颜某某诉县某商贸有限公司房屋租赁案

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【摘要】：2007年8月8日，原告颜某某以被告X县某商贸有限公司违约未交付租赁商城，第三人柳某某侵占商城为由，向法院起诉。颜某某不服一审判决，上诉至九江市中级人民法院，二审法院审理后作出裁定，将本案发回重审。

案例十　颜某某诉X县某商贸有限公司房屋租赁案

【案情简介】

2002年，原X县商业供销公司进行企业改制。2002年4月22日，X县商业供销公司与县商业局驻企业改制工作组共同制定了《商业供销公司产权制度改革实施方案》，拟对X县商业供销公司进行股份制改造，并在该方案第8项第5条规定：企业正式职工认购股份成为股东的，视为有限责任公司的返聘职工，重新签订劳动合同，并按照规定继续参加各项社会保险。没有成为股东的，置换身份后可继续租赁公司的门店、柜组。在与其他社会自然人竞标时，同等条件下，可优先租赁。同年4月29日，X县企业改革指导委员会办公室下发了企改办字〈2002〉01号批复，原则上同意该方案予以实施。2002年6月，以郭某某为代表的四十二名职工买断了X商业供销公司产权，拟组建X县某商贸有限公司，并通过了公司章程，该章程并未规定股东及原商业供销公司职工的优先承租权。7月15日，X县工商行政管理局下发了X县某商贸有限公司企业法人营业执照，某商贸有限公司成立，董事长兼法人代表为郭某某。

2005年9月9日，某商贸公司如开股东大会，并以占表决权多数的92.9%赞同票于2005年9月16日作了股东大会决议：在2007年6月底本轮承包到期后按照与外商颜某议定的租赁意向合同条款的基本原则将商城总体租赁给外商，授权公司董事会具体操作实施。同年9月底，公司董事会同原告颜某某就租赁合同条款内容已达成一致，只待择日签约。此时，柳某某提出自己也有租赁南康商城的意愿。某商贸有限公司董事会于2005年10月17日向柳某某送达了通知，给其以同等条件下对商城的优先承租权，要求其在2005年10月30日前按与原告颜某某同等租赁条款内容与某商贸公司签约，但柳某某在期限内并未与公司签约。

2007年2月26日，被告某商贸公司董事长郭某某代表公司同原告颜某某订立了一份租赁合同，并加盖了公司的公章。合同约定，被告将其所有的坐落在X县南康大道与紫阳路交会处的南康商城整栋大楼和大楼附属的储存间及属于该大楼范围内的空地、通道和发电机组的使用权出租给原告，租赁期限为2007年10月1日至2017年9月30日，每年租金65万元。同时约定被告必须于2007年7月10日将整个商城及附属的储物间清空，整体移交给原告方，如被告能按约交付房屋，计租的起始时间为2007年10月1日，如果推迟了交房期，计租的起始时间顺延。

2007年3月26日，以柳某某等为诉讼代表人的原X县商业供销公司职工四十一人以该公司名义提起行政诉讼，要求撤销X县商业管理办公室（原X县商业局）作出的出售原X县供销公司资产等侵犯企业经营自主权的行政行为，并将郭某某列为第三人。诉讼过程中，X县人民法院召集三方当事人召开了协调会，并于2007年7月19日印发了一份《协调会议纪要》，该纪要第一项为：关于南康商城的承包问题。南康商城诉讼代表负责人柳某某作为承包负责人按照某商贸有限公司与颜某某于2007年2月26日签订的《租赁合同书》承接其租赁合同，并负担和享受该合同的权利和义务。柳某某负责南康商城的装修、招租、总体经营及交纳承包费等事宜，并保证原商业公司职工在同等条件下在南康商城内合法经营的权利。租赁合同的解除事宜由郭某某负责和负担，法院帮助协调。2007年7月18日下午，法院将南康商城的钥匙交给柳某某。随后，柳某某便开始对商场进行部分装修，事后也未同被告某商贸公司就合同条款进行磋商并签订租赁合同。

2007年8月8日，原告颜某某以被告X县某商贸有限公司违约未交付租赁商城，第三人柳某某侵占商城为由，向法院起诉。在诉讼过程中，罗某某、占某某等四十人要求参加诉讼。

