购房者和开发商可以承担哪些责任？

问题19　因开发商的原因导致购房者延期办证的，购房者可以要求开发商承担哪些责任？

我国《合同法》第一百三十五条明确规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此，在房屋买卖的合同中，开发商的基本义务有两个：一是交付房屋和相关的证件；二是转移房屋的所有权给购房者，即将房屋“过户”给业主。众所周知，房地产的产权登记在法律上首先具有权属确认的功能，也就是说只有经过登记确认权属的房产才受法律的保护，对抗除房屋所有人之外的其他任何主体的侵害；其次，只有经过登记确认，实现了房屋所有权的转移，购房者才能对已购房屋进行处分。因此，办理房屋产权证在法律上具有重大的意义，也是开发商必须对购房者履行的协助义务。

正如上一个问题的讨论分析，开发商作为市场主体，不可能完全化解延期交房或者办理房屋产权证的风险，实践中总是会发生各种原因导致办理房屋产权证的延期。那么在这种情况下，购房者的权益明显受到了损害，其可以要求开发商承担哪些责任呢？

【问题分析】

根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定。办理房屋产权证是开发商不可推卸的一个协助义务，相关法律法规也对因开发商的缘故导致的延期办证进行了规定。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：①商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；②商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；③商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

该法条说明以下几个问题：

（1）购房者和开发商可以在买卖合同文本里约定办理房屋产权证的期限，如果开发商在这个约定的期限内没有协助购房者办理，那么购房者就可以要求开发商承担违约责任，这时开发商承担的违约金和损失数额可以按照合同的约定。

（2）如果房屋买卖双方没有在合同中对办证的期限进行约定，购房者买的房屋是期房的话，开发商在把房屋交付给购房者使用之日起的90日后还没履行办理房屋产权证的义务，购房者可以要求开发商承担违约责任；此时的损失赔偿数额可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

（3）如果购房者所买的房屋为现房，又没有在合同里对办理产权证的期限进行约定的，那么在买卖合同签订之日起的90日以后，出卖方还没有履行房屋产权证转移义务的，买受人就可以要求出卖人承担违约责任，此时的损失赔偿同上。

按照《合同法》规定，只有在出现法定或约定的解除事由时，合同当事人才有权解除合同。《合同法》第九十四条第（三）项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”和第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”这两种法定的合同解除事由在一定程度上可以理解为因延期办证而解除合同的法律依据。2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出台后，第十九条明确规定了“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”这一规定为购房者解除合同提供了有力的法律支持。所以，由于开发商的原因，导致购房者无法按合同约定的期限办理房产权证，超过一年的，购房者可以要求解除合同。

【专家提示】

随着房地产开发市场的逐渐成熟，涉及房地产纠纷的案件也逐年增加，在房地产买卖合同纠纷中，购房者要求开发商承担延期办理房屋产权证违约责任的案件，亦成为实践中比较典型的一类案件。购房者应该熟悉以上问题分析的相关法律，在开发商延迟办理房屋产权证的时候，购房者可以拿起法律的武器维护自己的合法权益，除了要求开发商承担违约责任之外，若开发商严重违约的还可以请求解除买卖合同。

【典型案例】

2005年7月25日，购房者江某与某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定房地产开发公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之内为江某办理商品房的产权证。

2005年11月30日，该房地产公司按照合同约定通知江某验收房屋并办理了入住手续，江某入住后一直催促开发商尽快办理房屋产权证，开发商却以各种理由推诿，并称只要在365日内为江某办理了产权证都不算违约。到了2006年12月1日，开发商仍未办理房产权证，又以合同约定的365日内办理产权证是指365个工作日内办理为由，让江某继续等待。江某不认可开发商的这种解释，多次找开发商要求尽快办理产权证，并称如若再不尽快办理将就拖延办理产权证的事实诉诸法律，要求开发商支付迟延交房的违约金。

开发商认为，其已按合同约定的期限交了房间钥匙，江某也办理了入住手续，其不存在延期交房的违约责任；办理产权手续必须双方共同到房产部门办理，单方不能办理产权手续，是江某自己没有提供契税等办理产权证所需的手续，责任不在开发商。

2007年7月，江某将该房地产开发公司告到某市某区人民法院，要求开发商立即办理房屋产权证，并支付自2006年12月1日至产权证实际办理之日止的延期交房违约金。

在法院审理过程中，房地产开发公司辩称其已按合同约定期限履行了交房义务，江某已实际使用房屋，产权证没能办理下来并不影响江某居住，江某不存在损失，故其不应承担迟延交房的违约责任。

法院经审理后认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，合同履行必须遵循全面履行的规则。当事人未能全面履行合同约定或法定义务的，则应承担违约责任。“全面履行”不但包括内容上的完整，还包括时间上的及时。在本案中，江某与某房地产开发公司签订的商品房预售合同约定的交房条件是，该公司与2005年11月30日通知江某办理入住手续并交付房屋钥匙，且该公司在交房后365日之内办理新建商品房初始登记手续，取得整个楼宇的房地产权证（俗称“大产证”），双方正式签订《房屋交接书》将江某购买的该套房屋过户给江某，为江某办理房屋产权证（俗称“小产证”）。江某虽然与房地产开发公司进行了房屋验收，并办理了入住手续，且实际使用该房至今，但该公司的交房义务并没有履行完毕。因为按照合同约定，该房地产开发公司未能在365日之内进行新建商品房的初始登记，没有消除该房屋设定的贷款抵押，未缴纳房屋维修基金，未能与江某签订《房屋交接书》，并将房屋产权转移给江某，因而法院认定该房地产公司违反了合同约定的交房条件，应当承担违约责任并支付违约金。

因此，法院判决开发商于判决生效后10日内办理房产证，并承担延期交房违约责任，违约金按合同约定的方法计算，从2006年12月1日算至房产证实际办理之日止。