逾期交房如何处理

问题12　逾期交房如何处理

商品房交付在商品房买卖中具有极其重要的意义，与所有权转移和风险转移具有密切的关系。住房问题关系着老百姓的切身利益，它具有民生的属性，话题敏感，在开发商不能按约交房的情况下，点对点的纠纷极易被煽动形成点面之间的对抗，双方之间的对立情绪较为严重，矛盾难以化解，这对于众多刚性需求的购房者尤为明显，争议一方当事人人数众多不仅使案件妥善处理的难度增加，更为矛盾激化埋下隐患，容易引起集体诉讼。

另一方面，商品房预售合同纠纷的当事人一方往往是法律知识相对欠缺的普通百姓，对于开发商来说他们属于弱势群体，他们重实体而忽视对程序的遵守，重简单朴素的事实而忽视是否符合法律的要求，他们认为花了一生的积蓄购买的就应当是符合自己要求、令自己满意的房屋，同时他们也较少委托专业律师代理诉讼，加之我国目前法律对商品房交付条件规定不明确，国务院相关法规规定的交付条件不一致，甚至内容冲突，导致法官处理案件存在一定难度。

此外，由于金融危机、劳动力成本增加、原材料上涨等因素的影响，涉诉开发企业可能因资金链断裂、经营状况恶化等原因导致不能按期完成商品房竣工验收交付，但是该类企业大多都是地方经济的重要支柱，从维护社会稳定和促进经济发展的使命出发，人民法院不能简单“审一个案件死一个企业”，加之该类企业大多是政府招商引资单位，他们一般不直接出面，不注重社会责任，讲客观困难的多，对违约责任却往往避而不谈或者推卸责任，甚至避而不见，使得难以通过人民调解、诉前调解、法官联络等诉前纠纷解决机制加以预防、处理。

因此，开发商逾期交付商品房是商品房买卖合同纠纷中较为常见的一种类型，呈现出涉案人数众多、矛盾冲突突出、牵涉范围较广、处理协调困难等特点。

【问题分析】

逾期交房的表现形式有以下几种：第一，开发商未通知交付或者按约定期限不符合交付条件；第二，开发商在合同约定的交房期限通知了购房者接房，但购房者认为房屋未达约定的交房条件，因此拒绝领取钥匙，继而要求开发商承担逾期交房的违约责任；第三，购房者在接收房屋后，又以房屋未达交付条件为由要求开发商承担逾期责任。

关于上述所讲不可抗力，其认定没有统一标准。笔者认为主要包括以下几点：

（1）异常自然现象。开发商辩称，由于暴风雪、大雨、洪水等原因，导致施工不能正常进行，此时，应从以下3个方面认定是否属于不可抗力：①出卖人是否能够或者应当预见。如果该自然现象是本地区通常的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，因为开发商应根据当地的自然条件，合理安排工期，在签订合同时合理预见，确保在约定的期限内依法交付房屋。如是自然现象确属异常天气，应认定为不可抗力；②出卖人是否能够或应该能够解决；③该自然现象是否足以导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否有因果关系。法院在审理案件时应结合施工日志、气象资料等综合分析该自然原因是否构成不可抗力来进行认定。

（2）拆迁不畅等社会事件。开发商经常辩称由于“钉子户”导致拆迁不能如期进行进而逾期交房。笔者认为，如果是开发商原因引起的拆迁不畅，就不能构成不可抗力。虽然强制拆迁属于政府或法院的职务行为，开发商无法控制，但对于拆迁安置问题与房屋交付属不同的法律关系，不应免除其违约责任。

（3）政府行为。实践中应区分情况判断，首先政府行为如是基于社会公共利益做出的，应认定为不可抗力，如建设过程中发现文物遗址，高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致停工等；又如政府规划调整，则应考虑为情势变更因素，这些因素开发商不可控，应依公平责任原则，允许开发商进行合同变更或者解除合同。其次，政府行为如是基于第三人的过错做出的，如开发商违反规划超建、改变容积率等政府部门责令其改正的期间，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。