【审判结果】

一审法院认为原、被告之间订立的租赁合同在签约过程中剥夺了第三人的优先承租权，属可撤销合同，现第三人提出要求撤销该租赁合同的诉请，法院予以支持，而第三人诉请要求确认其与被告间的租赁合同因无法律与事实依据，法院予以驳回。同时，在合同被依法撤销后，原告亦无权要求被告交付租赁标的物及要求第三人柳某某承担侵权责任。根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，判决：

1.撤销原告颜某某同被告X县某商贸有限公司于2007年2月26日订立的《租赁合同书》；

2.驳回原告颜某某的诉讼请求；

3.驳回罗某某等四十名第三人的其他诉讼请求。

颜某某不服一审判决，上诉至九江市中级人民法院，二审法院审理后作出裁定，将本案发回重审。

【代理词】

代理词（一审）

审判长、审判员：

江西国风律师事务所接受本案原告颜某某的委托指派我担任其第一审的代理人。根据《民事诉讼法》及《律师法》的相关规定，我在接受代理之后仔细地阅读了该案的全部材料，刚才又仔细地听取了法庭对本案事实的调查，下面我就本案双方争议的焦点问题发表我的代理意见。

一、原告颜某某与被告X县某商贸有限公司之间所签订的合同合法有效

（一）X县某商贸有限公司有权对南康商城进行处分。

第一，X县某商贸有限公司的财产依法取得。

2001年1月20日，中共X县委、县政府作出X发（2001）03号《X县国有（集体）企业产权制度改革实施意见》并成立星子县企业改革指导委员会，2002年3月25日，X县国有资产管理委员会办公室作出X国资字（2002）01号《关于对商业供销公司改制资产评估项目审核意见的函》，对原供销公司的资产评估结论予以确认。2002年4月22日，原供销公司和原X县商业局驻企业改制工作组根据星发（2001）03号文件精神并结合企业的实际，制定了《商业供销公司产权制度改革实施方案》（以下称《实施方案》）该方案中就企业基本情况、负债情况、企业产权的转换形式，产权出售方式、职工安置、改制资金来源、债务处理、重组有限公司等作出详细规定。2002年4月29日，X县企业改革指导委员会办公室就上述方案向X县原商业局作出企改办字（2002）01号《关于同意县商业供销公司产权制度改革实施方案的批复》，同年5月23日，原供销公司职工按规定领取了职工身份置换补偿费，同年6月1日，X县国有资产管理委员会办公室代表X县企业改制资产移交工作组与郭某某为法定代表人的X县某商贸有限公司签订《X县改制企业资产移交合同书》，原供销公司资产被出售给X县某商贸有限公司。

第二，依照法律程序再次确认。

X县供销公司改制的第五年即2007年3月10日，X县原供销公司职工柳某某、罗某某等人以“企业改制存在着违法事实”向X县人民法院起诉，要求确认自己享有合法的股权，X县人民法院审理后认为，X县原供销公司的改制是依照X县委、县政府规范性文件进行改制的，其操作程序和依据的法律法规均合法有效，因此判决驳回柳某某、罗某某等要求撤销X县商业管理办公室出售原X县供销公司资产等侵犯企业经营自主权的具体行政行为及要求处置供销公司被非法处分财产的诉讼要求。

一审判决后，柳某某等人不服，向九江市中级人民法院提出上诉，2007年9月28日，九江市中级人民法院作出了（2007）九中行终字第16号行政判决书，依法驳回X县原商业供销公司诉讼代表人柳某某的上诉，维持了X县人民法院的一审判决，以郭某某为法定代表人的X县某贸易有限公司对南康商城的财产权再次依法得到了确认。

第三，有合法的财产所有权凭证。

2002年星子县房地产管理局依法向X县某商贸有限公司颁发了房屋产权证书，产权证书号为“X房权证南康镇字第005107号”，从法律上确认了X县某商贸有限公司对南康商城的所有权。

