二手房买卖合同纠纷如何处理

问题32　二手房属于夫妻共同财产的，如何交易才能避免纠纷或者已经交易成功的遇到夫或妻一方阻碍，买房者的利益如何救济？

据统计，在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张在未取得夫妻双方都签字确认的情况下，买卖双方签订的买卖合同无效，而在主张二手房买卖合同无效案件中，又有53.5%的当事人是以出卖房屋系共有财产为名主张无效。共有人一方以侵犯共有财产为由主张另一方与购房者签订的买卖合同无效的案件中，主张侵犯夫妻共同财产权的占66.7%。当事人在买卖夫妻共同房产时，务必取得夫妻双方的同意，否则房屋买卖合同可能认定为无效。而夫妻一方有必要对共同所有的房产进行公证或进行共有登记，谨防另一方擅自出卖共有房产。夫妻一方以共有为由主张房屋买卖合同无效的案件随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加，此类纠纷由于主体的特殊性给审判带来了较大困难，法院在处理此类纠纷时应当予以重视，各地应统一标准，正确适用法律，保障该类案件的公平公正审理。

【问题分析】

夫妻共同财产是指夫妻在婚姻存续期间，一方或双方取得依法由夫妻双方共同享有所有权的共有财产。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《婚姻法司法解释一》第十七条规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产作重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗第三人。”根据以上规定，出卖夫妻共有的房屋，一般应由夫妻双方共同在合同上签字或者盖章。但是，根据《婚姻法司法解释三》第十一条的规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。

构成善意取得须符合下列条件：①标的物主要为动产或者不动产；②让与人为无处分权人；③受让人取得财产时出于善意；④支付了合理对价；⑤受让人占有了受让财产或已依法登记。在司法实践中，可以考虑如下因素判断受让人是否善意：①考虑交易时转让的价格高低；②交易的场所和环境；③转让人在交易时是否形迹可疑；④受让人是否询问过夫妻另一方意见；⑤转让人与受让人之间的关系，如果具有亲属关系的存在，可能是非善的。

【专家提示】

房屋买卖合同纠纷中出现以上问题的原因是多方面的，既有房地产管理部分登记制度的不甚合理，也有当事人在购房时的疏忽，还有中介公司在居间的责任缺失。从当事人方面讲，买房人在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻同意处分的证明，尽量保留夫妻双方共同同意卖房的证据，以免侵犯其他共有人的权利。同时为了充分保障自己的权利，在买房时，应向房产登记部门、小区物业以及邻居等多方了解房屋状况。最好要求夫妻双方当面签字，共同到房管部门去办理产权过户手续；如果售房夫妻无法同时到场，宜要求出售方提供公证委托等手续。

夫妻一方主张房屋买卖合同无效的案件主要有两种情况：一种情况是随着房价的上涨，在利益的驱动下隐性共有人以擅自处分为由主张合同无效；另一种情况是夫妻离婚期间或离婚前，一方擅自出卖共有房屋，另一方主张无效。前一种情况有违诚实信用，不利于契约经济的发展，不应支持；后一种情况是当事人维护自己正当的权利，不予支持将造成明显的不公平。部分案件系夫妻正常情况下一方隐瞒另一方擅自出卖共有房产，而该类纠纷最主要的情况是夫妻一方在外地出差工作或者并不居住在诉争房屋中。

【典型案例】

案例1：离婚不成，妻子擅自出卖夫妻共有财产认定有效

谭某与赵某系夫妻关系，后由于夫妻感情不和，赵某提起了离婚诉讼，法院在2009年驳回了赵某的离婚诉讼。2010年6月，赵某在谭某不知情的情况下将两人所有的位于北京市海淀区某处共同住房卖给了邓某。据法院调查，2009年1月，赵某与谭某签订协议书一份，该协议中约定位于北京市海淀区某处房屋归赵某所有，不属于夫妻共同财产。另2009年2月双方又签订协议书一份，该协议书中约定两人在2009年1月签署的协议予以废除。谭某诉讼至法院请求赵某与邓某签订的房屋买卖无效。赵某称该房为其个人所有的财产，赵某与邓某所签订的合同是有效的。邓某辩称其买房时赵某出示过夫妻财产协议，邓某与赵某的房屋买卖是双方自愿的行为，邓某已付完房款，现房屋也已办理完过户手续，买卖合同是完全合法有效。法院审理认为房屋买卖合同有效。

法院审理认为，本案中，邓某在见到赵某提交的与谭某签名的协议书后，有理由相信诉争房屋归赵某个人所有，赵某有权自行出卖上述房屋。邓某以合理价格购买上述房屋，并已办理了该房屋的过户手续，其作为善意第三人依法取得了房屋的所有权，符合《婚姻法司法解释三》第十一条的规定，应依法取得诉争房屋所有权。

案例2：丈夫卖房给前妻儿子再卖给朋友，法院判决无效

1998年，方某与余某登记结婚，双方均系二婚。2002年，方某以成本价从其单位购得北京市石景山区某处房产，购房时使用了余某的30年工龄进行了折价。2006年6月，方某把该套房屋以36万元的价格卖给了方某与前妻所生的儿子。36万元购房款并未支付给方某。方某儿子在取得房产证后，于2007年将该房以每平方米5000元卖给其朋友尉某。余某得知后，诉至法院要求确认方某与其儿子、方某儿子与尉某的买卖合同无效。经一审、二审法院审理，最终判决方某与其儿子、方某儿子与尉某的买卖合同无效。

法院认为：本案中方某把房屋卖给自己的儿子，且房屋价格明显低于市场价格，可以认定方某儿子并非善意。且尉某作为方某儿子的朋友，也是以明显低于市场的价格购得该房屋，可见也非善意，没有支付合理对价。故尉某不能依善意取得制度获得房屋。

案例3：房价上涨后反悔，夫妻一方主张卖房无效

宫某于2008年10月与赵某登记结婚，宫某因工作常年住在安徽。结婚后，赵某在房山区共同购买房屋一套，产权证上显示为其个人所有。2009年10月，正值房价下落之时，赵某将该房屋出卖给詹某，双方签订房屋买卖合同，并已经办理产权登记手续。2010年8月，宫某起诉至法院要求判决赵某与詹某的房屋买卖合同无效。赵某同意宫某的诉讼请求，认为其擅自出卖夫妻共有房屋，买卖无效。詹某认为其属于善意第三人，应适用善意取得。

法院根据查明的事实审理后认为，我国《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”该案例中的合同系双方自愿签订，而房屋所有权证上显示出卖人赵某为该房屋的所有权人，据此詹某已尽到相关的谨慎义务，为善意第三人，在已支付对价并办理完过户手续的情况下，适用善意取得制度获得房屋所有权。法院认为詹某看到房产证仅显示归赵某所有，且已支付对价并过户，应适用善意取得制度，判决合同有效。