（4）建筑工程安全事故等突发事件。笔者认为，开发商不应当以自己或第三人的过错或过失行为来抗辩违约责任，此种情况导致工程延期竣工交付，不应当免除逾期责任。

但要注意的是，如果出现法律规定的不可抗力和《商品房买卖合同》里约定开发商可以免责的原因，而开发商没有在《商品房买卖合同》约定的期限内告知购房者，或者开发商延迟交房后发生不可抗力的，同样要承担逾期违约责任。

造成逾期交房的原因有很多种，概括而言，主要有三大类：第一类是不可归责于双方的原因。比如说不可抗力，包括政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等。第二类是由于买方的原因。比如说因房屋质量问题买受人拒绝受领，包括一般质量问题、房屋质量不合格、规划和设计变更（如面积或结构改变）等。第三类主要是卖方的原因。主要表现在以下几种形式：①房屋相关资料不完备，房屋未能竣工验收或验收不合格，房屋负担其他权利或产权瑕疵；②买卖双方签订商品房预售合同后，因规划手续不全、资金不到位等原因导致无法按约定的期限交房；③开发商工作失误，开发商本可在合同约定的时间内交房，但因工作中发生失误，迟延通知购房者收房；④出卖人在销售广告及宣传材料中作出说明和允诺，但所交付的房屋及配套设施、装饰、设备等不合约定，导致买受人要求出卖人履行合同并承担逾期责任；⑤因出卖人未取得相关许可，随意承诺如“承诺买受人子女指定学校入学”，无法按期为买受人办理承诺的相关手续，买受人可要求其履行义务，并承担逾期责任。

那么到底如何认定逾期交房的责任呢？笔者认为首先要认定交付条件。国家为加强对商品房买卖行为的管理，强制性地要求开发商提供商品房买卖合同示范文本（以下简称示范合同），其中第八条第一款约定了房屋交付的条件，包括4种情况下可以交付：①该商品房经验收合格；②该商品房经综合验收合格；③该商品房经分期综合验收合格；④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。该条另有一空白栏以便双方当事人自行约定交付的条件。

对于当事人约定的交房条件是第①种的情况，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。”另外，中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）中的强制性条文第6.0.7条规定：“单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。”住房和城乡建设部在《关于发布国家标准枙建筑工程施工质量验收统一标准枛的通知》中明确规定：“建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”因此，笔者认为，应以开发商是否取得当地建设管理机构发出的《建筑工程竣工验收备案证》为标准。开发商在合同约定的交房时间取得了备案证，就具备了合同约定的交付条件，如果商品房的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的，不仅其公信力受到质疑，而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。开发商辩称已组织“四方”工程验收且经验收合格即可交付使用，则不应采信。

对于当事人约定的交房条件是第②或第③或第④种的情况，该条约定的是综合验收，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可使用；未经验收或者验收不合格，不得交付”，“房地产项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当在收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”笔者认为，商品房验收产生的法律关系的主体是开发商与政府主管部门、工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或单位；客体是指商品房的质量；内容是指商品房的质量是否合格；产生的法律后果是商品房是否可以进入市场，是否可以交付给业主使用。因此，上述就是约定开发商在合同约定的交房时间取得《房地产开发经营项目交付使用许可证书》的条件。如取得了该证书，就具备了合同约定的交付条件，否则，视为不具备合同约定的交付条件，就要承担逾期交付责任。

另外，如果商品房买卖双方在示范合同约定的上述4项以外的其他交付条件，笔者认为，买受人购买商品房的目的在于使用，建筑工程竣工验收备案应当是起码的要求，否则将影响其使用功能。如开发商在办理房屋交接手续时，不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》，买受人有权拒收该房屋，由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。如果开发商与购房人约定的交付条件低于此标准，那么以此标准为交付条件；如果双方约定的标准高于商品房综合验收的标准，则以双方的约定为交付条件标准。

