房屋交付时出现质量问题如何处理

问题13　房屋交付时出现质量问题如何处理？

质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。

《商品房司法解释》第十三条规定：“因房屋质量问题而严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条以商品房质量问题是否严重影响正常居住使用为标准，将商品房质量问题分为两大类：一般质量问题和其他质量问题。

【问题分析】

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质，买受人可以拒绝接受，由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任；逾期交付的，应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的，出卖人应当承担保修责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房司法解释》）第十三条规定：“买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”所谓修复责任，是指商品房出卖人对交付使用的商品房的质量瑕疵进行修理并达到质量要求的责任。

其他质量问题包括以下3种：

第一，装饰和设备不合约定。买卖合同经常约定出卖人提供精装房，并在合同附件三和补充协议中约定装饰材料与工艺标准。房屋交付时，买受人发现材料低档、做工粗糙，因此与出卖人发生争执。材料与工艺标准应当依合同约定为准，无约定或约定不明的，根据《合同法》第六十二条确定。装修不符合合同约定的，由出卖人承担更换、重做、维修和赔偿损失的责任。交付房屋时，出卖人必须提供室内空间检测报告，否则买受人有权拒绝接受。装修物存在有害物质如氨气、甲醛、氡气，造成室内空气污染，危及人体健康时，出卖人应当承担赔偿责任。

第二，规划设计变更。规划涉及房屋乃至小区整体的环境与格局；设计则关系房屋的结构、户型、朝向、空间尺寸、供暖方式等。如果出卖人擅自变更规划与设计，可能影响房屋的使用功能、舒适程度、增值潜力等，买受人购房目的将受到重大影响甚至落空，故出卖人应当尊重买受人的知情权，如实告知变更情况，由买受人选择继续履行合同还是解除合同。房屋交付时发现规划与设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的，买受人可以拒绝接受房屋和请求解除合同，并要求出卖人承担违约责任。

第三，配套基础设施不合格或不齐全。配套基础设施包括水、电、气、暖、通信、有线、宽带等；配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。基础设施完备是买受人正常居住的必备条件，如该设施缺乏，买受人可以拒绝接受房屋，逾期交付的，可以要求出卖人承担违约责任。公共设施是房屋舒适居住、价值增长的不可或缺的要素，其内容与标准以规划图、销售广告、售楼书为准。销售广告对公共设施的描述具体明确，足以影响买受人是否购买与房屋价格的，应当视为要约，出卖人拒绝交付或迟延交付时，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

以上是从横的方面来讲房屋质量问题。《商品房司法解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”据此，从纵的方面讲，以商品房是否已经交付为标准，商品房质量问题可以分为房屋主体质量不合格和房屋质量瑕疵两大类型。

就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。现行竣工验收合格标准分为工程验收合格、综合验收合格和分期综合验收合格。工程验收合格以取得《工程竣工验收备案表》为标志，综合验收合格与规划验收合格则包括公共设施、绿化、道路、停车场等整体验收，还包括取得规划、消防、环保部门出具的认可文件。房屋交付前未经验收或经验收不合格的，买受人可以拒绝接受房屋，并请求解除合同。房屋交付后质量经核验确属不合格的，买受人可以主张相同权利。

从房屋质量瑕疵的角度来看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定的质量要求，这种义务在民法理论上被称为瑕疵担保义务。但是，对于交付的房屋存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够说明并说服审理法官接受“严重影响居住”，买受人不能由此拒绝接受房屋。但这并不是说开发商交付质量瑕疵的房屋就无须承担责任，而应承担维修、更换、重作等违约责任，对于因此给买受人造成损失的，还需向买受人赔偿损失。

对于上述所说严重影响正常居住的商品房质量问题，有关法律法规并没有作出规定。笔者认为，首先应对“正常居住使用”概念进行合理界定，但该概念不是一个可操作性较强的技术概念，更多的存在于人们的生活观念之中，需要法官结合不同的案情以及生活经验予以正确认定。其次，从可否修复的的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住；经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响。因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人享有合同解除权，并可以请求赔偿损失。

【专家分析】

从问题分析可以看出，如果是经验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买方一般是不能拒收房屋的。

1）对于出卖人交付不合格房屋即房屋质量存在问题的，买受人可采取如下救济措施

第一，实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一种主要的补救方式。但值得考虑的是，违约方能否继续履行以及继续履行的可行性，如果违约方确实无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。

第二，解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。

第三，要求支付违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。

但是需注意的是，违约责任与侵权责任的竞合，当事人如何行使赔偿请求权。《合同法》第一百二十二条明确规定：“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”这一条其实是违约责任和侵权责任的竞合问题。在此，需特别说明的是：

（1）不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应该按照侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身损害和精神损害提供补救。

（2）当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利。

（3）责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上遵从其约定。但当事人的约定不能免除其故意或重大过失的侵权责任的承担，在此情况下，受害人享有要求对方承担违约责任或者承担侵权责任这两种权利。

2）处理质量存在瑕疵的房屋应注意的事项

（1）对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理上，应注意买受人是否尽了其注意义务。因为买受人在接受房屋时，一般对其质量会进行必要的检验，这也是买受人的注意义务，对于一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，买受人应在接受时提出。在取得房屋后，买受人发现的明显房屋质量瑕疵的，若无其他特别规定，出卖人可不负责任，应由买受人负责维修。出卖人在订立合同时已明确告知买受人房屋存在质量瑕疵的，出卖人对此也不再负有任何责任，但有特别规定的除外。