（二）本案的原、被告双方意思表示真实，原告方已履行了其合同义务

2007年2月26日，本案的原告颜某某与被告方X县某商贸有限公司经过多次协商达成协议，双方订立了《租赁合同书》，合同约定了租赁期限、租赁的标的物、租金的缴付方式和双方的权利义务等事项。合同订立后，本案的原告颜某某即向被告X县某商贸有限公司交付了60万元的保证金，同时还支付了租金定金36万元，原告方已按照合同的约定履行了自己的义务。以上事实有双方订立的《租赁合同书》及原告方的付款凭证可以证明。

二、被告方X县某商贸有限公司违约已成事实

既然双方订立的合同合法有效，那么被告方某商贸有限公司的违约就有法律依据。租赁合同书约定被告于2007年7月10日（含7月10日），将整个商城及附属的储物间清空后整体移交给乙方（原告方），但至今为止近六个月了，被告方仍未将X县南康商城移交给原告方，因此，被告方违约已成事实。

三、将柳某某等人作为第三人参加本案诉讼的依据

由于柳某某等人非法侵占X县南康商城，造成该商城无法正常地移交给原告方颜某某经营，因此直接侵害了颜某某的合法的租赁经营权。双方构成了法律上的直接的利害关系，因此将柳某某等人作为第三人参加本案的诉讼符合《民事诉讼法》第一百零八条之规定，本案的第三人柳某某等人在本案中处于被告的地位。

四、本案的第二人柳某某等四十人，主张其与X县南康商城有限公司之间存在合同关系没有事实依据

（一）双方没有订立书面合同。

从今天的法庭调查情况来看，本案的第三人无法出具与本案被告X县南康商贸有限公司订立的书面合同。

（二）《X县人民法院协调会议纪要》不具备合同法律效力。

第一，这份会议纪要的形成程序不合法。

2007年3月30日，本案的第三人柳某某等人向×县人民法院起诉，要求法院撤销X县商业管理办公室出售原供销公司资产等侵犯企业经营自主权的具体行政行为以及要求处置供销公司被非法处分财产的诉讼请求，该案由X县法院某法官承办，承办法官多次威胁X县某商贸有限公司负责人郭某某，要求其解除与颜某某订立的租赁合同，遭到了郭某某的拒绝。2007年7月19日由庭长主持会议，邀请了有关领导出席，写出了这份《协调会纪要》，此后，当事人不服，依法向X县纪律检查委员会举报承办法官违法办案的事实，县委县政府十分重视，决定由县纪委对承办法官立案查处，X县人民法院依法驳回了柳某某等人的起诉。

第二，法院插手X县某商贸有限公司的内部纠纷属于滥用职权的行为。

从该《协调会议纪要》的内容来看，存在着严重的违法行为。该会议纪要主要涉及四个方面的问题，一是涉及到某商贸有限公司下属的南康商城的承包问题，二是某商贸有限公司的扩股问题，三是关于原商业供销公司工会股份的处置问题，四是关于南康商城开门运行的问题。X县法院行政庭受理柳某等人的行政诉讼案，法院本应依法办案，但是当时的主办法官却对被告方X县某商贸有限公司的内部经营活动横加干涉。

以上这些问题是涉及到X县某商贸有限公司的内部经营管理问题，这些问题与法院行政审判庭审理的案件毫不相干，完全是某些法官滥用职权，越权办案的结果。更为恶劣的是承办法官竟然在2007年7月8日下午威胁某商贸有限公司交出南康商城的门钥匙一套，给本案的第三人柳某某非法侵占南康商城的财产创造条件。《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

结合本案的实际情况我们可以看出：X县某商贸公司把南康商城的钥匙交给柳某某不仅侵害了本案原告颜某的合法权益，而且也违反了《合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同”，“依法成立的合同受法律的保护”。可以肯定的说，2007年7月9日这份《协调会议纪要》从内容到形式完全违背了《合同法》第四条的强制性规定，它直接损害了本案原告颜某某、被告南康商贸有限公司的合法权益，损害了法律的尊严，不具备任何的法律效力。

（三）柳某某、罗某某等四十人虽然以第三人的身份参加诉讼，但其租赁主体资格不符合法律规定，已丧失了租赁资格。

1.柳某某完全丧失了租赁的权利。2005年10月14日，某商贸有限公司向柳某某发出一份《通知》，要求其在2005年10月30日之前作出是否租赁南康商城的决定，柳某某本人在《通知》上签字，但是该期限届满后柳某某并没有租赁南康商城的意思表示，他事实上已经丧失了租赁南康商城的资格。

