银行营业部与仲某

七、A银行营业部与仲某、B房地产开发公司借款纠纷案

案情介绍

2006年12月26日，A银行与仲某、B公司签订了一份《私人购房借款合同》。该合同约定：A银行作为贷款人，以下简称乙方，仲某作为借款人，以下简称甲方，B公司作为保证人，以下简称丙方；本合同借款金额为人民币20万元整；本合同借款用于购买坐落于荣丰嘉园三期D1、D2、D3号楼D2楼1221号的房屋；本合同借款利率的确定方式为按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率6.84%下浮15%，即月利率4.845‰；本合同借款期限240个月，自2006年12月26日至2026年12月26日止，每1个月还款一次，还款总期数为240期；甲方选择的还款方式为等额本息；首期还款日为2007年1月26日，以后每期还款日为每1个月的第26日；本合同项下的借款担保为抵押加阶段性保证，抵押加阶段性保证指甲方同意将以本合同项下借款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下的借款的担保；在甲方取得该房屋的所有权证并办妥抵押的登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；丙方对担保期限内发生的甲方本合同项下购房借款及相应债务承担连带保证责任，担保期限为自借款合同生效之日起至甲方所购的房屋取得房屋的所有权证，办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止。保证期间为自甲方还款逾期之日起至担保期限届满后两年止；在担保期限内，如甲方未能依照合同约定按时偿还借款本息或相关费用，在保证期间内乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行开立账户中直接扣划；丙方对担保期限届满后甲方发生的本合同项下的违约行为不再承担保证责任。保证范围：第一，本合同项下的借款本金、利息（含复利）、罚息；第二，违约金、赔偿金、补偿金；第三，为保护债权支出或垫付的费用；第四，为实现债权和抵押权而支付的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、差旅费）；甲方应按本合同的约定按期足额归还借款本息；甲方应当承担本合同项下的律师服务费、保险费、评估费、登记费、公证费等费用。发生下列事件之一即构成违约：（1）甲方改变借款用途；（2）甲方违反本合同约定，逾期或未按约定的金额归还借款本息；（3）甲方提供的证明、资料等文件有虚假、非法的情况；（4）甲方死亡、被宣告死亡、被宣告失踪、丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人或者其继承人、受遗赠人、财产代管人、监护人拒绝履行本合同；（5）合同履行期间，甲方擅自处分抵押物，或者甲方的行为足以使抵押物价值减少，乙方要求恢复原状、提供担保遭拒绝；（6）合同履行期间，甲方中断、撤销乙方要求投保的保险；（7）丙方提供虚假财务报告或拒绝乙方对其财务状况进行监督、检查；（8）丙方违反本合同保证条款或丙方丧失保证能力，甲方未按乙方要求提供新的担保；（9）甲方违反本合同第十二条约定的；（10）甲方或丙方其他可能影响归还乙方借款的行为。发生违约情况时，乙方有权采取以下一种或多种措施：第一，按中国人民银行的规定计收罚息和复利；第二，要求甲方立即提前偿还部分或全部借款，或以合法程序处分本合同项下的抵押房产以清偿全部借款和利息，或要求丙方履行保证责任；第三，其他法律允许的措施。

上述合同签订后，A银行依约将贷款划拨至B公司的账户供仲某购房之用，仲某向A银行签署了提款通知单。

自2007年12月26日起，仲某没有再按照合同的约定还本付息。截至2008年11月18日，A银行从B公司保证金账户内扣划的保证金共计16144.43元，其中本金4840.97元。随后，A银行以仲某、B公司为被告向法院提起诉讼。截至开庭之日，本案借款合同项下，仲某未偿还本金总额为190172.12元。

仲某使用贷款购买的房屋尚未取得产权证书，也未办理抵押登记。

本案在审理过程中，A银行向本院提交的委托代理协议及发票显示，北京市C律师事务所因仲某的案件收到A银行交付的律师费6080.85元。

原告中信银行认为：我营业部与仲某于2006年12月26日签署了编号为（2006）万达广场银贷字第6285号《私人购房借款合同》。合同约定仲某为购买位于北京市宣武区广外大街305号地荣丰嘉园D2楼1221号房屋向A银行借款20万元，借款期限自2006年12月26日至2026年12月26日止，还款方式为等额本息，每期还款日为每月26日，还款总期数为240期。B公司为上述借款承担连带责任保证。上述合同签订后，A银行依约向仲某发放了贷款。但仲某未能如约履行借款合同的义务，至2008年8月27日已经累计9期未按照约定偿还相关款项。仲某的行为已经严重违反了借款合同规定的义务。现起诉至法院，要求仲某立即偿还其所欠A银行逾期及剩余借款本金、利息、罚息、复利并至所有款项结清之日止；仲某承担中信银行因追索上述债权而发生的律师费6080.85元；要求B公司承担连带清偿责任。

被告仲某认为：A银行起诉的情况属实，由于开发商不能办理相关房产登记手续，才导致出现违约，现希望与A银行协商解决此纠纷。

被告B公司认为：我公司愿意承担我方的保证责任。

法院认为并判决：A银行与仲某、B公司签订的私人购房按揭贷款合同系各方当事人真实意思表示，且不违反国家的相关法律法规，该合同真实有效，当事人均应按约履行各自义务。仲某作为借款人，在使用A银行所提供的贷款购买房屋后，应当按照借款合同的约定及时足额还本付息。仲某未按照合同约定还本付息的行为已构成违约，A银行有权要求仲某立即偿还全部或部分贷款。现A银行要求仲某偿还剩余全部贷款本金余额的诉讼请求法院予以支持。此外，仲某还应当按照合同约定的标准给付利息、罚息和复利。A银行关于要求仲某偿付逾期部分的贷款本息，法院考虑该笔款项已从B公司的保证金中予以扣留，A银行对此部分贷款本息的权利已经实现，其不应再向仲某主张。

