开发商违约造成的延迟办证，违约金如何计算

问题20　开发商违约造成的延迟办证，违约金如何计算？

开发商违约是单一的延迟办证。根据以上的问题分析，可以得出这样的结论：对于单一的开发商延迟办证的责任规约，有合同的依据合同的约定，没有约定的依据《商品房司法解释》第十八条等以及相关条款的规定。同理，对于延期办证违约金的计算，一般情况下是根据合同的约定，例如，大多购房者和开发商会在买卖合同中签订如下条款：卖方自竣工验收备案证明书之日起240日内不能完成办证义务的，则每日按照购房款的3%或4%支付违约金直至房屋产权证核发之日，或者是卖方自交房之日起180日内不能完成办证义务的，则每日按照购房款的3%或4%支付违约金直至房屋产权证核发之日等。在这种有双方约定的情况下，违约的计算不会出现异议。所以，我们主要分析合同没有约定情况下的延迟办证的违约金计算问题。

【问题分析】

延迟办证的违约金计算一般是按照违约天数进行计算，这就牵涉到民法上的一个计算时间的重要概念——诉讼时效。民事诉讼时效是指权利人经过法定期限不行使自己的权利，依法律规定其胜诉权便归于消灭的制度。一般权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，法律另有规定的除外。也就是说，购房者一般须在诉讼时效期间内向法院请求要求开发商承担违约责任，否则，其请求开发商承担责任的权利虽然还存在，但是也无法胜诉。

《民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效从知道或者应该知道权力被侵害时计算。”以及最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照《合同法》第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算。”违约金请求权是一种债权请求权，适用诉讼时效没有异议。虽然法律对诉讼时效规定很详细，但是在实际的房产交易中，开发商究竟在哪个时候起有协助购房者办理房屋产权证的义务，各地区的关于商品房买卖的规定不一样，买卖双方在合同里又没有相应的、详细的约定，如买房人认为应该从竣工验收备案之日起，而出卖人认为应当从交房之日起等。很明显，因为竣工验收备案之日与交房之日存在时间差的话，会影响到违约金的数额大小，这时购房者和开发商出于自身利益的考虑，都极力的进行举证以减少损失，这就不可避免地导致冲突和纠纷的发生。

我们认为，为了平衡出卖人与买受人之间的利益关系，合理兼顾两者利益，既要保护房地产市场的健康发展又要惩罚出卖人的不诚信行为，在考虑到房屋管理部门的办证时间介入，计算开发商赔偿的违约金应该分段计算。比如，在实际案例中，法院往往认定逾期办证之日至开发商办理房屋产权备案登记之日为逾期办理房屋产权证的违约责任计算期间；房屋分户产权证取得之日至开发商办理国有土地使用权备案之日为逾期办理国土证的违约责任计算期间，其中应扣除办证机关办理房屋分户产权证的时间。

【专家提示】

还有一种情况值得注意，在实际中，因为大多数的商品房买卖是以按揭贷款的形式支付房屋价款，而银行为了规避风险，要求开发商对所售出的楼房承担连带保证担保责任，如果购房者按揭断供，房子要由开发商回购。许多银行与开发商之间的保证担保约定是保证至办出房地产权证之日止，在未替业主办出房产证前，一旦房子出现断供情况，开发商与银行均可操作内部更名，换一个买家。而如果已经办出房产证，就无法进行内部更名。所以，在回购协议的牵制之下，往往会出现开发商延迟办证的情况。

其实，不办理房产证必然造成购房者迟迟不能获得房屋的产权，而办理产权证后，不论房产证实际由谁保管，房屋产权均归购房者所有。从这一角度看，认为按揭房不办理房产证不造成购房者实际损失是没有道理的——购房者付清了房款（即便是按揭付款也依然是购房者付清了房款）却无法取得标的物的所有权，这本身就是损失。另一方面，《合同法》中的违约责任包括违约金和赔偿损失等多种方式，支付违约金并不以发生实际损失为前提条件，法律允许合同双方自行约定违约金的计算方法，只有违约金数额明显不合理地超过实际损失额时，审判机关才可以根据当事人的申请适当减少违约金。如果房屋买卖合同约定了延期办证违约金的计算方法，不论购房者是否因此遭到了实际损失，开发商一般应按合同的约定支付违约金。

综上所述，商品房买卖行为是市场主体的自主行为，所以，买卖双方就违约金的赔偿在买卖合同中进行详细地规定，只要在合法的范围内，不仅具有法律的效力，还有利于解决法律的纠纷。因此，广大购房者在签订房屋买卖合同时，为了防范风险和减少自身的损失，有必要对因为开发商延迟办证的违约责任进行详细地规定。如果发生了这方面的纠纷，购房者不仅可以走诉讼的程序还可以申请仲裁。