2.×县某商贸有限公司是一个具有法人资格的主体，具有独立的民事行为能力，其行为除了受本公司股东大会的监督外，不受其他组织和个人的干涉。而在本案第三人中，只有十五人是×县某商贸有限公司的股东，其他人员都不是公司的股东，无权干涉×县某商贸有限公司的行为。至于其中十五位股东干涉X县南康商贸有限公司与本案原告签订的租赁协议，不影响该租赁协议的效力，因为X县某商贸有限公司在与本案原告签订租赁合同之前已经召开了股东大会，就引进外商整体租赁南康商城通过了股东大会决议，第三人在申请书中称没有召开股东大会，显然是自相矛盾。

五、关于柳某某、罗某某等人是否享有租赁优先权的问题

根据本案的事实，柳某某、罗某某等人根本就不享有房屋租赁的优先权，理由如下：

1.《公司法》和公司章程没有规定优先权的问题。根据某商贸有限公司章程规定，该章程中并没有规定公司的股东在公司财产租赁的问题上享有优先的权利。《公司法》对此也没有相关规定。

2.某商贸有限公司给予柳某某、罗某某等人的租赁权优先权是单方面的意思表示，并非法律赋予的义务，某商贸有限公司通知柳某某等人来租赁南康商城纯属出于善良之举，但是好心并未得到好报，反而招致无尽的麻烦。

六、结论

综上所述，本案的原告颜某某与被告×县某商贸有限公司之间订立的租赁南康商城的《租赁合同书》合法有效，应当受到法律的保护，柳某某、罗某某等四十人以第三人的名义参加诉讼要求确认其与X县某商贸公司存在着租赁合同关系不仅没有事实根据，而且也不符合法律的规定，我们请求人民法院依法驳回他们的诉讼请求，以维护法律的严肃性与公正性，维护原告方颜某某的合法权益不受侵害。

江西国风律师事务所

杨秋林　律师　　　

2008年1月4日　　　

代理词（二审）

审判长、审判员：

江西国风律师事务所接受本案上诉人颜某某的委托，指派我担任他的代理人，参加本案二审的庭审活动，现就本案发表如下代理意见。

一、一审判决在部分事实的认定方面不属实

一审判决在本案事实方面认为：“本案中，被告X县某商贸有限公司租赁给原告时并未告知第三人行使优先承租权，侵害了第三人的合法权益，在此前提下，被告公司的股东大会亦应属无效，原被告之间的租赁合同应依法予以撤销。”我们认为一审法院对这一事实作出完全错误的认定，而且程序严重违法。

1.本案中的第三人在法律上不享有优先承租权。

第一，根据2002年6月20日X县某商贸有限公司的公司章程规定，公司将财产对外租赁，没有租赁优先权的特别规定和一般规定，一审判决书也认定，“公司章程并未规定股东及原商业供销公司职工的优先承租权”。

第二，《公司法》没有规定财产租赁的优先权。

无论是原《公司法》，还是修改后的《公司法》均没有规定公司对公司的财产租赁作出规定，更没有从法律上作出“租赁优先权”的规定，因此，一审认定第三人所谓的租赁优先权无法律依据。

2.本案中的第三人在事实上也不享有优先承租权。

根据《民法通则》的相关规定，优先承租权的产生是根据原有租赁关系而产生，原承租人在同等条件下享有优先的承租权，但是本案中的第三人本身并未与任何一方形成租赁关系，因此，第三人的所谓的优先承租权没有事实依据。

3.南康商城在出租之前就通知了所有的第三人。

一审判决认定：“2005年9月9日，某商贸公司召开股东大会，并以占表决权多数的92.9%赞成票于2005年9月16日作了股东大会决议：在2007年6月底本轮承包到期后按照与外商（本案原告颜某某）议定的租赁意向合同条款的基本原则将商城总体租赁给外商，授权公司董事会具体操作实施。同年9月底，公司董事会同原告颜某某就租赁合同条款内容已达成一致，只待择日签约。此时，柳某某提出自己也有租赁南康商城的意愿。被告公司董事会于2005年10月17日向柳某某送达了通知，给其以同等条件下对商城的优先承租权，要求其在2005年10月30日前按与原告同等租赁条款内容与公司签约，但柳某某在期限内并未与公司签约。”在所有的第三人当中，其他人都没有能力来承租南康商城，因而都没有在规定的期限内与被上诉人X县某商贸有限公司来洽谈租赁事宜。因此，本案当中的所有第三人是明知南康商城被出租而自愿放弃租赁南康商城。