（2）对隐蔽质量瑕疵的处理。对采取通常方式一时难以察觉，须经过专门鉴定或在房屋使用过程中才能发现的，买受人及时向出卖人提出的，出卖人应当承担责任。对于质量瑕疵程度较轻的，出卖人应负责维修，或者适当减少房屋价金；对于房屋质量问题较重，甚至不能使用的，买受人可解除合同，因此给买受人造成的财产及人身损失，出卖人应予赔偿。

（3）对隐瞒质量瑕疵的处理。出卖人已知而故意隐瞒的较严重的房屋质量瑕疵，出卖人对此应承担相应的民事责任。我国《合同法》第一百五十至一百五十五条对瑕疵担保义务作了详细的规定。在标的物存在瑕疵时，出卖人负有瑕疵担保义务，买受人享有瑕疵担保请求权。

【案例分析】

2006年3月25日，××省××市杨君（化名）与××市A房地产开发有限公司（以下简称A房地产公司）签订商品房买卖合同，杨君购买该公司叠加别墅一套，《住宅质量保证书》作为合同的附件，约定开发商自房屋交付使用起，按照承诺内容承担保修责任，在房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，开发商应履行保修义务。2006年6月21日，杨君领取了房屋所有权证后发现墙体多处裂缝、渗漏，A房地产公司多次维修但未能修复。2007年9月3日，杨君将A房地产公司诉至法院要求修复房屋。案件审理中，杨君申请对墙体裂缝、渗漏的原因及维修方案进行鉴定。2007年12月11日，鉴定机构作出结论：“墙体裂缝是温度变化导致结构材料不均匀收缩所致；屋面未作保温层和墙体砌筑质量较差，导致顶部楼层温度裂缝明显，上述裂缝对主体结构安全没有影响，但严重影响观瞻和使用功能。”

2007年12月19日，杨君向法院提出撤诉申请。两日后，杨君再次起诉A房地产公司，要求被告承担修复房屋裂缝、渗漏费用的民事责任，并赔偿损失7100元。但是，开发商拿“合格证”当“盾牌”。

2008年8月6日法院审理此案，A房地产公司向法庭提交了政府工程质量监督部门验收质量合格文件。

2008年8月6日，法院审理此案。

A房地产公司辩称：公司交付给杨君的房屋经竣工验收合格，符合国家强制性标准；屋面未作保温层符合设计要求。新建、增建屋面保温层不属于公司的法定义务，并向法庭提交了政府工程质量监督部门验收质量合格文件。

案件审理中，杨君申请对房屋修复工程造价进行评估。

2008年7月9日，评估结论认为，房屋修复工程造价为35481.36元。

庭审中，法院归纳本案的争议焦点：①A房地产公司出售给原告的房屋是否存在质量问题；②若存在质量问题，被告是否应当承担民事责任；③被告如果承担责任，应为何种民事责任。

一审法院认为：房屋建筑工程质量诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的质量合格文件只能作为证据使用，对法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

根据我国《建筑法》第六十条、第六十二条规定，竣工验收的建筑工程的屋顶、墙面不得有渗漏、开裂等质量缺陷，且建筑工程实行质量保修制度。《建筑法》及国务院《建筑工程质量管理条例》（简称《质量管理条例》）未对“质量缺陷”作出进一步的解释或规定。但住房和城乡建设部《房屋建筑工程质量保修办法》第三条规定：“本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指房屋建筑工程竣工验收后，在保修期限内对出现的质量缺陷予以修复。本办法所称质量缺陷，是指房屋建筑工程的质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。”参照该条规定，只要房屋建筑工程质量不符合法定标准以及合同约定，可以认定存在质量缺陷。

《质量管理条例》有关条款规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建筑工程质量负责，建设单位在收到建筑工程竣工报告后，应当组织对建筑工程质量负责的有关单位进行竣工验收，分别签署质量合格文件后方可交付使用。”法院认为，在当事人对房屋建筑工程质量提起的诉讼中，建设单位提供的有关行政管理部门的批准文件以及质量合格文件，只能作为证据使用，对法院认定事实不具有当然的确定力和拘束力。

本案中，原告购买的房屋存在裂缝、渗漏是客观事实，经司法鉴定结论证实设计瑕疵和墙体砌筑质量较差，导致顶部楼层温度裂缝明显。

综上所述，足以认定本案被告出售给原告的房屋存在质量缺陷，被告认为施工设计文件经有关行政部门审核批准，竣工后经有关单位验收合格，因此应当认定房屋质量合格的理由，本院不予采纳。

我国实行建筑工程质量保修制度，根据《质量管理条例》第四十条规定：“房间和外墙面的防渗漏工程保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。”根据司法鉴定结论，本案讼争房屋的主体结构虽然不存在安全问题，但存在裂缝的质量缺陷。原告杨君在保修期内主张权利，应当予以支持。本案给我们的启示如下：

（1）验收合格证明，不具有当然的确定力和拘束力。

（2）房屋出现质量问题，业主要求赔偿，开发商手持政府相关部门签署的“合格证”进行抗辩。“合格证”不再是一面免责“盾牌”。在商品房价格居高不下的同时，房屋质量也成为困扰业主的问题，如要发生纠纷，开发商规避责任的理由就是手中持有房屋质量“合格证”。昔日，一些法院在审理类似案件时，往往将“合格证”作为排斥其他证据的依据。今天，开发商手中高举的“合格盾牌”不再有昔日的“威风”。