【专家分析】

既然逾期交付带来的后果如此严重，那么就不得不说到它的救济问题了。《合同法》等法律规定合同当事人一方违约，另一方可以请求违约方继续履行、停止违约行为、赔偿损失、支付违约金、执行定金罚则及其他补救措施。商品房买卖合同示范文本第九条对出卖人逾期交房的违约责任按逾期时间分两种情况处理：第一，逾期不超过一定期限（如60日或90日等），自合同规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之几（一般约定万分之二或三）的违约金，合同继续履行；第二，逾期超过上述期限的，买受人有权选择解除合同或继续履行合同，并可要求出卖人支付违约金（违约金比率不小于第一种情况）。在实践中，买受人要求出卖人继续履行并支付逾期违约金的较多。

关于违约金的确定，依照商品房买卖合同示范文本第九条约定的违约金数额或者违约金数额计算方法予以确定，如果没有约定，则根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《商品房司法解释》）第十七条第二款规定：“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

而在现实生活中开发商经常辩称逾期交房违约金过高而请求减少，其依据《合同法》第一百一十四条和《商品房司法解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”；而买受人坚持认为根据《合同法》关于意思自治原则，既然明确约定了违约的责任承担方式，那么任何一方违约，直接按照合同的约定执行即可，如果将违约金数额减少，则双方当事人对违约金的约定便没有任何意义。《合同法司法解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”然而此规则不是十分明确，实践中有多种不同的理解。笔者认为，从“契约自由”原则与尊重当事人意愿出发，即应按合同约定来处理。又结合违反合同的民事责任原则主要是补偿性角度分析，合同法上的违约赔偿金是以填补受害人损失的功能为主，以惩罚为辅，如出卖人能举证证明其违约行为给买受人造成损失的具体数额（此时认定违约造成的损失，既包括违约造成的损失，还包括合同履行后可以获得的利益）时，如约定的违约金超过损失数额的30%的，则可以认定“过分高于造成的损失”，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整（应当在违约金超出实际损失额的30%范围内加实际损失额予以认定）。同时，从公平角度而言，买受人可以因约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，那么对等的出卖人可以因约定的违约金过高而请求减少。

另外，《合同法》的立法本意无疑是鼓励诚实守信、制裁违约行为，对于恶意违约行为，当然不能减轻责任。另外要注意的是对违约金过高减少的处理，不包括《商品房司法解释》中规定的“没有或系假预售许可证、合同订立前或后重复抵押、合同订立前或后一房二卖、隐瞒系拆迁安置房、面积缩水或增加3%以上”5种情形时惩罚性赔偿。

总而言之，对逾期交房的处理要坚持以下几个原则，可以在原则之中有所变动。

（1）有利于房地产业健康发展。尤其是人民法院审理房地产相关案件，应注意准确理解和全面把握国家方针政策的具体导向，将执行法律法规与政策要求统一起来。在保护消费者基本居住权的前提下，审判中注意把握好尺度和双方之间利益的平衡，极力维护房地产业健康发展。

（2）多方联动化解矛盾。当前形势下的该类案件具有一定的特殊性，其中有的需要政府行政措施加以解决，有的需要法律以外的方式综合解决，还有的需要通过发展最终解决，单靠人民法院一家之力或者一级法院往往很难有效化解矛盾纠纷。受害者应主动加强与房管部门、国土部门、建设部门和规划部门等行业主管单位相关部门的沟通联系、配合，着力推动建立多层次、全方位的协同联动化解机制，形成合力，避免风险扩散和失控。

（3）诉诸法律，调解优先，调判结合。在不得已情况下，诉诸法律解决时，在各种矛盾的关联性、聚合性、敏感性进一步增强的形势下，以调解方式化解纠纷的优势更加凸显，意义更加突出。坚持调解优先，尽管有些时候需要花费更多的时间和精力，但从长远来看，其付出的司法成本和社会成本还是低的。依托多元纠纷化解机制，多层次化解矛盾纠纷，利用协商、调解等方式解决纠纷，能减少纠纷解决的层次和环节，最大限度降低化解矛盾的成本支出。当然，对调解无效的案件要及时要求判决，最大限度地促进当事人之间诉讼关系的协调，确保实现法律效果和社会效果的有机统一。