二、一审法院无权撤销上诉人、被上诉人之间形成的合同关系

一审法院引用《民法通则》第五十九条，《合同法》第五十四条的规定来撤销本案上诉人与被上诉人双方订立的合同，不仅自相矛盾，而且十分荒唐，具体分析如下：

《民法通则》第五十九条规定：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：1.行为人对行为内容有重大误解的；2.显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效。”《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：1.因重大误解订立的；2.在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或仲裁机构不得撤销。”

以上两条法律规定都是以当事人提出申请撤销为前提。而有权提出撤销合同的当事人为合同双方当事人，即本案一审的上诉人与被上诉人，案外人无权提出撤销的权利。本案上诉人颜某某、被上诉人X县某商贸有限公司均没有提出撤销《租赁合同书》的诉讼请求，因此，一审法院不仅适用法律不当，而且有滥用职权之嫌。

三、《协调会议纪要》不具备任何法律效力

以上这些问题是涉及到X县某商贸有限公司的内部经营管理问题，这些问题与法院行政审判庭审理的案件毫不相干，完全是某些法官滥用职权，越权办案的结果。更为恶劣的是承办该案的法官竟然在2007年7月8日下午威胁某商贸有限公司交出南康商城的门钥匙一套，给本案的第三人柳某某非法侵占南康商城的财产创造条件。

2008年1月28日X县人民法院作出的（2007）X民二初字第30号判决书认定：“第三人（注：柳某某等四十人）所依据的X县人民法院《协调会议纪要》仅仅是根据该行政案件三方当事人的意向而由法院印发的一个文件，其并没有明确当事人的权利义务，而事后第三人也未同被告就租赁合同的具体条款达成一致，也未订立书面合同，被告公司（注：X县某商贸有限公司）也未召开股东大会进行讨论表决，据此，第三人虽然取得了南康商城的钥匙并进行了部分装修，但对第三人的行为被告未表示接受，故并不能认定双方已履行了合同主要义务从而认为双方已成立了租赁合同。”我认为一审法院对这一事实的认定是完全正确的。

《合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”

结合本案的实际情况我们可以看出X县某商贸公司把南康商城的钥匙交给柳某某不仅侵害了本案原告颜某某的合法权益，而且也违反了《合同法》第六条中关于“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”《合同法》第八条规定：“依法成立的合同对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同”，“依法成立的合同受法律的保护”。可以肯定的说，2007年7月9日这份《协调会议纪要》从内容到形式完全违背了《合同法》第四条的强制性规定，它直接损害了本案原告颜某某、被告某商贸有限公司的合法权益，损害了法律的尊严，不具备任何的法律效力。

四、上诉人颜某某与被人诉人X县某商贸有限公司之间所签订的合同合法有效

（一）X县某商贸有限公司有权对南康商城进行处分。

第一，X县某商贸有限公司公司的财产依法取得。

2001年1月20日，中共X县委、县政府作出X发（2001）03号《X县国有（集体）企业产权制度改革实施意见》并成立X县企业改革指导委员会，2002年3月25日，X县国有资产管理委员会办公室作出X国资字（2002）01号《关于对商业供销公司改制资产评估项目审核意见的函》，对原供销公司的资产评估结论予以确认。2002年4月22日，原供销公司和原X县商业局驻企业改制工作组根据X发（2001）03号文件精神并结合企业的实际，制定了《商业供销公司产权制度改革实施方案》（以下称《实施方案》）该方案中就企业基本情况、负债情况、企业产权的转换形式，产权出售方式、职工安置、改制资金来源、债务处理、重组有限公司等作出详细规定。2002年4月29日，X县企业改革指导委员会办公室就上述方案向X县原商业局作出企改办字（2002）01号《关于同意县商业供销公司产权制度改革实施方案的批复》，同年5月23日，原供销公司职工按规定领取了职工身份置换补偿费，同年6月1日，X县国有资产管理委员会办公室代表X县企业改制资产移交工作组与郭某某为法定代表人的X县南康商贸有限公司签订《X县改制企业资产移交合同书》，原供销公司资产被出售给X县某商贸有限公司。

