维持南昌市中级人民法院的一审判决，驳回其上诉。

本案南昌市某中学作为原告历经原一审、二审、发回重审一审、二审、申诉再审，被告江西外贸铁丝厂另案作为原告起诉南昌市某中学在南昌市中级人民法院一审，江西省高级人民法院二审，诉讼程序全部用尽，这种情况实属罕见。

【代理词】

审判长、审判员：

我受本案的被告人南昌市某中学的委托，作为其诉讼代理人，我在庭审之前就原告所起诉的有关问题进行了详细的调查和阅卷，通过今天的法庭质证，使我对本案的基本事实有了一个全面的了解。我现就本案的关键问题发表如下的代理意见：

一、原告用“空手套白狼”的手段来欺骗被告

1990年3月，江西外贸工艺珍珠首饰加工厂与南昌市某中学联合成立了“南昌育宝拉丝厂”，1992年6月30日，双方协议中止了该联办协议，由江西外贸珠宝首饰厂独资开办“南昌育宝拉丝厂”，其办公场地是租用南昌市某中学的场地进行生产经营，1992年6月30日，双方订立了租房协议书，按照该协议的规定，由“育宝拉丝厂”的主管单位江西外贸珠宝首饰厂每月向南昌市某中学交纳一定数额的房租。1994年12月26日，双方又订立了一份《联营合同》，该合同由“育宝拉丝厂”更名之后的江西外贸镀锌铁丝厂与南昌市某中学订立。协议的履行期限从1995年7月1日起至2000年6月30日止。

该协议的约定：南昌市某中学投入原旧办公楼的一幢及校内植物园和旧办公楼北面空地，门市部一间及开门用地6米宽给铁丝厂生产用。按照该协议第五条的规定：“每年乙方必须向甲方交纳纯利润捌万元。（考虑到第一年改造工程的费用，甲方在上交利润中投入二万元给乙方）。按月上交，并预付一个月押金（即6700元），如不按期上交，甲方有权终止合同，并采取必要措施。”该协议的联营期限为十年。双方订立合同之前到1995年8月底，江西外贸镀锌铁丝厂共欠南昌市某中学的电费3万元，欠南昌市某中学房屋租金56700元。江西外贸镀锌铁丝厂于1995年9月23日给南昌市某中学的一份报告中承认：“因厂房搬迁，资金发生困难，至今拖欠供电局电费达2万元，在困难之时，望贵校给予支持，供电局4、7、8三个月电费款1万元。另外我厂欠某中学租金56700元在本年底付清。有特殊情况不能支付可按年息2.5%罚款。”1999年9月10日，原告在给其主管单位中艺华宝进出口公司的紧急报告中称：现江西外贸镀锌铁丝厂已欠外债100多万元，要求主管单位先拨100万元来偿还第一批债务，第二批债务等待主管部门再拨款来偿还。本案的原告共注册资金为36万元，其所欠的外债达100多万元，原告资不抵债，完全破产已是不争的事实。

此外，江西外贸镀锌铁丝厂从开办时起，不断受到东湖区法院、西湖区法院等多家法院的查处，一直处于停产状态。该厂在与南昌市某中学订立协议之前就欠下了南昌市某中学几万元的债务，订立协议之后一直到今天就一直没有付一分钱的电费和房租费给南昌市某中学。

以上这些事实说明，江西外贸镀锌铁丝厂是一个无资金、无厂房的一个皮包厂，长期拖欠多方债务，诉讼不断。南昌市某中学为了向江西外贸镀锌铁丝厂收回房屋，从协议订立时起到起诉它为止，曾几十次地书面通知该厂；后来南昌市某中学依据双方订立的《联营协议》第5条的规定，中止了该协议，并收回了部分的出租房屋。

二、该《联营协议》从订立时起原告就没有履行

从1995年9月15日江西外贸镀锌铁丝厂给南昌市某中学出具的书面承诺材料就可以看出，江西外贸镀锌铁丝厂承认“其共欠南昌市某中学的电费3万元，欠某中学的房屋租金到1995年8月底共计56700元，在1995年年底付清”。既然双方订立的是联营协议，又怎么会欠被告某中学的房租呢？这说明，双方订立的联营协议根本没有履行。

正如被告原法定代表人在1998年5月在西湖区人民法院开庭时承认的那样：“1992年6月份之前，江西外贸镀锌铁丝厂与南昌市某中学之间的债权债务清结，从1997年7月1日至1995年7月，江西外贸镀锌铁丝厂与南昌市某中学实际上已不存在联营了，江西外贸镀锌铁丝厂每月都缴纳了房租费。……我方欠南昌市某中学的债没有非议，共计277913.74元。”

以上事实说明，江西外贸镀锌铁丝厂与南昌市某中学之间订立的联营协议，因铁丝厂这个无资金、无厂房、无设备的皮包厂首先交不起房租而中止。因此，首先违约的是铁丝厂，而不是南昌市某中学。南昌市某中学承担违约责任既没有事实上的依据，更无法律上的规定。这份联营协议早就因铁丝厂的违约而中止，根本无须要求法院起诉裁决，铁丝厂也根本就没有执行这份《联营协议》，事实上早已经中止履行。