【案例分析】

2005年10月22日，原告王某与被告上海某地产公司签订了《上海市商品房买卖合同》，该合同约定：①被告上海某地产公司将上海市某小区开发的“××国际公寓”17号楼A2003室房屋出售给原告，房屋出售总价款为20万元；原告应于合同签订之日起3日内向被告交付定金2万元，若原告在上述约定的时间内未能支付定金，被告有权终止合同，没收原告交付的定金，并有权将原告预定的房屋另行出售给第三人。②被告上海某地产公司应于2005年12月6日前腾空房屋并通知原告验收房屋，原告应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告应将房屋交付给原告居住使用。如被告上海某地产公司未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金。③原告应于2005年10月22日向被告上海某地产公司支付全部房款10%，即2万元，11月6日前支付4万元，在上海市房地产交易中心出具相关房屋交易文件、收据后15日内再支付余款14万元；原告未按上述约定的时间支付购房款，应向被告上海某地产公司支付逾期未付款0.5%的违约金。④被告将房屋内的装修及空调等设备、煤气及电话等设施也一并转让给原告，房屋维修基金按正常程序由原告缴纳。⑤原告在支付最后一笔购房款时，被告应将原告交付的2万元定金予以返还或经被告同意抵作购房款冲抵。

购房合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，并支付第一期购房款2万元，之后又向被告支付购房款4万元。2005年10月24日，双方在上海市房地产交易中心办理产权过户手续。11月21日，原告向被告支付房款12万元。2005年12月5日，被告上海某地产公司未能将出售的房屋腾空交付给原告。双方在协商的基础上，原告王某向被告出具一份《购房补充协议》，其承诺表示愿意继续将房屋续借给被告上海某地产公司使用，并不追究被告上海某地产公司违约责任。

2005年12月8日，被告上海某地产公司通知原告王某前往房屋所在地验房并办理入住手续。原告在验收房屋时，当场提出房屋内原先安装的品牌空调已被调换为档次较低的空调，遂要求被告上海某地产公司支付空调押金2000元、延迟2日逾期交房违约金1800元。但原告的上述要求遭到被告的拒绝，被告亦拒绝在房屋交接单上签字确认，并拒绝交付房屋。

原告王某认为，2005年10月22日，其与被告上海某地产公司签订了《上海市商品房买卖合同》一份，约定被告上海某地产公司将其在本市开发的房屋出售给自己，被告应于2005年12月6日前腾出房屋通知自己，自己应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告上海某地产公司交付房屋。如双方未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0.5%的违约金。但被告上海某地产公司至今未交付房屋，且取走屋内重要物件，故要求被告上海某地产公司交付系争房屋并恢复原状，并承担已交房款18万元按每日0.5%计算的违约金，计算天数应截止到被告交付房屋之日止。

鉴于此，双方在继续协商的基础上无法达成共识，遂于2006年1月15日依法向上海市A区人民法院提起诉讼，要求被告支付空调押金2000元或更换原先安装的品牌空调以及逾期交付房屋的违约金。

被告上海某地产公司认为，本公司逾期交付房屋属实，但本公司逾期交房已得到原告的谅解，而且原告以书面形式表示愿意继续将系争的房屋交由本公司使用，并不追究本公司的违约责任。据此，原告王某现要求本公司承担逾期交房的违约责任是没有法律事实和法律依据的。更何况，原告王某未支付剩余房款2万元，其逾期交付房款的行为构成违约，理应承担违约责任。另外，本公司为原告垫付的房屋维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元应由原告承担，原告应将上述费用支付给本公司。故被告向受诉法院提出反诉，要求原告支付购房余款2万元及违约金1200元、垫付费用1277元。

上海市A区人民法院经审理认为，被告上海某地产公司与原告签订的二手房买卖合同未约定，原告可以保存一定比例的房款作为交房的保证，故原告未按合同约定的期限支付房款构成违约，依法应承担违约责任。按《维修基金管理办法》的相关规定，转让住宅的，受让人应向转让人支付基金中业主缴纳部分，故原告应支付维修基金237元。被告上海某地产公司未按合同约定交付房屋，应承担延期交房的违约责任。但因原告同意被告上海某地产公司继续使用该房屋，并不追究其违约责任，但未确定具体的日期，故本院根据公平原则，认定房屋具备交房条件的2005年12月8日为应当交房日，故被告上海某地产公司承担违约金应自该日的次日起计算。因合同中对于房屋附属设施、装饰装修标准无详尽约定，故原告王某要求被告上海某地产公司恢复房屋装饰装修原状的诉讼请求无相应的证据证实，本院不予支持。