第二，依照法律程序再次确认。

X县供销公司改制的第五年即2007年3月10日，X县原供销公司职工柳某某、罗某某等人以企业改制存在着违法事实向X县人民法院起诉，要求确认自己享有合法的股权，X县人民法院审理后认为，X县原供销公司的改制是依照X县委、县政府规范性文件进行改制的，其操作程序和依据的法律法规均合法有效，因此判决驳回柳某某、罗某某等要求撤销X县商业管理办公室出售原X县供销公司资产等侵犯企业经营自主权的具体行政行为及要求处置供销公司被非法处分财产的诉讼要求。

一审判决后，柳某某等人不服，向九江市中级人民法院提出上诉，2007年9月28日，九江市中级人民法院作出了（2007）九中行终字第16号行政判决书，依法驳回X县原商业供销公司诉讼代表人柳某某的上诉，维持了X县人民法院的一审判决，以郭某某为法定代表人的X县某商业贸易有限公司对某商城的财产权再次依法得到了确认。

第三，有合法的财产所有权凭证。

2002年X县房地产管理局依法向X县某商贸有限公司颁发了房屋产权证书，产权证书号为“X房权证南康镇字第005107号”，从法律上确认了X县某商贸有限公司对南康商城的所有权。

（二）本案的上诉人、被上诉人双方意思表示真实，上诉人已履行了其合同义务

2007年2月26日，本案的上诉人颜某某与被上诉人X县某商贸有限公司经过多方次协商达成协议，双方订立了《租赁合同书》，双方约定了租赁期限、租赁的标的物、租金的缴付方式和双方的权利义务等事项。合同订立后，本案的上诉人颜某某即向被上诉人X县某商贸有限公司交付了60万元的保证金，同时还支付了租金定金33.5万元，上诉人已按照合同的约定履行了自己的义务。以上事实有双方订立的《租赁合同书》及上诉人的付款凭证可以证明。

五、被上诉人X县商贸有限公司违约已成事实

既然双方订立的合同合法有效，那么被上诉人某商贸有限公司的违约就有法律依据。租赁合同书约定甲方（被上诉人X县某商贸有限公司）于2007年7月10日（含7月10日），将整个商城及附属的储物间清空后整体移交给乙方（上诉人颜某某），但至今为止近七个多月了，被上诉人仍未将X县南康商城移交给上诉人，因此，被上诉人违约已成事实。

六、结论

根据对整个案件的分析，我们完全可以得出这样的结论，X县法院在认定事实方面不仅自相矛盾，而且在某些事实的认定方面颠倒黑白，在适用法律方面有自相矛盾的情况，甚至是枉法裁判，为此，我们请求二审法院撤销一审判决，判决本案上诉人与被上诉人双方签订的《租赁合同书》有效，驳回柳某某等四十人的上诉，以维护法律的严肃性和公正性，维护颜某某的合法权益不受侵害。

江西国风律师事务所

杨秋林　律师　　　

2008年4月25日　　

【分析评论】

本案涉及到合同的履行问题。《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知，协助、保密等义务。”

合同当事人履行合同时，应遵循以下原则：

（1）全面、适当履行的原则

全面、适当履行，是指合同当事人按照合同约定全面履行自己的义务，包括履行义务的主体、标的、数量、质量、价款或者报酬以及履行的方式、地点、期限等，都应当按照合同的约定全面履行。

（2）遵循诚实信用的原则

诚实信用原则，是我国《民法通则》的基本原则，也是《合同法》的一项十分重要的原则，它贯穿于合同的订立、履行、变更、终止等全过程。因此，当事人在订立合同时，要讲诚实，要守信用，要善意，当事人双方要互相协作，合同才能圆满地履行。

（3）公平合理，促进合同履行的原则