正当事由制度的展开

二、正当事由制度的展开

(一)第二次世界大战期间房屋租赁法的改正

日本房屋租赁法上的正当事由制度最早是作为第二次世界大战期间地租房租统制令的配套措施而出现的。因为地租房租统制令的实施⁽³⁾可能导致房屋出租人以租金利润过低而频繁解约，致使出租房屋供给量明显减少，必须辅之于对出租人解约权进行限制的制度，以保障承租人的居住权益和社会的稳定。

1941年房屋租赁法的修改被提上日程。⁽⁴⁾改正主要对出租人的解约自由进行了一定程度的限制，即增加了除非出租人具有“正当事由”，否则不得随意提出解约的规定。(房屋租赁法第1条之2)这一修正，反映了当时战时体制下住宅困难的情况，即没有正当的理由，不能要求土地、房屋的承租人交付土地或房屋，保护租赁土地或房屋的承租人，主要是着眼于当时谋求治安安定的目的。为了保证应征参战的承租人家人居住的持续。

其实早在改正前，就有判例以民法上“权利滥用”和“信义则”为由，确认了对出租人解约权的限制(大判昭16，3，18，民集20，306)根据当时判例的内容，实际上已经有对住宅难问题以及承租人生计的考虑。而在帝国议会贵族院对改正案的审议中，“正当事由”被理解为具有以下的情况:房东自己使用的必要、承租者经催告仍不支付租金、承租人未得到出租人同意擅自改变土地的原状、承租人未得到出租人的同意擅自改变、损毁建筑物的原状、承租人未得到出租人的同意擅自转借建筑物或让渡租赁权、出租人接受破产宣告时。1944年大审院(过去的最高裁判所)判例指出:“判断是否有正当理由时，除了比较考虑房东和房客双方的利害得失之外，对公众利益及社会上其他各方面情况也需酌情考虑之后方才可以作决定的判决。”⁽⁵⁾

而修正案立法者对于“正当事由”的解释，相当广泛和富于弹性，真正对于解约限制只是出于资本的超额利润以及对国家整体战时秩序、利益的考虑。对于承租人的保护只是排除房东前近代的利润，维持低租金、低物价政策所带来的附随的利益，就像渡边洋三所指出的“是大目的的反射的效果”，承租人的生活状况，并不制约解约自由。⁽⁶⁾

(二)第二次世界大战后正当事由解释的变迁

第二次世界大战后，房屋租赁法的条文并没有发生变动，⁽⁷⁾但战后丰富的社会变化，却在判例理论和解释学上给了房屋租赁法特别是正当事由制度许多新的内容。

首先是刚刚战败时，严峻的战灾问题以及政府将当时的住宅问题主要推卸给民间解决，众多的租赁纠纷为判例理论的形成提供了源泉。由于战争摧毁了大量的住宅，加之从军队复员、从国外撤退回国的人使住宅需求骤增，面临着未曾有过的住房短缺的紧张局面。恰是此时，1941年经过修改而增加了正当事由制度的土地房屋租赁法发挥了极大的作用。当时的法院在判断房东拒绝更新契约、提出解除契约是否具备有正当理由时，不仅仅依据房东自己使用的必要性，同时对承租人的情况也进行比较衡量，确立了极为重要的“利益比较原则”。即在判断出租人是否具备有拒绝更新或提出解约的正当理由时，对出租人和承租人双方的必要性及其他情况进行比较、衡量之后再作决定。⁽⁸⁾

对于正当事由的判断，就像使用天平，需要对要素之间的轻重进行归纳分析、比较，来得出结论，其中法官根据各个事实，进行主观的利益衡量过程占据重要的作用，因此很难通过判例归纳出统一的判断基准。⁽⁹⁾由于利益衡量原则要求考虑出租人、承租人双方的情况以及其他各种情况，作为一般条款的正当事由制度的调整利害关系的性格变得强烈起来。这种倾向，在其后的20世纪50年代后期到60年代初，由于提供腾退费(立退料)，⁽¹⁰⁾成为补充正当事由的判例理论得到确立，正当事由的判断中金钱这一极为柔软的因素被考虑，使得正当事由制度的调整利害关系的性格得到了极大的强化。⁽¹¹⁾

因此在解释论上，利益衡量的过程(正当事由判断的基准)，就要根据正当事由制度的目的、制度趣旨等进行判断。从历史的角度来看，第二次世界大战刚结束时，日本处于绝对的住宅困难时期，围绕正当事由的争议多数是生存的绝对条件，那时可以说正当事由制度的机能是保障经济弱者作为基本生存条件的居住和营业的场所。但是到了20世纪50年代后绝对的住宅困难有所缓和，争议生存绝对条件的纷争减少，多数以居住、营业的条件或者开发利益等的经济利益为争议的焦点。

笔者认为正当事由尽管使用比较衡量的方法，具有纠纷解决、以及实现国家住宅分配的机能，但是仔细分析判例中对正当事由的判断的考虑和轻重比较，租赁双方基本的居住需要和生存需要特别是承租人的居住、生存需要都是最重要的考虑因素。