据此，上海市A区人民法院依照《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十九条、第一百五十九条、第一百六十条、《上海市居住物业管理条例》第四十条之规定，判决如下：

（1）被告上海某地产公司与原告王某签订的《上海市商品房买卖合同》继续履行。

（2）原告王某应于判决生效之日起10日内，支付被告上海某地产公司购房余款2万元及违约金1200元。

（3）原告王某应于判决生效之日起10日内，支付被告上海某地产公司维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元。

（4）被告上海某地产公司应于判决生效之日起10日内，将系争房屋交付原告王某占有使用。

（5）被告上海某地产公司应于判决生效之日起10日内，支付原告王某逾期交房违约金（以18万元为基数，按每天0.5%计算，自2005年12月9日至实际交房时止）。

（6）原告王某要求被告上海某地产公司恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。

被告上海某地产公司不服一审法院作出的判决，遂向上海市第二中级人民法院提起上诉，其认为，本公司在合同确定的交房日后继续占用、使用该房屋是经原告王某同意的，故其并未逾期交房，不应承担违约责任。故原审法院作出的判决认定事实不清，审理程序不合法，请求二审法院依法撤销原审判决第（4）、第（5）项，以维护本公司的合法权益。

被上诉人王某认为，其未按时交付购房余款2万元是经被告上海某地产公司主动提出来的，而且自己有2万元的购房定金在上诉人处，当初上诉人亦同意将2万元购房定金用于抵作购房款。更何况，本案系争房屋的产权已经转移到本人名下，但被告上海某地产公司至今未按购房合同的约定实际交付房屋，其行为违反购房合同的约定，理应承担违约责任，故请求二审法院维持原判。

二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，被告上海某地产公司至今未将房屋的钥匙交付给原告王某。

上海市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《上海市商品房买卖合同》系真实的意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。房屋的交付包含权利交付及实物交付。现双方已办理过户手续，房地产登记部门已变更产权登记，房屋权利交付已经完成，原告王某已取得房屋所有权。2005年12月5日，原告王某出具承诺书将房屋续借给被告的行为，表示其已经从被告上海某地产公司处取得了房屋的使用占有权，并将该权利再次让渡给被告上海某地产公司，故该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已实际交付，被告上海某地产公司的交付义务已履行完毕，故其不应承担买卖合同逾期交房的违约责任。故被告上海某地产公司关于一审法院第（5）项违约金的上诉请求本院予以支持。由于原告王某的承诺书无续借期限，故其有权随时终止出借，收回房屋，故原审法院判令被告上海某地产公司迁出该房屋并无不当，应予以维持。此外，原告王某将该房屋出借给被告上海某地产公司，虽承诺书中未约定使用费，但被告上海某地产公司至今未交出钥匙，房屋仍在被告上海某地产公司控制下，故被告上海某地产公司应当支付自原告王某要求收回房屋日之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，原告王某可以与被告上海某地产公司商定费用或另行起诉追索。

据此，二审法院依据《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下：

（1）撤销原审判决的第（5）项。

（2）维持原审判决的其他内容。

在房地产纠纷中，争议的焦点是如何确立房屋交付的时间。本案一审、二审法院对此问题均有不同的认识和理解，导致所作出的判决内容存在很大的差异。至于如何认定房屋的交付时间，应从以下几个方面的内容进行认识和理解。

