如何防范“一房二卖”现象

问题27　如何防范“一房二卖”现象？

为避免开发商一房二卖的现象，《物权法》规定了不动产登记制度和预告登记制度，一旦签订购房合同，房屋物权透明，金融部门查询方便，公民物权能得到有效保护。根据《物权法》规定，经过权利人的申请、登记机关的审查之后，不动产便可以在登记机关进行初始登记或变更登记，记载于登记簿的那一刻，该权利被确定。也就是说，证明房产为我所有，需拿出产权证，与此同时，在房管部门也会有一个相对应的登记，没有登记则不发生效力。

《物权法》预告登记规定能防范房地产商将预售房再卖给第三人。在商品房或二手房买卖中，由于签订房屋买卖合同、付款与办理产权登记之间存在一定的时间差，不良房产商或房东一房多卖，最后也许只有出价最高的买受者得到了产权证；更有甚者，交了钱甚至装修入住后，才知该房产本已抵押给他人。买受人的利益因此受到极大损害。《物权法》为防止这种情况的发生，规定了预告登记制度，这是对买房人利益的保护，而对房地产市场目前出现的纠纷，这种保护也是必需的。当事人只要和开发商签订预售买卖合同，购房者即可向登记机构申请预告登记，保证将来获得对于不动产的所有权。

另一方面，异议登记也有重要意义。因各种原因导致不动产登记簿的内容错误，权利人和利害关系人可以申请更正登记。如果登记簿上的权利人不同意更正，利害关系人可以申请异议登记。《物权法》规定的异议登记制度，作用也是防患于未然，在事实不明了前作出限制和提示。例如，若一对同居人共同出钱买房，但产权证上只写了男方名字，男方试图私自卖房。女方发现后提出异议，为了防止男方先将房产脱手，女方可以申请异议登记。而买房者在看到此房存在争议后，一般不会匆忙购买。但按照《物权法》规定，女方必须在异议登记后15日内提出起诉，若在期限内没有起诉，异议登记失效。另一方面15日期限也保障了权利人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误交易时机。

【问题分析】

在普通的“一房二卖”现象中，房屋所有权人依法享有对房屋的处分权，根据《物权法》确定的不动产物权变动以登记为准的原则，房屋所有权人在已与购房者订立买卖合同，但并未完成过户的情况下，再将房屋出卖给第三人并完成过户手续，其转卖行为及物权变动仍然有效，在先的购房者仅能依据合同对出卖人主张违约责任。

在“一房二卖”这类行为中，可分为两种：第一种是真实的以比原合同更高的价格转卖房屋并完成过户的交易；第二种则是与他人串通制造虚假的合同并在名义上过户，实际上则是借用他人名义继续持有房产，以待房价继续上涨。

前一种情况虽然客观上损害了原购房人获得房屋产权的利益，但第三人购买房屋的行为是真实的，故基于债权合同效力平等及不动产物权变动以登记为准的原则，不论第三人为善意或恶意即是否知晓前合同的存在，前购房人均不能主张转卖合同及过户无效，仅能依据买卖合同关系要求出卖人承担违约责任。

而对于第二种情况，出卖人与第三人之间并无真实的交易关系，而是通过制造交易过户假象，以规避出卖人对原购房人的过户义务，故应当认定转卖合同属于《合同法》第五十二条所规定的无效合同情形，相应的过户也无效，原购房人可要求出卖人继续履行合同义务。这两种情况的区别标准就在于出卖人与第三人之间的交易行为是否是真实的。