B公司作为仲伟的保证人，应当按照合同的约定对于仲某的前述全部还本付息义务承担连带责任，并有权在承担保证责任后向仲某追偿。

关于A银行要求仲某、B公司承担律师代理费，法院意见为，合同明确约定：仲某应当承担本合同项下的律师服务费、保险费、评估费、登记费、公证费等费用；B公司担保的范围中包括为实现债权和抵押权而支付的费用，其中就包括律师费。现A银行关于律师费的诉讼请求，法院认为理由正当应予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条的规定，判决如下：第一，被告仲某于判决生效后十日内给付原告A银行股份有限公司总行营业部借款本金余额190172.12元，并按照《私人购房按揭贷款合同》约定的标准给付利息、罚息及复利至全部欠款清偿完毕之日止。第二，被告仲某于判决生效后十日内给付原告A银行股份有限公司总行营业部律师费6080.85元。第三，被告北京B房地产开发有限公司对被告仲某前述还本付息义务承担连带责任，并有权在承担保证责任后向被告仲某追偿。第四，驳回原告A银行股份有限公司总行营业部其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2170.00元，诉讼保全费1564.00元，由被告仲某、被告北京B房地产开发有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。

法律评析

本案是一起典型的由断供引起的诉讼。所谓的断供是指，发生投资经营失败、工作变动、突然患重病以及其他重大变故等原因导致经济状况恶化，但直接的原因还是超过自身经济实力的购房者，因无力承受每月的月供而违约。

发生断供的原因多种多样，但有很大一部分原因是房价持续下跌，许多人发现他们过去买的房子其价值正在不断缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，这些房子已经成了负资产，在这种情况下一些房主选择停止偿还银行的贷款，任由法院起诉，行使抵押权。现实生活中有很多人采取的是贷款买房，这样他们每个月要向银行还钱（里面有本金和利息），其中有一些人是投机买房，希望通过房价的高涨来获利，由于房价已经跌到低于他们当时买房时的水平，他们将房子卖了就要亏本，而与此同时他们还要不停地向银行还款，在这种情况下多数人都会选择停止偿还银行贷款。一般情况下房主连续3个月或者累计6个月断供的，银行就会向法院起诉，要求解除按揭合同，要求判令房主偿还贷款本金、利息、罚息并承担诉讼费。这类案件，银行基本上百分之百胜诉。但本案的情况有些特殊，被告的断供并不是由于自身无力偿还债务引起，而是由于开发商违约，导致被告也以违约的方式对抗。

本案涉及合同的效力问题，根据《民法通则》第五十六条的规定，一个有效的合同应该具备的条件包括：

第一，行为人具有相应的明示行为能力，即订立合同的双方的主体适格问题。在合同签订的时候并没有发生使双方民事行为能力受限的情况，所以诉讼双方都具有具有民事行为能力，主体适格。

第二，意思表示真实，即缔约双方的表示行为应真实地反映其内心的效果意思，也就是说其效果意思与表示行为应当一致的。作为合同成立的有效要件，它体现了意思自治原则的当然要求。如果意思表示不真实，其对合同效力就会产生影响。具体说来有以下几种情况：在一般误解等情况下，合同仍为有效；在重大误解时，合同则可被变更或者撤销；在乘人之危致使合同显失公平的情况下，合同可被变更或者撤销；在因欺诈、胁迫而成立合同场合，若损害国家利益，合同无效；若未损害国家利益，合同可被变更或撤销。应该说，本案中当事人之间并没有出现导致合同无效或者可撤销的情况，控辩双方都没有提出在签订合同时是基于自己不真实的意思表示，所以法院认为该合同没有违背当事人真实的意思表示并无不妥。

第三，不违反法律或者公共利益。这里的法律，一方面应作扩大解释，既包括全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律，又包括国务院颁发的行政法规；另一方面应作缩小解释，仅指其中的强行性规范，不包括任意性规范。合同不得违反强行性规范，是由合同制度的目的所决定的，为一般的原则。除了法律的强制性规范外，合同还不得违反社会公共利益。《合同法》第七条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”这是由于社会生活广泛，经济往来繁多，情况复杂，法律不可能将一切情况都规定无遗，故以不得违反社会公共利益作为最后防线。需要注意的是，“社会公共利益”是一个不确定的概念，通常指不特定多数人的利益，凡是我国社会生活的政治基础、公共秩序、道德准则和风俗习惯等，均可列入其中。违反它的合同严重背离合同制度的目的，危害巨大，不能允许。将不违反社会公共利益作为合同的有效要件，一方面可弥补社会发展造成的法律调整漏洞和脱节的不足；另一方面，也利于纯化社会道德伦理和整肃社会风气。不过根据双方当事人的控辩及其提交的证据来看，在合同的签订过程中并没有出现违反法律和社会公共利益的情形。综合以上三个要件，双方当事人签订的合同是合法有效的。

仲某辩称，由于开发商不能办理相关房产登记手续，才导致出现违约。应该明确的是开发商违约并不能成为其停止履行合同的理由。根据合同相对性原理，仲某与A银行之间的贷款合同关系和其与开发商之间的权利义务关系是相互独立的，在开发商违反合同约定没有为其办理相关房产登记手续的情况下，仲某应当追究开发商的法律责任而不是选择停止履行其对A银行的债务。一般情况下，只有A银行违反合同约定，仲某才可以停止履行合同与之抗辩，不过在本案中A银行已经完全履行了合同，其事实上已经不可能违约，所以仲某的抗辩理由是不成立的。