1）如何认定房屋交付的内容

根据《民法通则》第七十二条规定：“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律的规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。如在本案中，双方约定2005年12月8日交付房屋，就是对房屋实际交付的约定，而2005年10月24日双方在房地产交易中心办理产权过户手续，就是对房屋权利的交付。据此，本案中房屋权利交付已经完成，双方并无争议，争议的焦点在于房屋实际交付的时间。在本案中，双方当事人对于房屋实际交付方式、实际交付时间的认识有不同，也正是本案一审、二审法院判决结果不同的原因，亦是正确认定当事人是否有违约行为、何方构成违约、违约责任应如何承担的关键。

2）在本案中，被告是否完成房屋的交付

物的交付存在多种方式，主要包括现实交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。现实交付，即物的转让人将实物现实的、直接的支配力转让给受让人；拟制交付，是指将提单等物权凭证交付对方；简单交付，是指受让人于合同签订前已经占有标的物，合同签订即完成交付；占有改定，是指物权转至受让人所有，但由于双方协议仍由原所有人继续占有，受让人以此间接占有标的物，代替现实的交付。本案的案情符合占有改定的情况。因为2005年10月24日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续，物权已经转至原告王某名下。而双方约定2005年12月6日交接房屋，此即双方对房屋实际交付时间的约定。正常情况下，到这一天被告上海某地产公司应腾空房屋交给原告王某，原告王某应当清点物品、接收房屋，双方完成房屋的实际交付。虽然12月6日约定的交房日期到来时被告上海某地产公司并未腾空房屋，但此前一天原告曾向被告上海某地产公司出具名为《购房补充协议》的承诺书一份，表示将房屋续借给被告上海某地产公司使用，并不追究被告上海某地产公司违约责任。这一承诺书可以视为双方的合意，表示原告王某已经于12月5日自被告上海某地产公司处取得了房屋的使用、占用权，并将该权利再次让渡给被告上海某地产公司，由被告上海某地产公司继续使用该房屋。该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已完成物的交付，被告上海某地产公司的交付义务已履行完毕。因此，被告上海某地产公司不应承担逾期交房的违约责任。

3）在本案中，对被告继续使用该房屋应如何处理

2005年12月5日后，双方之间的买卖合同交付关系已转为借用关系，由于双方没有约定借用期限，参照《合同法》对未约定期限的租赁合同的规定，原告王某有权随时终止出借，收回房屋。而其起诉要求被告上海某地产公司迁出，可视为其要求终止出借、收回房屋的意思表示，故法院应依法判决被告上海某地产公司迁出。至于原告王某将该房屋出借给被告上海某地产公司时双方未约定使用费，此前就只能认为是无偿的，但由于原告曾于2005年12月8日要求收回房屋，可房屋至诉讼时仍在被告上海某地产公司控制下，故被告上海某地产公司应当支付自原告要求收回房屋之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，且二审中也不适宜直接进行使用费评估，故二审法院对使用费问题明示不在本案中处理，告知原告王某可以与被告上海某地产公司自行商定费用或另行起诉追索，亦是符合我国现行相关法律规定的。

综上所述，在本案中，原告本来有充足的理由要求被告承担逾期交房的违约责任，但其给被告出具的《购房补充协议》，却为自己的维权之路设置了障碍。本案中，可以清晰地看到原告的过失主要表现在：

第一，给被告出具《购房补充协议》，承诺将其房屋继续交付给被告使用，亦未约定是否有偿使用，并承诺放弃追究被告的违约责任。本案中，原告本来可以根据购房合同的约定要求被告承担逾期交房的违约责任，而且原告的诉求符合法律规定，必定得到法院的支持，但其出具的一份《购房补充协议》放弃追究被告违约责任的承诺却将自己合法的权益予以放弃，导致其在诉讼中主张违约责任却无法得到法院的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商交往中，一定要坚守自己的原则，当开发商出现违约行为后，坚持要求开发商承担违约责任，切莫被开发商的花言巧语所蒙蔽，导致自己最后吃“闭门羹”。

第二，原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中作出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准作出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门窗的型号、材质等作出明确的约定；对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容作出明确的约定。购房者在验收房屋时，可以根据合同的约定对上述的约定事项逐一的查验和核实，一旦发现开发商交付的房屋不符合购房合同中约定的事项，便可拒绝收房，并有权要求开发商更换不合格建材、承担逾期交房的违约责任。