【专家提示】

法院在认定这种恶意串通的虚假交易时，通常是基于一般的社会经验详细审查个案中的交易事实细节，要求房屋转卖人与第三人在一定合理范围内承担证明交易真实性的举证责任。具体而言，基于二手房买卖交易流程的一般常识，可以从以下几个方面审查：①交易双方是否有合理的谈约过程，包括是否有中介方参与；②第三人是否有合理的看房过程；③出卖人与第三人的交易金额与市场行情是否相符；④出卖人与第三人之间是否有真实的交易款项交割。出卖人与第三人应当对以上交易细节进行合理解释并承担相应的举证责任，如其对明显不符合生活常识的交易细节不能作出解释或举证不能，便足以构成法官的合理怀疑。在当前我国房屋交易市场的诚信意识尚不成熟的形势下，司法审判通过能动地审查交易细节，正确分配举证责任，认定虚假串通的交易，可保护真实购房人取得房屋产权的合同利益，制裁恶意违约行为，对于净化市场环境、树立市场诚信基础、规范我国房地产市场尤其是二手房交易市场均有积极的意义。

【典型案例】

2006年11月，华某估计县城某地段的二手房价格会出现较大幅度的上涨。因此，华某通过中介公司，物色了一套总价值为50余万元的二手房，并与该房业主签订了《房屋买卖合同》，支付了首付款13万元。后来，业主突然反悔，拒绝履行合同，要将房屋转卖给他人。原来业主已经和另外的购房者签订了《房屋买卖合同》，并办理了房屋产权过户手续。

现在房地产市场上一房二卖时有发生。这是一个典型的通过房屋中介机构买房时的一房二卖的案例。中介公司向多位购房者收取定金，会导致一房二卖。业主同时通过多家中介公司卖房，会导致一房二卖。某些不法分子为骗取钱财，将同一套房屋反复销售，也导致一房二卖。

如何防止一房二卖呢？笔者谈谈以下几点建议：

第一，购房者要确保业主已经签收定金。通常情况下，在房屋中介处相中了房屋后，购房者会被要求签订一份定金合同，并收取定金，以确保业主不会将房屋转卖给他人。有些小型中介公司，为将房源迅速脱手，与多位购房者签订定金合同，导致“一房二卖”的情况发生。购房者只要选择品牌信誉好的中介公司买房，就可以避免这种情况发生。如果购房者需要通过小型中介公司买房，就要确保业主能签收到定金。一般情况下，买卖双方在正式签约前不会见面，定金往往由中介公司转交。购房者很难直接了解到业主是否收取定金。但是，购房者可以要求中介公司出示收据，确认业主已签收定金。

第二，购房者要调查所购房屋产权，提存房屋产权证。业主为了能将房子售出高价，往往会委托多家中介公司出售房屋，引起“一房二卖”的情况发生。从签订合同，到正式交易，还有一段时日。业主往往会在这段时间，另外物色买主，然后撕毁合同，将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，可以采取以下方法加以防范：一是进行产权调查。交易中心通常备有房屋的原始记录，包含了房屋所有的基本信息，如房屋土地状况、产权共有人等。在签订房屋买卖合同前，购房者可以到房地产交易中心进行产权调查，将调查结果与业主的房屋产权对比，如发现房屋产权证上的记载与调查结果不相符，购房者需要小心了，业主有可能将房屋“一房二卖”。二是提存房屋产权证。签订买卖合同后，若未办理过户手续，房屋产权证仍由房屋原先的业主持有。有些购房者看到房屋产权证后，会误认为产权仍为该业主所有，为业主将房屋“一房二卖”提供了便利。购房者可要求业主将房屋产权证提存在中介公司，待办理过户时，再从中介公司取出，以避免这一现象发生。

第三，购房者还需要注意，在交易中心登记后再向业主支付首付款。购房者在交易中心登记后再向业主支付首付款，可以避免某些人将房屋“一房二卖”后，诈骗购房者的购房款。

从本案看，华某在购买二手房屋时，法律意识不强，没有采取有效防范措施。一是对中介公司的信誉度没有进行了解；二是对定金的收取得不到确保；三是对房屋的有关证件没有进行确认。笔者在此温馨提醒：通过房屋中介机构购买二手房屋时，一定要多个心眼，依法进行买卖，防范购买二手房屋过程中的风险。