导致延期取得房屋产权证的原因有哪些

问题18　导致延期取得房屋产权证的原因有哪些？

买卖合同的标的是房屋的所有权，只有完成房屋的产权登记，购房者才能取得房屋所有权，因此，开发商的合同义务绝不仅仅是交付房屋，还包括协助购房者取得房屋合法产权（以购房者依合同约定支付购房款为前提）。因此，导致延期办证的事由可能因为开发商的过错，也可能因为购房者的原因，还有可能是政府机构等第三方的原因。对这一问题进行分析有助于购房者尽快找到延期取得房屋产权证的原因，减少相关损失。

【问题分析】

致使购房者房屋产权证的延期取得由多种原因构成，下面就对各方面的原因进行概括和总结。

1）开发商的过错

（1）土地使用手续不合法。如果土地不是出让地而是划拨地，房屋修好以后，原则上只能自己用，比如说联建的房屋不能作商品房卖。如果将这类房屋进行买卖是无法取得房屋产权证的。所以这就涉及土地使用手续是否合法的问题。作为商品房的土地肯定是出让地，这也是办理产权证的前提。

（2）开发商拖欠了土地出让金。开发商按照和国土部门签订的土地出让合同，应该在限定的期间以内缴纳土地出让金。但在实践中，开发商可能因为种种原因在施工完毕之后还没有交纳完毕土地出让金，与有关部门协调得比较好，没有影响开发，没有影响施工，也没有影响销售。但是在最后要办证的环节，开发商必须要把拖欠的土地出让金连本带息缴纳，如果不予缴纳，相关的土地管理部门肯定不予办理产权证。这样的原因导致办理不了房屋产权证，就只有延期。

（3）开发商违章建房。比如说规划设计只能修18层，可能因为地段很好或者房屋销路也不错，价格节节攀升，就多盖了两层。这部分就属于违章建筑，是无法办理房屋产权证的。如果通过有关部门进行处理，违章建筑变成了合法建筑也是可以办理的。

（4）开发商不能提供规定的资料。房屋必须取得全部验收项目的竣工验收后才可以申请办理产权证，房屋竣工验收延期，办理房产证必然相应延期。比如说有的要求通过综合验收才能进入办证程序。

除了以上主要的4个方面之外，还有其他方面的原因。比如说有些涉及土地抵押了没有去解除，还有房屋在建工程设了抵押没有消除，都会影响到办证。办不了显然就会导致延期的情况。

2）购房者自身疏忽

办理房屋产权证必须要开发商和购房者两方密切配合，而且要在规定的时间内办理完成。有的购房者在收房以后疏忽了办理房产证的事情，比如买了房产以后出国，致使到了合同约定的时间办证时也无法通知购房者，从而无法办理房屋产权证；或者没有交纳完规定的税费；或者相关的证件不完备；购房者延迟提交资料等原因都会造成办证的延期。

3）合同关系以外的第三人的原因

现实中主要是政府和施工企业的原因。除了开发商和个人之间所产生的原因以外，剩下的都属于第三方的原因。房屋产权证的办理除了需要开发商和购房者的合作之外，还需要施工企业按时竣工交房以及办理证件时房交所或者房屋管理等行政部门的有效率的工作。这些因素也是购房者在办理房屋产权证时不可忽略的，在签订买卖合同时也需要考虑这方面的因素。

4）不可抗力

不可抗力主要就是我们无法预测的，现实中把政府行为基本视为不可抗力，从法律角度讲不可抗力就是法律关系主体不可预计的事情。比如国家发生动乱，就是一种不可抗力，人为不可控制，不能预计，也不能克服，不能避免。在这种情况下买卖双方都可以免责。

【专家提示】

不少购房者都认为办理房产证是开发商的责任和义务，其实这是错误的理解。根据法律规定：“办理房屋权属登记的申请人只能是购房者，开发商的作用是协助办理，并提供必要的证明文件。”

按商品房市场的交易惯例，通常都是在房地产开发企业完成了竣工验收和权属登记手续后，再通知购房人提交办理交易过户的资料到产权登记机关去为购房人办理房地产权证。也就是说，房地产开发商如果不及时完成这道前置程序，购房人的房地产权证是办理不下来的。因此，开发商不能以办理房地产权证是购房者的责任，出卖人只承担协助义务为由，将逾期办证的责任推给业主。

购房者在办理房屋产权证时，要与开发商密切联系。按2003年6月1日开始执行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条作出的对购房人有利的解释：购买现房的购房人自合同订立之日起90日，由于出卖人的原因，未能取得房产证，出卖人应当承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。按第十九条解释：购买现房的购房人自合同订立之日起超过1年又90日的，由于出卖人的原因，导致购房人无法办理房屋所有权登记，购房人请求解除合同和赔偿损失的，法院应予支持。

【典型案例】

韩先生在2001年购买商品房一套，并与开发商在购房合同中约定，开发商应该在商品房交付使用后180日内到有关部门备案，韩先生须在360日后取得房产证。如果因开发商的责任不能按时取得房产证的，“双方同意按下列第3项处理：1.……；2.……；3.买受人不退房，自逾期日起出卖人以已付房价款按银行同期贷款利率计付违约金给买受人……”

开发商于2002年10月23日将房产交付韩先生使用，而这套房的房产证直到2004年5月14日才核发。韩先生认为，导致延期办证的原因在开发商，于是向仲裁委提出违约金赔偿请求。

开发商则认为，办理房产证是购房者的责任，出卖人只承担协助义务，所以延迟办证应由韩先生承担责任。另外，韩先生没有及时提交办证资料和交纳办证契税，也延迟向银行申请办理房产证，是导致办理房产证延迟的主要原因，责任应由韩先生自行承担。

根据双方合同中的约定，开发商应该在2002年10月23日交房后的360日内，即2003年10月19日前将办好的房产证交给业主，实际上开发商直到2004年5月才办好。而且，开发商也没能证明已经通知业主要求提交有关材料，所以仲裁庭裁决开发商逾期办证的违约金应该从2003年10月19日起至2004年5月13日止。