民政二手房买卖合同办理

问题30　二手房买卖合同签订后，买方交付了房款并实际占有了房屋，买方仍需办理产权登记吗？如何办理产权登记？

现实生活中，许多二手房的购买者因为缺乏法律知识，误认为只要签订了二手房买卖合同，交纳了房款并已经搬进所购房屋居住，那么房屋就是购买者的了。这种认识是错误的，尽管实际占有了房屋，但因为产权缺乏法律的依据，购房者对房屋的权利就无法律的保障。根据我国《物权法》的规定，房屋买卖必须经过法定登记机关登记，将房屋所有权变动情况记载在房屋登记簿上，方能发生物权效力。签订了房屋买卖合同而不到登记机关办理房屋所有权转移登记手续，房屋所有权得不到法律保障。

【问题分析】

购房者已经占有了房屋，但是还没去房产登记机关办理过户手续，在现实中很常见。对于很多买房者而言，之所以会忽略这个产权的重要问题，还在于没有将房屋买卖合同关系与房屋产权登记关系理清楚。当二手房的买主与卖方签订了买卖合约之后，双方的购房买卖关系是成立的，但这只是一种合同关系，是债权和债务关系，只要买卖双方意思表示真实且没有违背法律的规定，这个合同关系是有效的，被法律所承认。但这只是在买卖双方产生债的关系，也就是说买房者可依据这个买卖合同请求卖方交付房屋，房屋的出卖人也可以依据这个合同请求买方支付相应的房屋价款。当事人一方如果出现违约情形的，合同另一方当事人可以要求其承担相应的违约责任。

虽然买卖双方签订了合同，但是其中有一个很重要的问题，买方尤其不能忽略，就是房屋的产权是不能由合同约定就可以发生实质转移的，房屋作为不动产需要在房产管理部门进行登记后才发生房屋所有权转移的效力。换个角度说，如果买卖双方没有对房屋进行产权登记，那么房屋所有权就没有发生转移，法律上仍然承认卖家拥有对房屋的所有权。

所以，买方虽然购房但没办理房产过户，这样的交易存在很大风险，比如由于房屋涨价、卖家退款、要求买家返还房屋，或者房屋在出手前已经被抵押、查封、近期将拆迁，等等，都容易引发纠纷，带来不必要的麻烦。另外，如果卖家在外拖欠债款而引发官司，法院仍会将卖家名下的这套房产执行查封。虽然出现这种情况时，买家可以要求卖家退还房款，但如果卖家早已债台高筑，实际能够执行的效果一样不理想。一方面房子被查封了，另一方面房款无法追回，买家只能吃哑巴亏。

为避免此类风险，及时办理房屋产权过户是非常必要的。根据《城市私有房屋管理条例》第九条关于“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”的规定，房屋买卖必须依照法律规定到房屋所在地房管机关办理房屋所有权转移手续后，方才合法有效。根据《城市房屋权属登记管理办法》第八条第三款规定：“直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。”据此，二手房购买者，应当向其所在地的县级人民政府房地产行政主管部门申请办理房屋过户手续。

最后，办理房屋过户手续时应当提交相关的材料。根据《城市房地产转让管理规定》第三条关于办理过户程序的规定可知，房屋新买主需持和原房主签订的房屋买卖合同、原房主的房产证、新买主和原房主的合法证明（身份证、户口本）等有关文件向当地房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。经房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并核实申报的成交价格，新买主缴纳了有关税费后，房地产管理部门就为其办理房屋过户登记手续，并核发房产证，这时二手房购房者才是房屋的真正主人。

【专家提示】

二手房的购房者必须注意的一点就是，房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为二手房买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求不予支持。也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，就可直接要求确认其享有物权。实践中，许多购房者出于利益的考虑，例如，少缴纳税款，听取中介商的违规操作的建议而暂时不办理二手房过户的手续，这会引发二手房买卖的其他交易风险，例如卖房人仍可持有房产证一房二卖，或者等到房屋上涨时要求退还房屋等。因此，提醒广大购买二手房的买主，为了避免纠纷、获得房屋产权，应该对房屋产权的转移做到心中有数，不要因为小利而卷入大的纠纷。如果对其中的流程不熟悉，选择信誉好的大中介公司代办比较安全。

全国各个地方根据具体情形的不同，针对二手房过户的问题出台了相应的政策加以解决，例如2010年12月20日，合肥市房产局下发了《关于加强房屋登记过程中户籍管理工作的通知》，通知自2011年1月1日实施。这一新规则规定，拥有多套住房的房屋所有权人转让其存量房产时，应先将其户籍迁入其实际居住房屋所在地派出所；只有一套住房的房屋所有权人转让其存量房产时，应先将户籍转入派出所专设的集体户托管，待其有合法固定住所后，再将户籍迁出。房屋登记机关应在查验交易房屋所在地派出所出具的户内无户籍或户籍已迁出证明后，方予以办理房屋所有权转移登记手续。新规则受到了各家中介公司的赞誉，认为虽然现在中介在办理时多了一个流程，但是少了纠纷，买家也少了一个顾虑，对二手房买卖无疑是有利无害的。因此，二手房购房者熟悉当地的政策法规也是相当重要的。

【典型案例】

蔡某于2002年9月向本镇的被告叶某买了一套房屋，该套房屋是叶某于1999年8月经批准在原私房的基础上翻建的。房主登记为叶某，家庭成员还有其母亲、妻子和一个女儿。2001年，叶某在别处买了一栋新房，原来的六间房屋不再居住，便将六间房屋卖给了蔡某。当时，双方签订买卖协议一份，约定价格为13万元，过户手续由蔡某自行办理。协议签订后，蔡某即将房款13万元当场付清，同时，叶某也将房屋钥匙和原来的房产证交给了蔡某。不久，蔡某根据买卖协议，向有关部门缴纳了房屋买卖契税，并搬入所买房屋居住，但尚未办理新的房产证。没想到2010年3月，叶某以所卖房屋中有其母亲的份额，他无权处理且蔡某尚未办理房产证为由，要求解除房屋买卖合同，相互返还房款和房屋。后蔡某起诉至法院要求确认合同有效，被告协助蔡某办理过户手续。

法院经审理认为：原被告间确立的房屋买卖合同是合法有效的。因为，蔡某和叶某订立买卖协议的行为符合《民法通则》和《合同法》的规定。双方意思表示真实，并且双方有偿、平等互利，因此，该房屋买卖合同具有合同的法律效力，对双方都有效且具有约束力。法院最后判令双方合同有效，被告协助蔡某办理过户手续。