《消法》和《商品房司法解释》适用惩罚性赔偿责任上有什么区别

问题21　《消法》和《商品房司法解释》适用惩罚性赔偿责任上有什么区别？

第一，主张惩罚性赔偿责任的主体范围不同。《消法》规定的主张惩罚性赔偿责任的主体只能是消费者，而非消费者不得主张该权利。《消法》没有对消费者的含义作进一步的解释，1985年6月29日国家标准计量局颁布的国家标准《消费品使用说明总则》规定：“消费者是指为满足个人或者家庭的生活需要而购买、使用商品或者服务的个体社会成员”，据此结合《消法》各条款，消费者的概念应当包括以下含义：①消费者是购买商品或者接受服务的人；②购买商品或者接受服务不是以盈利为目的；③消费者是指购买商品或者接受服务的自然人，非自然人不能成为《消法》所称的消费者。房屋买卖合同中主张惩罚性赔偿责任的主体是商品房买受人；④买受人是指“在买卖合同中，给付价款并受领买卖的标的物的一方当事人”；⑤也可以是法人或者非法人单位。买受人购买商品房的目的可以是为生活消费，也可以是为了投资增值等经营行为。作为《消法》调整对象的消费者和作为《商品房司法解释》调整对象的买受人有交叉的部分，但是二者又是两个完全不同的概念。与《消法》相比，《商品房司法解释》扩大了主张惩罚性赔偿责任主体的范围。

第二，赔偿数额不同。《消法》规定的赔偿数额为消费者购买商品付出的实际价款和损失（该损失以消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍为限），且该赔偿不以消费者实际付出的价款为前提条件。例如，消费者购买的商品价格为100元，但是由于某种原因（例如分期付款）消费者只给付了50元，还有50元未付，若经营者存在欺诈行为，消费者可以要求经营者返还50元已付价款，并且可以请求经营者承担100元的赔偿责任，即经营者需要承担共150元的赔偿责任。商品房买卖赔偿则以买受人已付购房款为条件，赔偿数额包括已付购房款及利息、赔偿损失和不超过已付购房款的一倍。例如，买受人购买的商品房价格为100万元，买受人已经给付房屋价款50万元，还有50万元未付，若出卖人存在欺诈行为，除要求出卖人承担已付房款利息和损失外，买受人还可以要求出卖人返还50万元已付价款和承担50万元的惩罚性赔偿责任，即出卖人需要承担共100万元的赔偿责任。如果买受人未付房款，则不能向出卖人主张惩罚性赔偿责任。

第三，适用范围不同。根据《消法》第四十九条的规定：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应承担惩罚性赔偿责任。”按照1990年12月5日最高人民法院《关于贯彻枙民法通则枛若干问题的意见（修改稿）》第六十七条的规定，“欺诈”的含义是指“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。1996年3月15日国家工商行政管理局颁布的《欺诈消费者行为处罚办法》第二条规定：“本办法所称欺诈消费者行为，是指经营者在提供商品或者服务中，采取虚假或者其他不正当手段欺骗、误导消费者，使消费者的合法权益受到损害的行为。”该《办法》第三条、第四条详细列举了哪些是欺诈消费者的欺诈行为。而出卖人承担惩罚性赔偿责任仅限于《商品房司法解释》第八条、第九条规定的5种情况，该《商品房司法解释》十四条第（二）项“房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人”和“房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”的规定，也是出卖人应当承担惩罚性赔偿责任的情形。除以上6种情形以外，即使出卖人有欺诈行为，也不承担惩罚性赔偿责任，而只能承担违约等责任。

最后，《消法》对商品未作动产和不动产的区分，理论上虽然没有排除对房地产消费者权益的保护，但从法律的表述来看，基本上以对与工业产品相关的消费者利益保护为主，《消费者权益保护法》的主要配套法律《产品质量法》《食品卫生法》《药品管理法》《化妆品卫生监督条例》等，也完全是针对动产而言，《产品质量法》更明确规定建设工程不适用该法。因此，与其说《商品房司法解释》规定的“惩罚性赔偿责任是以《合同法》第一百一十三条和《消法》第四十九条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据的，但不是对《消法》第四十九条规定的直接适用”，不如说《商品房司法解释》规定了一套针对商品房不动产买卖中适用惩罚性赔偿责任的制度，这种制度与《消法》的规定完全不同。