“一房二卖”中产权如何归属

问题26　“一房二卖”中产权如何归属？

随着房地产市场的蓬勃发展，房价不断攀升，二手房市场也日益活跃。面对房价持续上涨的利益诱惑，不少卖房者缺乏诚信，通过“一房二卖”规避已经签订的售房合同义务，以获取更高的房价利益。因此，因一房二卖所产生的纠纷日益增多，形式也是多种多样，如何妥善处理这些案件成为人们较为关注的一大社会问题。

根据我国《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。”私有住房转让，是指将个人拥有的房屋转让他人的行为，是房屋所有权人处分其财产的行为。按照以上规定，城市私有房屋的买卖必须经房屋所在地房管机关同意，即到房管机关办理房屋所有权变更登记手续的。未办理房屋所有权变更登记手续的，买方不能取得房屋的所有权。

当事人未办理登记手续的，所有权未发生转移，但不能以此认定买卖合同无效。从《城市私有房屋管理条例》的规定看，所有权变更登记手续仅是房屋所有权转移的必要程序，而不是买卖合同是否有效的条件。该条例第七条规定：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时，购买的房屋须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。”显然，有效的买卖合同是所有权登记的根据之一，是办理所有权登记手续的证件，所有权登记手续并非合同有效的条件。

最高人民法院《关于贯彻执行枙中华人民共和国民法通则枛若干问题的意见（试行）》第八十五条规定：“财产所有权合法转移后，一方反悔，不予支持。财产所有权尚未按协议转移，一方反悔并无正当理由，协议又能够履行，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”这说明财产所有权的转移与否，并不决定合同效力的有无。显然，认定未办理所有权登记的合同无效，不利于保护房屋买受人的利益。