三、江西外贸镀锌铁丝厂向南昌市某中学提出的118.49万赔偿无任何依据，所提交的证据均不符合法律规定

1.江西外贸镀锌铁丝厂委托“南昌市工程造价咨询服务部”对江西外贸镀锌铁丝厂镀锌车间八个工程预算项目的审核存在以下问题：

第一，“南昌建设工程造价咨询服务部”是否具有法人资格？是否具有对工程造价项目进行评估的资格？这些情况原告均未举证，如果不具备独立的法人资格，则其根本无权对任何工程项目进行审核。如果具备法人资格而不具备对工程项目审核的资格条件，则其对工程项目的审计结论同样无效。

2.民事诉讼中的证据，尤其是双方有争议的标的物的取证，应当征得另一方的同意，由人民法院委托专门的有评估资格的机构来进行评估，而不是原告方单方面的委托评估，这样的评估结论，因其取证的程序不合法而无效。

3.原告认为“其收线机和硅整流器等设备是南昌市某中学叫人拆走，损失价为20多万元”，要求被告承担赔偿责任没有依据。

因为整个庭审的过程中，原告无法提供证据说明被告雇人拆走设备的事实，同时更无法提供当时所拆走设备的价值的直接证据。因而我认为这是原告主观臆断，强加于被告承担责任。

4.原告要求被告南昌市某中学赔偿员工工资20万元，我认为这是无稽之谈。

①我们不知道这些员工是哪里的员工，南昌市某中学的教工及聘用的人员每月都照发了工资，不存在拖欠工资的问题；即使是拖欠本校职工的工资，债权人应当是本校的职工，江西外贸镀锌铁丝厂无权就这个问题起诉南昌市某中学。

②如果这些员工是江西外贸镀锌铁丝厂的话，其工资应当是由江西外贸镀锌铁丝厂来付，而不应该由南昌市某中学来付。因为南昌市某中学并没有雇佣铁丝厂的员工来做工，而整个的庭审过程中，原告也提不出南昌市某中学出具的欠款凭证。

四、该案的诉讼程序有不合法之外

根据最高人民法院关于人民法院审理案件分工的规定，合同纠纷应当由经济庭负责审理，而本案按照原告方的起诉要求，既有联营合同纠纷，又有侵权损害赔偿纠纷，因而属于两个不同的民事法律关系。联营合同应由经济审判庭负责审理，侵权损害赔偿纠纷应当由民事审判庭来负责审理。因此，本案中涉及侵权损害赔偿部分经济审判庭无权审理。

五、关于本案损害赔偿部分不受法律保护

按照原告的要求，即使事实成立，其发生的时间在1998年初到1998年4月，到现在为止均超过二年，因而超过了《民事诉讼法》第一百三十五条关于诉讼时效的规定，其诉讼请求不受法律保护，我请求人民法院驳回原告的起诉。

综上所述，江西外贸镀锌铁丝厂起诉南昌市某中学要求赔偿其所谓的损失共计118.49万元，不仅不符合事实，而且也没有法律上的依据。

原告这个无资金、无厂房“皮包厂”，从1994年起就无力进行工商年检注册，一直靠欺骗的方法到处借债，一直用欺骗的方法来蒙骗南昌市某中学为其提供场地、厂房，它不仅无力支付南昌市某中学的房租，而且连水、电费都支付不起。从1994年至今共欠南昌市某中学达60多万元的房租及水电费。南昌市某中学一而再、再而三地相信铁丝厂原法人代表桂某的话，相信他能偿还债务，因而迟迟未起诉，以便给铁丝厂一个喘息的机会。在本案中，南昌市某中学才是一个真正的受害者；为了维护自己的合法权益，南昌市某中学在1998年5月向西湖区人民法院起诉，要求江西外贸镀锌铁丝厂交清所欠的房租及水电费。为此，我要求南昌市中级人民法院依照法律的规定，驳回原告方的起诉，以维护法律的尊严，维护被告的合法权益不受侵害。

江西华兴律师事务所

杨秋林　律师　　　

2000年8月30日　　

【案件评析】

本案的关键是双方的联营合同是否有效的问题，《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》（1990年11月12日公布），详细解释了联营合同中的保底条款问题应当如何处理。联营合同中的保底条款，通常是指联营一方虽向联营体投资，并参与共同经营，分享联营的盈利，但不承担联营的亏损责任，在联营体亏损时，仍要收回其出资和收取固定利润的条款。保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，因此，应当确认无效。联营企业发生亏损的，联营一方依保底条款收取的固定利润，应当如数退出，用于联营的亏损；如无亏损，或弥补亏损后仍有剩余的，剩余部分可作为联营的盈余，由双方重新商定合理分配或按联营各方的投资比例重新。本案各级人民法院正是根据以上规定作出了合理的判决，最后使各方当事人心服口服。