【典型案例】

案例1：申请仲裁的案件

申请人：赵××

被申请人：某房地产公司

2003年9月16日，申请人与被申请人签订《商品房买卖合同》，约定由申请人向被申请人购买涉案房屋，总价款为人民币410164元。《合同》第十五条对办理产权登记约定为：被申请人应当在商品房交付使用后260个工作日内，将办理权属登记需由被申请人提供的资料报产权登记机关备案。如因被申请人的责任，申请人不能在房屋交付使用后540个工作日内取得房产证，即被申请人延迟办理房产证的，自延迟之次日起，向申请人支付累计已付款的万分之一的违约金。

该合同签订后，申请人向被申请人付清全部购房款为人民币410164元。2004年4月7日，被申请人将涉案房屋交付给申请人使用。被申请人至今未为申请人办理好涉案房屋的房产证。

申请人仲裁请求为：①为申请人办理涉案房屋房产证；②被申请人因延迟办理房产证支付申请人违约金合计人民币为7506元（暂计至2006年8月13日，违约金计至办好房产证为止）；③本案仲裁费用由被申请人承担。

本案的争议焦点为合同约定不明时，延迟办理房屋产权证违约金的计算标准。申请人请求违约金应按每日以累计已付房款的万分之一的标准计算。被申请人对违约事实及违约期限的起算点没有异议，但对违约金的计算标准有异议，不同意按日计算。被申请人辩称根据《合同》第十五条约定，被申请人延迟办证的，一次性向申请人支付累计已付款万分之一的违约金，即41元。

仲裁庭根据《合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条的规定，裁决如下：

（1）被申请人从本裁决书送达之日起30日内为申请人办理涉案房屋的房产证。

（2）被申请人向申请人支付延迟办理房产证的违约金（违约金以申请人已付购房款410164元为基数，按每日万分之一计算，计付期限从2006年6月2日起算至涉案房屋的房产证核发之日止）。

（3）本案仲裁费1205元，由被申请人承担。该费已由申请人向本会预缴，由被申请人通付给申请人。

以上裁决确定由被申请人向申请人支付的款项，被申请人应在本裁决书送达之日起10日内支付给申请人。延迟支付，按《民事诉讼法》第二百二十九条的规定处理。

仲裁庭的裁决理由如下：

申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，签约的主体合格，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。

关于申请人要求被申请人办理涉案房屋的房产证的请求。合同签订后，申请人依约向被申请人付清合同项下的全部购房款，已履行了合同的主要义务；被申请人已于2004年4月7日将涉案房屋交付给申请人使用，但至今未能按照合同约定为申请人办理取得涉案房屋的权属证书。仲裁庭认为，按照《合同》第十五条的约定，被申请人应当在商品房交付使用后540个工作日内为申请人办理取得涉案房屋的权属证书，但被申请人至今仍未办理，按照《合同法》第一百零七条的规定，被申请人应当继续履行为申请人办理涉案房屋的房产证的义务，且被申请人在庭审时亦明确表示同意继续为申请人办理涉案房屋的房产证，故被申请人应在本裁决书送达之日起30日内为申请人办理涉案房屋的房产证。

关于申请人要求被申请人支付延迟办理房产证违约金的请求。申请人请求违约金应按每日以累计已付房款的万分之一的标准计算，从2006年6月2日起计至实际办好房地产权属证为止。被申请人对违约事实及违约期限的起算点没有异议，但对违约金的计算标准有异议，不同意按日计算。被申请人辩称根据《合同》第十五条约定，被申请人延迟办证的，一次性向申请人支付累计已付款万分之一的违约金，即41元。双方《商品房买卖合同》第十五条的约定，由于被申请人的原因，申请人未能在房屋交付使用后540个工作日内取得房产证的，即被申请人延迟办理房产证的，自延迟之次日起，向申请人支付累计已付款的万分之一的违约金。申请人已于2004年4月7日收楼，但被申请人至今未为申请人办理房产证，已构成违约，应承担延迟办证的违约责任。

双方对违约金的计算标准问题的争议在于对《合同》第十五条第三款的理解不同。该条款的表述为“出卖人延迟办理房产证的，自延迟之次日起，向申请人支付累计已付款的万分之一的违约金”。根据《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，且该条款是被申请人提供的格式条款。”根据《合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”因此根据相关法律的规定，按照该条款的文义，结合《商品房买卖合同》第七条关于申请人延迟付款以及第九条关于被申请人延迟交房违约责任的条款均是约定按日支付违约金的事实，仲裁庭认为申请人对该条款理解为以已付房款为基数，按日支付违约金的请求有理，应予支持。被申请人于2004年4月7日将房屋交付申请人使用，至2006年6月1日办证期限届满，因此，违约金应以申请人累计已付房款410164元为基数，按每日万分之一的标准从办证期限届满至次日即2006年6月2日起计至涉案房屋的房产证核发之日止。

关于仲裁费的承担问题。本案是由于被申请人的延迟办证行为所引起，且申请人的请求得到仲裁庭的支持，故本案仲裁费由被申请人承担。

案例2：诉讼程序案件

1999年12月20日，沈某与某房地产开发公司（以下简称：“房地产公司”）签订了《房地产买卖合同》，约定沈某购买房地产公司开发的某大厦商品房一套，建筑面积为99.84m²，总价款为63万元，房地产公司须于2000年6月30日将合同规定的验收合格的房地产交付沈某使用，若房地产公司不能按时交付房地产，应按每延期一日支付房地产总价款万分之一的违约金给沈某；房地产公司在领取房地产竣工验收证书后150日内应书面通知沈某共同向市房地产交易中心申请房地产转移登记；如因房地产公司的过错造成沈某不能按法定期限领取房地产证，从房地产公司取得房地产竣工验收证书之日的第180日起，按市房屋租赁主管机关规定的指导租金标准，由房地产公司向沈某支付违约金至产权证核发之日。

合同签订后，沈某依约向房地产公司支付了购房款，2002年9月30日，房地产公司向沈某发出入房通知书，沈某于当日在入房通知书上签字。房地产公司于2002年10月28日取得涉案大厦的竣工验收备案证明书，但至今仍未为沈某办理房地产证。沈某于2003年5月7日起诉至法院，请求：①房地产公司支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金；②房地产公司支付从2002年3月31日至房地产权证办下来为止的延期办证违约金。

庭审中，沈某与房地产公司围绕各自的观点发表的意见集中如下：

（1）沈某认为房地产公司应支付从2000年7月1日至2002年9月30日的延期交房违约金，而房地产公司认为沈某的该项诉请超过了两年的诉讼时效，不应受法律的保护。

（2）沈某认为自己2002年9月30日入住，那么从该天起150日内，即2003年3月30日止，房地产公司应该为自己办证，现房地产公司违约，故应支付从2003年3月31日至房产证办下为止的延期办证违约金。房地产公司认为合同约定应从房地产竣工验收后150日内办证，而该大厦于2002年10月28日取得竣工验收备案证明书，故应从2003年4月29日开始计算延期办证违约金，并至起诉之日止。

一审法院经审理认为，原告沈某与被告房地产公司签订的《房地产买卖合同》合法有效。原告沈某2003年5月7日向本院起诉主张权利，故从该日起往前推两年即2001年5月7日至2002年9月30日房地产公司实际交房日期间的延期交房违约金予以支持；2001年5月6日以前的诉请超过了诉讼时效，本院不予保护。沈某依约付清了房款，房地产公司亦于2002年9月30日将房屋交付给沈某使用，但一直未为沈某办理房产证，故房地产公司应依约向沈某支付从沈某实际入房之日第150日至次日起（2003年3月31日）至房产证办下为止的延期办证违约金。

房地产公司不服，向上级人民法院提起上诉，二审人民法院维持了一审人民法院关于延期交房违约金的判决，驳回了房地产公司的该项请求。但关于延期办证违约金问题，二审人民法院支持了房地产公司的上诉主张，认为延期办证违约金应从涉案房地产竣工验收之日第150日的次日起算，至沈某起诉之日止。

二审法院审理认为：延期办证与延期交房是两种不同的违约责任，假如把办证期限的起点定在约定交付房屋之日，如开发商一直未完成竣工验收，按有关规定既不能交付房屋，也不能办理房产证，开发商就有可能同时承担两个违约责任。开发商因同一个过错——未完成竣工验收而承担两次违约责任，这对开发商不够公平。假如把办证期限的起点定在实际竣工验收合格之日，此时已具备了办理房产证的基本条件，是否延期办证是在开发商的可控制范围之内，对开发商比较公平；即使一直未取得竣工验收，购房者也可以一直追究其延期交房的违约责任，购房者的权利仍有保障。因此，支持房地产公司的上诉主张，计算违约金的时间起点从竣工验收之日起。